通胀预期存在 明年房价不会大跌

每经记者  聂伟柱  发自北京

        日前，房地产优惠政策将要到期的声音再一次将人们的注意力拉回到房地产市场。而本周上海市银行同业公会就  《住房按揭贷款业务自律公约》在业内征求意见，要求银行停止向房产中介“返点”的消息将此种关注推向了高点。

        房地产市场是否存在泡沫？明年房价走势如何？中国人民银行金融研究所研究员邹平座在接受  《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者采访时表示，明年房价下跌的可能性不大，反而有大涨的可能。

        NBD：今年市场上充斥着大量的流动性，年初以来的天量信贷中有相当一部分流向了房地产行业。随着明年信贷总量的下降，房地产信贷也将受到影响。你如何看待信贷下降对房地产市场的影响？

        邹平座：信贷政策不会对特定行业有歧视或优先考虑。房地产信贷对房地产市场的稳定、健康发展起到了积极的作用。银行对房地产市场给予支持，不是支持高房价，而是支持房地产市场健康稳定发展。

        从银行的角度来看，房地产贷款在银行这个信贷盘子中所占比例较大，同时来自房地产贷款方面的利润占总利润的比重也较大。

        长远看，随着中国城市化进程的不断加速，人们对房地产的需求将越来越大。尽管一些地区的房价上涨幅度较大，但不能把房地产妖魔化。房地产市场的发展对整个国计民生有很重要的影响，也是国民财富的主要形式。

        美国经济迟迟不能真正复苏的一个重要原因，就在于其房地产市场并未真正复苏。从产业带动上来看，房地产行业能带动钢铁、水泥、建材、有色金属等上游产业；同时也能带动家电、家具等众多下游产业。

        目前市场上对于明年的信贷总量有不同的预测，比方说有人预测7万亿~8万亿元，但相比今年，明年信贷总量应该会有一定的下降。这种信贷总量的下降并不能表明房地产信贷也会跟着下降。银行是否给房地产行业发放信贷不是由总量决定，而是根据房地产市场的走势、开发商以及购房者的需求进行定夺。

        NBD：今年年初房地产市场相对低迷，但下半年房价大幅上涨，出乎了人们的预料。支撑今年房价高涨的原因是什么？房价高涨的背后是否存在泡沫？

        邹平座：中国的房价上涨只是部分城市的问题，尽管市场存在局部的结构性矛盾，但总体来看国内的房地产市场是稳定的。

        在北京、上海、深圳这些热点城市，房价已远高于普通居民的实际收入。但这些城市的房子确实有人在购买，所以不能简单认为房价高就一定存在泡沫。此外，从全国范围来看，大部分二、三线城市的房地产价格的整体水平不是太高，在居民的承受范围以内。随着经济的回暖，房价有一定的上升是可以理解的。

        个人认为，今年房价的上涨，和通胀预期以及市场上的投资行为有很大关系。为了刺激经济，各国向市场注入了大量流动性，强烈的通胀预期，让手握资金的人将钱投入房地产。而事实也证明，投资房地产确实是对抗通胀的好方法。

        NBD：明年房地产市场的走势主要受哪些因素影响？明年的房价会有什么变化？

        邹平座：我的判断是，明年房价会有一定的起伏，但下跌的可能性较小，有大涨的可能。

        原因有这么几个方面。第一，明年通胀的形势将变得严峻。为了刺激经济，包括美国在内的各国抛出了大量的刺激计划，在拉升经济的同时也带来了通胀的可能。现在来看，通胀是必然的。这不是中国能决定的，主要原因在美国。中国为了保持出口盯住美元,而美元大幅度贬值。以金价为例，金价从去年700美元/盎司左右一路涨到了目前的接近1200美元/盎司。如果以美元为标杆来看，美元相对于黄金贬值了80%。因此，居民购买房地产对抗通胀是一种预期的反应。

        第二，相关制度性的因素。实际上，今年的房地产价格上涨和地价上涨有关。这轮上涨的背后原因之一是6月份开始进行的市场化征地。现在农田不进入建设用地，当地农民的宅基地在市场化拆迁制度下的成本较高，这在一定程度上推高了房地产市场的价格。

        但我要强调的是，土地价格高其实对居民而言并不是坏事。政府在卖地之后，可以通过转移支付的方式将钱用在低收入群体身上。比方说，政府可以将钱用在城市的基础设施建设等方面。

        最后，热钱在某种程度上也对房价起到了助推作用。随着中国经济的增长，热钱不断流入，其中有部分热钱就流入了房地产行业，这也在一定程度上推高了明年的房价。



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