每经记者 李丽 发自上海
中国楼市坐了回过山车。
随着中国政府将货币政策由从紧转为宽松，并推出一系列鼓励购房的政策，中国地产商的情况从2009年初开始出现戏剧性的反转。就在这一落一起过程中，中国楼市正面临着新一轮尴尬：部分区域商品住宅库存量相对不多，这有可能导致楼市步入新一轮拐点。
【现状】
六成城市住宅消化周期不足18个月
《每日经济新闻》从克而瑞（中国）研究中心获得的数据显示，按照“消化周期=（当前市场存量+未来一年预计供应量）/近半年月均成交量”的方式，在其监测的31个城市中，近六成城市预计房源消化周期不足18个月。
与此同时，DTZ戴德梁行综合住宅服务部的数据显示，经过今年上半年的快速销售后，目前各大城市的库存量相对较少。北京、上海、广州、深圳这四个一线城市，2006年至今年上半年的新建住宅库存量分别为175.6万平方米、0、132.3万平方米、200.8万平方米。
对于上海近3年多来的住宅库存为零，DTZ戴德梁行分析人士表示，最近3年多来，上海的新增供应基本消化，市场的存量大多是2006年前的存量供应。
克而瑞（中国）研究中心总经理陈啸天认为，从北京、上海、深圳、广州、武汉、长沙、成都等31个典型城市消化周期来看，近六成城市消化周期不足18个月，而消化周期超过36个月的城市，比重不足一成。北京、上海、广州、深圳等18个城市，由于上半年市场成交大幅上涨，加之市场存量均相对较少，因此消化周期较短。
标杆企业平均库存率缩减至5个月
根据中国地产研究中心的统计，其监测的万科、保利、复地、富力、华润、金地、绿城、雅居乐、招商地产、中海这10家标杆企业，按照“截至6月底各房企已获预售许可面积/过去12个月的月平均销售面积”的方式来计算，截至今年6月底，这10家企业的库存率均小于10个月。
中原地产研究中心数据显示，截至6月底，在10家标杆企业中，金地库存率为8.9个月，相对较高；中海库存率为7.9个月，位居第二；招商地产库存率约3.7个月，相对较低。
中原地产研究中心高级经理刘渊表示，今年上半年，楼市爆发式的回暖，加上开发商近1年来缩减开工量，开发商的库存量都有不同程度的缩减。据中原地产不完全统计，截至6月底，雅居乐的商品住宅库存量大约在58万平方米；绿城的商品住宅库存量约为74万平方米；招商地产的商品住宅库存量大约在21万平方米。
刘渊表示，得益于市场快速回暖，各标杆房企已领预售证而未销售的库存面积量在半年内大幅降低。截至6月底，标杆房企库存面积总量为1012万平方米。自今年3月起，标杆房企每月库存消化量均维持在200万平方米左右，按过去12个月平均销量计算，库存率从年初的12个月，下降至6月底的约5个月。
【影响】
房价或小幅上涨
标准普尔信用分析师符蓓说，库存水平下降，将在一定程度上对目前的住宅价格形成支撑，最近几个月推出的房地产项目，利润率可能要高于在定价低迷时期推出的项目。但由于土地成本上升，因此地产商利润率将很难回升到历史顶峰水平。
8月4日，龙头大哥万科在2009年半年报中称，随着成交量的放大，整体房价止跌回升，部分地区的房价开始出现较快上涨。与2007年因市场情绪过于乐观所致的房价普遍快速上涨不同，当前部分地区的价格上涨，主要源于市场存货消化过快和短期内新增供应不足。
易居中国·克而瑞高级分析师傅琦说，在全球金融危机背景下，目前中国地产的购买主力仍是境内人士，而随着经济的逐步复苏，境外投资者也有望继续加入购房大军。那么，在有限的库存房源以及最近一年开工量不足的背景下，房价存在一定的上涨压力。
但刘渊表示，当市场后续供应相对不足时，房价会出现反弹，但价格上涨幅度并不会特别大。
成交量将出现下降
傅琦表示，受库存量影响，与上半年相比，楼市下半年的成交量可能会出现下降趋势。
符蓓说，交易量出现下降趋势，主要有三方面原因：首先，2008年以来被压制的需求在2009年上半年释放，这种情况很难被复制；其次，平均售价已经脱离底部，导致居民可承受力下降；第三，由于众多地产商在过去12个月内缩减开工规模，加上今年上半年去库存化，住宅供应量将有所下降。
从统计数据来看，进入二季度后，伴随成交量持续增长，各地住房存货量大幅下降。而供应方面，2008年的市场调整导致企业普遍减少开工量，使得短期内的新增供应跟不上市场销售。
根据万科对14个主要城市供应和销售的统计，2009年上半年，14个城市的商品住房销售面积和批准预售面积的比例平均为1.65，远高于2008年同期的0.74和2007年同期的1.23。
