公开市场拿地不足4% 星河湾近万亩地谜团未解

每经记者 叶书利 发自北京

据国土部通报内容显示，鄂尔多斯星河湾项目规划面积11820亩。而记者调查发现，截至目前，星河湾通过合法公开挂牌出让方式获得的用地仅458亩，所占比例不及4%，且其中还出现了类似北京CBD地块出让中的 “神仙价现象”，因此一直饱受“内定”指责。至此，星河湾近万亩地块仍然谜团重重。

《每日经济新闻》记者调查发现，在鄂尔多斯，星河湾项目开发建设中的乱象，并非个案，只是鄂尔多斯纷乱楼市的一个缩影。

“神仙价”中标458亩土地

虽然鄂尔多斯星河湾项目违规事件已被国土部公开曝光，相关责任人正在接受调查或已受到相应处罚，但事件本身并未因此而“晾在阳光下”。

7月25日国土部官网显示，2010年4月，星河湾与鄂尔多斯东胜区政府签订合作投资建设协议，投资对象——鄂尔多斯星河湾项目规划面积11820亩，其中一期工程2595亩。

据有关媒体报道，这份协议签订于2010年4月6日，协议约定，协议签订后的一周内，星河湾向东胜区政府提供5亿元借款，半年内再提供2.5亿元，至2011年底时再借3.5亿元。作为回报，东胜区政府承诺，星河湾项目将获得净收益11亿元，并保证项目用地不少于1万亩（不含其他企业在其中的1000亩），而建设用地不少于5000亩。“若建设用地少于5000亩，东胜区将向星河湾方面赔偿净收益的10％。”

也就是说，星河湾项目开发商成为了东胜区政府的“债主”，且“债主”星河湾与“债务人”东胜区政府之间还签订了“对睹协议”：东胜区政府保证星河湾项目净收益达11亿元，否则将向星河湾赔偿净收益的10%，即1.1亿元。

在“对睹协议”的压力下，“债务人”东胜区政府随后做出了一系列“怪事”。

《每日经济新闻》记者查询相关挂牌文件发现，2011年7月29日，525亩规划用地指标中的458亩，被划分成三块地，于当日开始在鄂尔多斯市东胜区国土交易中心挂牌入市，拍卖起价分别为1.239亿元、1.0160亿元、9510万元，合计3.206亿元。

8月28日下午3时，挂牌结果出现类似于北京CBDZ11地块出让时的“神仙价现象”：三地块的中标者皆为星河湾公司，三块地的合计成交价为3.206亿元，与挂牌底价完全一样。

同样发生在2011年7月的北京CBD地块出让中，其中的Z11地块，中标价与挂牌底价一致，被潘石屹惊呼为“神仙价”，最终此次中标被认定无效，重新挂牌。而星河湾458亩地的出让却被“合法”了，正因为如此，此事一直被外界斥责为“内定”。

挂牌出让地块比例不及4%

公开资料显示，鄂尔多斯星河湾项目用地中，通过公开挂牌上市拿地的地块仅上述458亩地，仅占项目总规划用地面积的约3.87%。

但星河湾一位内部人士在与《每日经济新闻》记者沟通中直言，星河湾项目已占地近万亩。因此即使除去上述的458亩公开出让用地和此次国土部通报中公开的星河湾一期工程建设违法占地的2543亩，其余近7000亩地的拿地方式和使用出处仍然是个待解之谜。

记者曾致电星河湾集团董事副总裁梁上燕，但未联系成功。

7月25日国土部通报指出，“近期，东胜区政府对违法用地和地上建筑物作出了进一步处理：已占用的符合土地利用总体规划但尚未取得用地手续的用地，将尽快办理建设用地审批手续后依法供地；建设占用的临时用地，项目建成后即予以拆除；尚未占用的、已用于河道治理、绿化、平整的土地，退还原集体经济组织；已没收的地上建筑物及其他设施已公开拍卖。”

记者原以为，这是星河湾地块后续处理的总体指导意见，不过星河湾集团相关负责人在接受 《每日经济新闻》记者采访时却解释说，“大家都误解了，这不是后续处理的指导意见。之前地块已经处理完毕了，这句话只是对已经处理完毕情况的概括说明。”

