每经记者 杨羚强 发自上海
开栏语
迪士尼将给上海带来什么？
在迪士尼落户上海消息公布当日的土地拍卖会上，迪士尼乐园规划选址附近的两幅土地，拍出了超过14000元/平方米的楼板价。仅过了4天，具迪士尼乐园概念的上海南汇楼盘艺泰安邦价格由9000多元/平方米涨至12500元/平方米。一些楼盘更是暂停了销售，捂盘待涨。为了和迪士尼扯上关系，一些离迪士尼规划选址好几公里甚至几十公里的楼盘，也打出了“迪士尼旁”的概念。
迪士尼真的如此神通广大？本期房产周刊新开辟“地产峰会”栏目，对迪士尼乐园和上海房价的关系展开讨论。今后，本栏目还将针对各时期楼市的热点话题，邀请行业专家深度剖析，以期为读者提供借鉴。
迪士尼来了，周边房子甚至整个上海的房子会变得更贵吗？迪士尼究竟能辐射多广？迪士尼附近什么类型产品最有发展前景？
针对这一系列问题，本期“地产峰会”邀请到了在上海迪士尼规划选址周围拥有最多土地储备、号称迪士尼“地王之王”的中华企业的营销经理戴正芳，在浦东开发楼盘超过十年的大华锦绣华城策划总监陈可，第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨，他们各自掏出 “水晶球”，对迪士尼“落沪”对上海房价的影响进行预测。
话题1
将直接影响周边楼市？
NBD：迪士尼乐园将影响周边多大范围的楼市？
陈可：不能直接影响到楼市，可能连当地的房地产市场也无法直接影响。
刘德杨：会影响到整个浦东板块，能带动浦东交通、酒店、优质住宅的开发和建设。迪士尼乐园能促进当地旅游业的进一步发展，引发新的住宅需求。
戴正芳：可以影响半径5~8公里范围的楼市。
NBD：在地铁、高架路、快速公路等现代交通设施的辅助下，影响范围有无可能进一步扩大？
陈可：迪士尼会推动当地的城市化建设进程，将加大市政府对当地的城市建设投入，加快轨道交通、道路交通和商业配套等城市功能配套。就像世博会，本身的建设只花费了300亿元，但为此上海市政府在城市建设方面的总投入达3000亿元。不过，这种投入对房地产市场的影响是间接的，而不是直接的。
刘德杨：迪士尼能带动整个上海乃至长三角的旅游产业发展。有了迪士尼，人们在上海及周边城市如杭州等地逗留的时间，可能从原来的一两天延长至三四天。但迪士尼对房地产市场的影响可能只局限于游乐园周边。
戴正芳：迪士尼可以影响到更大范围的房地产市场。
话题2
房价应声而涨是泡沫？
NBD：该区域未来的楼市走势会是怎样？
陈可：当地的土地价值将得到提升，但房价的上涨幅度将取决于项目本身。
刘德杨：零售物业、酒店物业以及住宅价格都会因为迪士尼乐园而被拉动。
戴正芳：酒店、商铺等商办类物业的价格将因迪士尼乐园的建设被直接拉动。
NBD：在迪士尼落沪后仅几天，当地房价就出现了近40%的上涨，这是泡沫吗？
陈可：迪士尼项目加快了当地的城市建设和商业发展，使区域内的住宅更加适合居住，房价的变动反映了这一点。
刘德杨：不一定是泡沫。由于道路、配套不断建设，人们对房价的预期会上升，目前的涨价便是人们对当地房价预期改变的结果。
戴正芳：这反映了一种趋势。在四五年后，乐园附近的房屋将比现在贵得多。想当年上海将举办世博会的消息也让展场周边房价大涨至8000~9000元/平方米，当时也有人说虚高，但现在上述区域的房价已超过18000元/平方米。
话题3
浦东将领涨上海楼市？
NBD：迪士尼乐园所在的浦东，会成为领涨上海楼市的新核心吗？会出现浦东房价贵过浦西的情况吗？
陈可：可能性不大。相比迪士尼乐园，国际金融中心的建设对浦东的影响更大，能带来更多高素质客户的需求。未来上海房价较高的区域，将是金融中心周边的住宅，包括浦东和浦西。
刘德杨：乐园能带动浦东优质住宅的需求量，但受限于人们对地理位置的固有观念，浦东并不会改变所有人的想法。
