2012房市迷雾重重 博弈加剧拐点难辨

每经记者 张敏 发自北京

2011年11月，全国70个大中城市中，新建商品住房价格环比下降的城市为49个，比10月骤然增加了15个。

尽管房价进入下跌周期已成共识，但这样的结果还是让不少分析者“吓了一跳”。机构的分析几乎不约而同地认为，随着楼市调控效果的逐步显现，未来房价下降的城市还可能继续增加。

历史经验显示，从2008年底的楼市刺激政策出台，到房价出现明显上涨，期间间隔了约6个月的时间。业内人士分析，按照这个政策周期，即便目前的楼市调控骤然止步，已经开启的降价通道还将持续至少4个月。

房价下行通道开启

经过18个月的调控，房价事实上在今年10月就出现下行拐点。根据国家统计局的数据，10月，70个大中城市新建商品住房价格环比平均下降0.14%。到11月，降幅达到0.19%。

其中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市的房价已经连续两月下滑，而领先本轮跌幅榜的，则是沈阳、南京、宁波、南昌、无锡等限购城市。

来自其他机构的数据同样说明了这一点。中国指数研究院发布的报告称，今年11月，全国100个样本城市的住宅平均价格为8832元/平方米，自9月以来已连续三个月下降，且降幅逐渐增大。

伟业我爱我家副总裁胡景晖向《每日经济新闻》记者表示，全国房价拐点已经确立，房价下行通道已经开启，未来房价下降的城市数量会继续增多，跌幅也将进一步扩大。

这一观点代表了多数业内人士的意见。楼市调控的效果已经从“量变”积累到“质变”，降价通道一旦开启，便将持续至少半年的时间。指数研究院就认为，至少到明年上半年，量价齐跌的局面不会改变。

2011年底，中央经济工作会议定调，楼市调控不放松，这无疑是房价继续下降的最大推动因素。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向《每日经济新闻》记者表示，从2008年底的楼市刺激政策出台，到房价出现明显上涨，期间间隔约6个月。按此政策周期，即便目前的楼市调控停止，已经开启的降价通道还将至少持续4个月。

限购政策决定价格走势

事实上，尽管楼市调控政策来势汹汹，但影响房价下跌的主要因素，普遍被认为是今年年初启动的“限购令”。

按照过往规律，“量跌”通常是带动“价跌”的先行指标，而强力的行政管控则直接造成了交易量的萎缩。以北京为例，官方数字显示，今年前11月，北京商品住宅销售75861套、821.3万平方米，这一成交量不仅大大低于去年同期，甚至比上一轮楼市低迷的2008年同期也下滑不少。其中，北京的新房成交量创下6年同期新低。

与此同时，北京的房价也早早实现“稳中有降”。按照市住建委发布的数据，今年前11月，北京市新建普通住房成交均价为13914元/平方米，比去年全年成交均价低6.3%。

因此，对于明年房价的判断，业界认为将在很大程度上取决于是否延续“限购令”。

据悉，当前全国共有46个城市出台了“限购令”，但多数城市并未明确到期时间。随着中央的定调，近期除4个一线城市外，厦门、青岛、长春、太原、海口等城市纷纷表态，延续“限购令”。北京中原市场研究部预计，46个城市很可能全部延续限购政策。

在很多业内人士看来，如果2011年的严厉调控能在2012年继续，全国70个大中城市房价很可能出现同比下跌，即 “大拐点”的出现。

根据国家统计局的数据，2011年11月，70个大中城市新建商品房价同比涨幅为2.38%，从2011年3月以来9个月的时间内，下滑了3.21个百分点。其中有4个城市房价同比下跌，39个城市同比涨幅在3%以内。

业内称明年政策或存变数

尽管中央仍强调楼市调控 “不放松”，但在业内人士看来，现有的政策力度能否维持到2012年末，仍存变数。

杨红旭认为，随着楼市调控效果的逐步显现，2012年将是地方政府承受压力最大的一年，地方放松调控的诉求也会较为强烈，不排除楼市调控放松的可能。

今年有超过600个城市公布了年度新建住房价格控制目标，除北京明确“稳中有降”之外，多数城市的房价控制目标与GDP、人均可支配收入增速相挂钩。按照上述目标，多数地方只要将今年的新建住房价格增幅控制在10%以内，即可完成上述目标。截至11月，除个别热点城市外，多数城市的房价增幅已经缩小，部分城市还实现了环比负增长。即便是承诺“稳中有降”的北京，也在数据上完成了目标。

此外，如果楼市调控持续，地方政府无疑将面临更大的压力。央行货币政策委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌表示，如果调控继续，地方债务平台就面临更大的压力，这甚至还会危及银行体系。在很多人看来，房地产调控节奏并非没有调整的可能。中国指数研究院副院长陈晟便向《每日经济新闻》记者强调，明年下半年政策或许就会“松绑”。