楼市“小阳春”乍暖还寒 商业地产提前升温

每经记者 王海慜

“这是希望的春天，这是失望的冬天。”狄更斯在《双城记》中的开篇语用来描述中国房地产市场的现状可谓恰如其分。

与纠结于“降或不降”的住宅市场相比，商业地产由于不受调控影响，吸引了各路资本争相进入，在2011年楼市的寒冬实现了爆发式的增长。随着租金和销售的走高，开发商争相转向商业地产这个避风港。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，中国排名前20的开发商都将进入商业地产。

然而，由于预计2012年现货和在建供应量将大幅增长，以及产品同质化现象严重，部分城市商业地产面临过剩的风险。在这个讲究差别化生存的年代里，商业地产整体趋旺的市场氛围将为那些具备先发优势和特色主题的项目带来更好的发展机会。

/市场情况/

住宅市场乍暖还寒 商业地产逆市走红

经过了 “史上最严厉楼市调控”的2011年，今年以来，各地迎来了成交量持续数周环比上升的楼市“小阳春”。但排除春节因素的一、二月合计数据来看，由于调控未见明显松绑，当前楼市依然是乍暖还寒。

今年1~2月，万科A（000002，收盘价8.12元）实现销售金额195.4亿元，同比下降25.4%；保利地产（600048，收盘价10.60元）销售金额为51.3亿元，同比下滑30.7%；去年逆市大增的恒大地产前两月销售42.4亿元，仅为去年同期的142.9亿元的三分之一；表现相对较好的富力地产前两月总销售收入约36.28亿元，与去年同期基本持平。

相比之下，商业地产的表现可谓“冬天里的一把火”。数据显示，仅2011年前10个月，我国商业地产投资完成额就已经达到7956.55亿元，超过2010年全年投资完成额。而且这种增长速度是在去年房地产普遍收缩的大环境之下完成的。

开工和销售都胜过住宅

回顾2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都要好于住宅。

就开工的层面来看，2011年，房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速较上年回落24.4个百分点。其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.90%，增速回落了25.9个百分点；办公楼新开工0.54亿平方米，增长46.20%，增速提高17.6个百分点。

爱建证券房地产行业分析师左红英博士向《每日经济新闻》记者表示，目前，房地产行业基本面和政策面均未出现实质性变化。在施工增速和新开工增速的持续回落下，预计2012年上半年房地产开发投资增速仍将延续回落。

在销售层面，商业地产也明显跑赢住宅。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，同比增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点。其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。

中国商业地产联盟近期发布的《2010~2011中国商业地产发展报告》显示，2011年，北京、上海的商业地产销售额都创下了2007年以来的新高。

对于楼市调控下商业地产逆市飘红，南丰智库分析认为有三大诱因：第一，住宅限购政策下资金的挤出效应；第二，经济快速发展和转型对写字楼需求的快速增加；第三，写字楼相对合理且稳定的租金回报率。

预计今年热力不减

从今年开局的情况来看，住宅与商业地产冷热分明的态势依然明显。据国家统计局新近披露的数据，今年1~2月份，在住宅销售面积、销售额出现同比两位数下降的情况下，商业营业用房却出现了销售面积和销售额的同比双增，增幅分别为11.4%和17.2%。

需要指出的是，2012年前两月全国实现房屋新开工面积为2亿平方米，同比增长5.1%，超出市场预期。其中商业运营用房新开工增长，同比增长了32.4%。中信建投分析师苏雪晶预计，全年商业地产的新开工增速和投资增速都将维持高位。

第一太平戴维斯3月19日发布的2012年中国房地产市场趋势报告指出，受到住宅市场买卖双方浓厚的观望情绪及未来政策的不确定性影响，未来的商业地产仍将持续升温。此前国内商业地产持续低迷，而城市化进程稳步推进，目前商业地产正逐渐步入黄金发展期。

中房信集团克而瑞公司副总裁于丹丹认为，现在的商业地产可视作2002年至2004年时期的住宅市场，未来还会有5年黄金发展期。

第一太平戴维斯中国董事长刘德扬预计，在去年核心供应区写字楼租金上涨40%的情况下，今年仍将延续上涨态势。

政府扮演推手

需要注意的是，与住宅市场一样，政府在商业地产中同样扮演着重要角色。

合肥市政府于今年2月1日宣布实施《关于促进存量商业用地升级改造提高土地利用效率的意见》、《关于盘活存量建设用地提高土地利用效率的意见》和《关于促进工业用地集约利用的意见》，引起了市场关注。

业内人士分析，在这三大土地新政中，最吸引眼球的是对于总投资在5亿元以上的大型商业项目，在地价上给予5至7折优惠。此举将极大地调动房地产开发企业对当地商业地块的拿地热情。

对此，多位专家表示，由于中央的房地产调控政策难以放松，今年全国土地出让形势难言乐观。在楼市低迷的情况下，地方政府土地收入缩减、加快商业用地的出让无疑成为减轻财政压力的重要途径。未来各地方政府可能根据市场需求和自身情况，加大对商业用地出让的优惠和支持力度。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松近日也公开唱多国内商业地产。日前，他在“中国发展高层论坛”2012年会时表示，“目前我国房地产行业的多元化趋势已经越来越明显，商业地产的成长空间和潜力也已经显现出来。与住宅不同，商业地产起步期比较晚，但是持续比较长。”

链家地产市场研究部认为，以商业地产目前的发展成熟度和需求量看，一线城市依然为主要市场。

DTZ戴德梁行今年2月发布的全球写字楼租务开支报告指出，去年亚太区各市场每个工作间以美元计的年度租务开支平均较2010年增长3.4%，而全球的平均升幅仅为0.3%。其中北京的中央商务区，每个工作间的年度租务开支同比增长38%，成为过去一年全球租务开支升势最快的市场。