但对于具体已处理情况的各类用地亩数及土地结构问题，该负责人拒绝回应。

记者调查发现，由于星河湾项目近万亩地块构成结构依然成谜，且“近期，东胜区政府对违法用地和地上建筑物作出了进一步处理”中的已占用的临时用地、符合总体规划的用地、尚未占用而已用于河道治理、绿化、平整的用地等各类用地面积构成等也含糊不清，因此，外界至今对于星河湾近万亩用地的情况难以厘清。上述星河湾内部人士也直言 “有点乱，一时说不清楚”。

另外，记者在调查中发现，星河湾项目配套高尔夫球场问题也是一个谜团。

2011年12月，《每日经济新闻》记者在星河湾项目现场发现，在靠近大路的项目入口、项目售楼处斜对面有一大块空地，地块仍处于裸露未开发状态。当时该项目负责保安工作的至少两位工作人员，以十分肯定的语气告知记者，这块地的主要用途是建设一个高尔夫球场。在项目规划中，该项目的主要绿化项目就是这个高尔夫球场。

后来，有人通过网络对外公开曝料称，鄂尔多斯星河湾项目的配套高尔夫球场以绿化配套的名义从相关政府部门得到批复。

对此，星河湾集团相关负责人却坚决否定高尔夫球场一说。该负责人反驳说：“鄂尔多斯星河湾项目没有配套高尔夫球场，太原星河湾有配套高尔夫球场。”

此外，去年12月记者在鄂尔多斯采访时，一位要求匿名的当地开发商高管曝料说，星河湾项目用地占用了当地一部分保障房建设用地指标。不过，截至发稿，该消息未得到权威消息源证实。

回头来看，星河湾项目乱象频出。不过本报记者注意到，鄂尔多斯国土局官网于2011年11月7日刊载的一篇名为《东胜区国土资源局交易中心提前部署2011年度土地例行督察工作》的消息稿却另有结论：东胜区2011年1~3季度共成交宗地203宗，成交面积720.98公顷，成交总金额54.25亿元，皆“资料完善、档案齐全，无一例违法违规出让”。

星河湾“被典型”？

对于此次国土部将鄂尔多斯星河湾项目违规事件曝光的行为，在采访中，上述鄂尔多斯开发商高管却对星河湾抱有一定的 “同情”。这位高管认为，此次星河湾事件，与去年年中香河土地违规事件中的万科被曝光事件的性质类似，皆属于“被典型”性质。

这位高管进一步解释说，香河土地“违规门”事件中，当时的香河县常务副县长凌少奎公开承认，香河违规、违法占用地块面积高达4000多亩，最终“被典型”的项目只有万科欢庆城，占地面积仅200多亩。至今，该事件未对外公开一个明确的调查结果。

与香河类似，在鄂尔多斯楼市，违规占地、违规开发、违规销售等行为已成普遍现象。

实际上，鄂尔多斯一些地方政府也承认此点。记者注意到，鄂尔多斯东胜区政府官网发布的 《东胜区2011年前三季度经济运行情况分析及存在的问题和建议》就直言当地楼市“项目审批不够严格，房地产市场混乱”。

该文对此进一步解释说，“十一五”时期的2006~2010年，东胜区房地产业迈入大发展时期，房企数量由原来的十几家发展到300多家。行业大发展之下，鱼龙混杂，“不仔细调查其资金实力，不考虑其是否具有经营条件，几乎随便一个人都能注册一家房地产企业，一哄而上，许多人都‘卷’入这场浪潮中，从拿地到项目审批都很快，刚拿到地还没有办理预售许可证等手续就可以售房，管理上不够严格，‘房地产热’导致房地产市场出现混乱”。

基于此，上述开发商高管说，在鄂尔多斯楼市，星河湾乱象并非孤案，只是“被典型”而已，星河湾事件的曝光，将使鄂尔多斯楼市的标签簿上，继“鬼城”之后，另加上一个“乱城”的标签。