刘渊表示，在楼市库存量下降的情况下，开发商会顺应市场调整开工量，因此，当前楼市库存量下降，还不至于导致供应严重不足。
【趋势】
房企融资力度将加大
为应对当前楼市面临的种种情况，业内普遍认为，开发商应从增加开工量、加大土地储备方面入手。但这需要具备一个重要条件：资金。
有业内人士指出，尽管上半年楼市回暖给开发商带来了大量的销售回款，缓解了开发商紧绷的资金链，但为了扩大“再生产”，开发商还需要继续融资补血。
年初，万科曾表示将进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资。同时，公司将充分考虑资本市场和投资者的承受力，在融资的时机、规模、方式上确保融资为股东带来盈利增长。
金地集团非公开增发方案6月24日获得中国证监会有条件通过，企业将向不超过10名特定对象非公开发行不超过4亿股A股，预计募集资金不超过41亿元，所募资金将用于6个项目的开发。
保利地产非公开增发也于5月份获得证监会批准，企业将募得不超过80亿元，用于投入项目开发。
符蓓认为，尽管银行贷款环境有可能在今年晚些时候收紧，但是短期内规模大、实力强的地产商仍可获得足够的银行信贷支持。
企业态度
市场现拐点众公司誓言不捂盘
一方面，开发商所剩库存极少，；另一方面，上海、北京等一线城市销售迎来拐点。面对这种情况，开发商应加速“清库存”还是放缓销售节奏？
富力地产：4季度大量推新房源
富力地产前7月销售面积151.36万平方米，销售额达145.75亿元，分别较去年同期增长68%和56%。
库存不多的富力地产，并没有延缓销售速度，其推盘热情依旧。7月中旬，富力地产在上海推出30套上海富力桃园的别墅，同时加班加点加紧项目建设。富力地产上海公司相关销售负责人说，只要可以拿到销售许可，所有的房源全部都会出售，富力绝不“囤房”。据透露，富力今年上半年开工新建的一些房源，计划在今年第4季度大量推出。
恒大地产：市场下滑不影响开工
和富力地产的表态相近，恒大地产内部人士透露，近期一线城市的成交量下降，不会影响公司下半年的计划，下半年公司将推出8个楼盘销售。同时为了确保始终有房可卖，将在下半年继续增加新开工量。今年全年的开工计划将达到1500万平方米，而公司现有的土地储备总量不过4600万平方米。
万科：上调开工面积
万科对下半年市场走势的判断是，预计第三季度市场供应仍然相对紧张，房价有一定的上涨压力。但随着地产企业今年以来加快开工，预计年底市场供应量会有较大提升，四季度后供需关系将得到缓解。
万科集团董事会秘书谭华杰表示，目前房贷政策方面出现了有助于防范市场向过热方向发展的趋向，房价快速上涨的可能性不大。根据万科的计划，今年将上调新开工面积至585万平方米。 每经记者 杨羚强
网上调查
销售或走低开发商清库情况如何？
7月，上海、北京、广州、深圳等地纷纷出现了成交量下滑。业内认为，今年的成交拐点已经出现，未来几个月内成交量将持续下滑。为此，《每日经济新闻》和搜房网就房企清库存任务完成情况以及对后市的影响进行了调查。
调查显示，仅有46.88%的网友认为，各家公司绝大部分库存都已经被消化；15.63%的网友认为，开发商的库存只有一半被消化；31.25%的网友认为，房地产商的库存只消化了一小部分。
有43.08%的网友认为，在几家公司中，“万科是清库存工作做得最好的”；只有7.69%的网友认为，上半年全国销售第二名的中海地产“清库存”做得不错；18.46%和15.38%的网友认为保利地产和金地清库存工作完成不错。
50%的网友认为，上半年“清库存”工作做得不好的开发商，下半年将维持原有的销售速度；还有34.38%的网友认为，上述开发商会囤积居奇，借机抬高房价；只有9.38%的网友表示，开发商会降价。
上半年楼市成交量连创新高，为何仍有开发商未完成清库存任务？高达54.84%的网友认为，开发商清库存做得不好是因为不愿意降价促销；35.48%的网友认为，这是因为开发商产品不适合市场需要。
对于 “上半年清库存较多的地产商下半年会采取怎样的销售策略”一题，有25.81%的购房者认为开发商会捂盘惜售，提高售价；另有22.58%的网友认为，开发商会收购其他公司的项目，将公司手中的优质资源拖延至以后开发。
每经记者 杨羚强
如需转载请与《每日经济新闻》联系。未经《每日经济新闻》授权，严禁转载或镜像，违者必究。
每经订报电话
北京：010-59604220 上海：021-61213899 深圳：0755-33203568 成都：028-86516389 028-86740011 无锡：15152247316
每日经济新闻客户端