地产央企纷纷“甩货快跑”？或为转型过冬提前储粮

每经记者 杨羚强 发自上海

今年3月底，网络上曾流传着“6、7月中央或出台重磅型的调控政策，导致央企开始甩货快跑”的消息。尽管传言遭到了保利等地产央企相关负责人的否认，但从目前的情况来看，央企降价甩货已是不争的事实。

先是招商地产（000024，SZ)在多地降价销售，上海的部分高市值别墅甚至以六折的价格甩卖；随后中海地产（00688，HK）位于青岛延吉路与山东路交界处的“地王”级楼盘中海紫御观邸也以百万元的降幅进行销售；再之后，华润置地在上海平均售价超过5万元的新江湾城项目，也推出单价只有三四万元的低价位住宅产品。

上述降价销售或者低价销售的目的只有一个——快速出清存货。央企地产商的接连降价显然令业内疑惑：难道真的有重磅型的调控政策会在近期推出？

央企地产商也缺钱？

3月27日，新浪微博上一位名为吾予桐的用户发微博称：“求证小道消息：近日一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房，猜测政府或许会在6、7月出台一些重磅型的调控政策，因此央企开始甩货快跑。建议民企对此要加强关注。”

尽管上述说法遭到各家央企负责人的否认，但相关央企地产商的策略呈现出“快速甩货”这一趋势，不仅资金一度被认为较为紧张的招商地产迅速降价，连此前业内公认资金较为宽裕的中海地产在青岛也以每套近一百万元的降价幅度迅速出货。

“不差钱”的央企地产商为何突然选择降价？难道说，所谓的内部文件真的存在？对此，一位不愿具名的某央企地产商内部人士告诉《每日经济新闻》记者，虽然公司整体上并不缺钱，但区域公司调动资金的权限正在被收归到集团层面。上述举措导致这家央企区域分公司出现资金紧张状况，因此不得不采取快速周转的策略。于是，他们选择大幅降价抛售高端存货，并改变了以往项目销售以高端客群为主的方向，将刚性需求客户和首次改善置业的客户作为目前的重点。

中国指数研究院副院长陈晟表示，很多央企地产商的集团总部会执行“母公司孵化战略”，在很多时候需要向子公司征调大量资金，以孵化一些新的项目。在目前的楼市调控下，央企地产商更多地选择将资金集中，除集团多元化发展的目标外，也许更多是为了规避盲目扩张带来的风险。

与陈晟的观点不同，中房信分析师薛建雄认为，在经历了近半年的销售不畅之后，产品以高端项目为主的开发商感受到资金压力，降价销售以及改变产品结构，推出更加适合市场的产品，会成为很多房企的策略。

他进一步表示，中海地产之前已有一轮降价，并获得了大量销售现金，也会继续执行既定的快速甩卖存货策略。因为依照一季度的销售情况来看，下半年的融资将依然困难。

下半年楼市预期悲观

上述央企地产商的内部人士告诉《每日经济新闻》记者，本来以为调控政策会在今年6月出现转折，但目前市场大多认为，至少在今年年底前，不会存在这种可能性。

这使得部分央企地产商不再看好后市，迅速出货成为很多开发商的策略。此前，上述内部人士所在企业坚持高品质、高价格的开发策略，所开发的项目总价大多超过千万元。

但是，严厉的楼市调控迫使这家曾经“乐观”的公司不得不转变经营策略。在开发的楼盘连续滞销，一线的销售员或被裁员、或被调离的情况下，他们主动改变了产品结构。一些高品质的住宅，也开始面向刚性需求的消费群体出售。目前，他们在做的事，就是改户型，把更多大户型的豪宅改成中小户型的普通住宅。

事实上，高端住宅的开发商改变产品结构已成为目前行业的主要风潮。此前，世茂房地产也对外宣布，将不再坚持只开发高端住宅的策略，所开发的产品会更多面向首次置业的刚性需求购买者和部分改善性置业者。