上半年上海豪宅销量创历史最高

每经记者  杨羚强  发自上海

        今年上半年，上海豪宅的销量创下了有史以来的最高纪录。上海台庆房产研展部对上海二手房交易数据的监测显示，2009年上半年上海二手豪宅累计成交1323套，创下2006年以来的最好业绩。

        2006年、2007年、2008年3年，上海成交的每平方米3万元以上豪宅套数分别是931套、1143套和1089套。无独有偶的是，佑威·楼市通交易系统也显示，上海单价3万元以上的新建商品房销售量也在今年达到了过去3年来的峰值，上半年总销售面积达到了546476平方米，而2007年全年的销售量438532平方米。

        事实上，上半年豪宅市场的热销，并不仅仅出现在上海。深圳、北京等主要城市都出现了豪宅热销的景象。而绿城、富力、龙湖等开发豪宅和别墅项目的开发商从中受益，销售额大幅激增。

市场：豪宅供不应求

来自中国房地产指数研究院的统计数据显示，1月~5月全国高端物业，累计销售面积是1123.69万平方米，同比增长11.8%；销售额达到959亿元，同比增长27.95%。与此同时，高端项目的开工量和供应量却出现了滑坡。1月~5月，全国高端住宅下降幅度18.67%，施工面积下降19%，竣工面积下降5.59%。

        1月~5月，上海批准上市的豪宅套数是3千多套，但实际成交的数字是3千6百多套，成交量大于新增供应量。大部分区域表现供不应求，闵行和浦东两大别墅、豪宅“供应”大户，今年上半年的销售和供应之比是2：1。

        和上海的情况相同，北京和深圳也出现了豪宅、别墅供不应求的情况。据业内人士的介绍，上半年的豪宅热销最主要是后3个月发力所致。以上海为例，4月、5月豪宅成交量是今年第一季度的2倍。

新富人群正在“抄底”

        业内众多的分析师认为，上半年豪宅的热销，并不是因为经济好转后消费复苏所致，而仅是因为相比其他投资产品，数量稀有的豪宅和别墅，能够满足投资资金规避通货膨胀的需要，才促成了上半年豪宅销售的“井喷”。

        不过，中国指数研究院指数研究中心总经理陈晟却有不同观点。他在第六届中国别墅节的“经济复苏和别墅复兴”的论坛上表示，金融危机并没有给国内新富人群带来冲击，反而成为后者抄底购买别墅的良机。

        根据他的研究，上述新富人群对豪宅的需求，已经和国际接轨。传统概念中的别墅，已无法满足他们的要求。他们需要的别墅面积，至少是公馆级别的，并且拥有国际上真正豪宅的一些特定元素，比如游艇、马场、高尔夫等。别墅的总价也在不断提高，东郊宾馆附近的单价9万以上，总价七八千万以上的别墅也不乏追求者。

高端住宅出现开发潮

        豪宅成交量的增长，让以龙湖、绿城、富力等为代表的高端物业开发商受益匪浅。截至6月30日，绿城在全国的49个在售项目实现总销售额  （合同加协议）211亿元，比去年同期增长170％。与此同时，龙湖的销售额也较去年同期上升90%以上，达到95亿元。

        上述公司的业绩，让一部分业内人士坚信，相比其他类型的房地产开发物业，豪宅产品的需求更加旺盛，开发风险也更加小。一部分地产从业者因此考虑将业务重点转移至豪宅开发、销售领域。

        事实上，豪宅开发热潮已经显现。上海传统别墅住宅聚集的青浦赵巷板块一幅新挂牌宅地，底价虽然高达9.5亿元，却有32家企业购买标书。而北京城市中心，适合开发超高档豪宅项目的广渠路15号街坊，更是遭遇包括SOHO中国、中化方兴在内的多家房地产商的争购。

        易居中国的分析师邢倩对上述现象表示担忧。她认为，一方面如果开发商都去造豪宅，普通住宅肯定会面临无人开发的问题，需求无法得到满足。另一方面，当投资环境改变，豪宅市场会有变化的，很有可能走下坡路。

        事实上，连一向以擅长开发豪宅、高端产品的龙湖地产，未来开发的产品也不会仅仅只有豪宅产品。其新闻发言人顾伟说，市场需求是有“波段”的。不同阶段需求的产品并不一样。今年第一季度，市场销售的主要类型还是普通公寓，而到了第二季度，豪宅产品就成市场的热点。对一家房地产企业来说，开发多种业态的产品，满足不同类型的需要，才是避免风险的最好方式。事实上，现在的龙湖，也有针对普通购房需求的大众产品。



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