戴正芳：浦东是否会成为新核心，取决于供应量。仅从乐园目前的土地供应情况看，这一区域暂时无法成为带动成交量的新核心。另外，当地的城市面貌改变需要时间，成本非常高，难以成为领涨区域。浦西在上海楼市的地位，浦东仍无法撼动。
话题4
哪类产品更值得投资？
NBD：迪士尼乐园附近，哪类产品更有开发、投资价值？
陈可：商铺。乐园将改变当地的商业环境，产生更高的商业价值。
刘德杨：休闲别墅、酒店、零售物业将获得价值提升的重要机会，是当地可以开发、投资的优势物业。
戴正芳：相比住宅，当地酒店、商用物业将会有非常大的发展潜能，投资收益也会非常高。除了上述商办类型物业，小户型住宅也会在当地异军突起。不过，中华企业在该区域的土地规划都已做好，不会因为迪士尼而改变。南六公路上的项目将在年底推出，会是一个独栋别墅社区。
话题5
周边会掀起“买地潮”？
NBD：在迪士尼周边拥有土地的房地产企业，是否更容易获得资本市场的青睐？在迪士尼周边买地会否成为一个风潮？
陈可：该地区目前的土地价值并不大，目前更多的是概念炒作。该区域是上海的远郊，虽然迪士尼乐园会改变当地的城市形态，但目前看来，那里的土地价格炒作成分太高了。
刘德杨：迪士尼乐园的建设，会改变当地的交通、人口、交通等，进而提升开发价值，未来的土地也将因此变得更值钱。
戴正芳：不会刻意在迪士尼乐园附近买地，更不会不计成本高价拿地。象屿置业先前以11.9亿元的总价、超过14000元/平方米的价格在当地拿地，如果计算成本价格，可能要卖23000~25000元/平方米才能赢利。虽然象屿置业拿地有一部分原因是为了上市，但中华企业不会那么做。
【实地探访】
香港迪士尼周边鲜有住宅
迪士尼乐园落户上海前，有香港地产专家断言，跟香港迪士尼一样，上海迪士尼乐园不会带动周边楼市的发展，因为迪士尼的谈判条件苛刻，周边的住宅和商业将远离迪士尼乐园。
为此，《每日经济新闻》记者上周五亲赴香港迪士尼乐园，考察香港和上海两处迪士尼乐园的异同，以了解迪士尼乐园究竟能否带动周边楼市的发展。
与上海迪士尼项目一样，香港迪士尼乐园所在的新界大屿山竹篙湾也远离市区，从香港岛出发，坐大巴需要一个半小时才能到。即使坐地铁，也要换乘3条地铁线，约一个小时才能到。乐园周边的三四公里范围内，主要是集装箱码头，鲜有住宅和城市市政配套设施，几乎看不到什么商业设施。
据香港导游介绍，从香港迪士尼乐园到最近的饭店，来回可能要一个多小时，所以，大部分游客只能在迪士尼乐园内购物。乐园的商品价格大多昂贵，一个便当要40港元，矿泉水等饮料要20多港元，米老鼠等纪念商品价格也在100港元左右。
但从此前上海市规划部门公布的迪士尼乐园意向用地来看，上海迪士尼乐园距离城市的商业中心并不远。如果上海迪士尼乐园和香港迪士尼乐园一样，允许游客凭门票在当天营业时段进出乐园，且不受次数限制的话，游客可选择在就近3公里左右的川沙镇用餐。
由于川沙一直是上海郊区的城镇商业中心，当地的商业配套在迪士尼乐园落户之前就已很发达，游客的购物及住宿很容易得到满足。显然，上海迪士尼乐园可以带动当地的商业和酒店业的发展，进而刺激市场对酒店、商铺等类型物业的需求。而在客流大量涌至迪士尼乐园附近后，必然会带动当地的就业需求，进一步刺激住宅需求。
在迪士尼落户上海后不久，第一太平戴维斯针对上海迪士尼乐园的专项研究发现，酒店业将会受益最多。理由是，上海迪士尼建成后，将大大提振旅游产业，来上海的游客住宿需求将大增，因此迪士尼所在区域乃至全市的酒店都将因此获益。考虑到迪士尼受众群体广泛，预计各类酒店 （从快捷酒店到五星酒店）的住宿需求都将有所增长。与香港迪士尼酒店类似，迪士尼乐园内就可能包含一个或多个酒店。以香港为参考，上海迪士尼项目或将致力于为家庭游客提供度假式服务。
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