8月26日，中海地产（中国海外发展，00688.HK）发布2026年上半年业绩。
放在眼下的行业背景里，这份成绩单多少有点“不合群”：在行业整体承压的背景下，中海上半年合约物业销售额达到1343.5亿元，同比增长11.8%，按全口径合约销售统计，是十强房企里唯一还在双位数增长的一家。
此外，上半年中海地产实现营收976亿元，同比增长17.3%，除税前溢利123.6亿元、核心股东应占溢利79.3亿元，权益口径的销售规模排到行业首位。公司同时宣布，每股派发中期股息23港仙。
中海地产的打法其实并不新鲜：销售集中到北上广深和香港五个最抗跌的市场，拿地守着“投一成一”的纪律，融资成本压到2.76%，手里再攥着1211亿元现金。
难得的是，在行业普遍收缩的时候，中海把这几件事都做成了。它想证明的，无非是那句老话：地产的淘汰赛还没结束，要当留到最后的那个人。
近七成销售押注一线
逆势增长的底气从哪来
先说销售成色。
上半年，中海在香港和北上广深五大一线城市的合约销售额合计789.9亿元，占该口径销售的68.6%。分城市看，北京、深圳单城都破了200亿元；香港全口径销售超过150亿港元，创历史新高。
这个结构说明一件事：中海不是“什么都做”，而是把子弹集中打在最确定的地方。
其实，中海把重注押在一线城市，不是这两年才做的选择，而是它一贯的活法。行情好的时候，这个选择显得保守；行情一转差，就变成了护城河。
比较典型的包括深圳安缇、深圳湾澐玺、上海云锦华庭、北京安澜这些项目，上半年售价都高过预期，卖得也不慢，量价兼得。
下半年的货量，比上半年更值得看。按管理层的口径，上海、北京、香港还有多个大盘和分期项目排队入市，上海安澜市场测算整体货值超过520亿元；加上杭州海潮玖序、北京酒仙桥等储备，一线城市对全年销售的拉动，大概率只强不弱。
再看不拿地的部分。中海的投资原则叫“投一成一”，就是只碰自己算得清账的地。
上半年中海地产新增购地9宗、权益地价76.6亿元；7月初至今，又在北京、深圳、香港、太原等地落子9宗、权益地价256.8亿元，前后加起来333.4亿元。管理层给出全年新增购地额指引为800亿至1000亿元，意味着下半年还有不小的动作。
值得注意的是，中海没把宝全押在招拍挂上。7月中海在深圳、太原拿到的项目，走的是收并购和城市更新的路子，均为已完成拆迁的净地，拿地后可快速推进开工建设。渠道多了，挑地的余地也就大了。对中海而言，买地从来不是越多越好，而是每一笔都要对得起“确定性”三个字。管理层的意思也很明确：未来几个月要借着政策窗口，把全年投资目标打满。
财务端的数字，在同行里算得上“优等生”：资产负债率51.6%，净借贷比率27.2%，有息负债比年初少了101.5亿元；上半年经营性现金净流入285.2亿元，期末在手现金1211亿元，占总资产13.7%。平均融资成本2.76%，处于行业低位，分销及行政费率2.8%，分销费用又降了20.8%。
这份家底带来的直接结果，使中海成为目前唯一同时拿到两家国际评级机构A－评级的内地上市房企，也是恒生可持续发展企业指数2024-2025成份股。
换个说法，当别人还在到处找钱续命的时候，中海手里握着的，是可以随时变成优质土储和股东回报的“弹药”。在行业里，资金就是继续玩下去的资格——这一条，中海比谁都清楚。
产品力之外
中海押注的三个“新动能”
销售和财务是“果”，更值得看的是“因”。
产品端，中海落地了LivingOS系统，迭代“精工+”建造体系，把“中海好房子”做成了可复制的标准。高端盘里，北京安澜、深圳安缇、杭州万潮玖序做到量价齐优；二线市场也有意外之喜，青岛青云万里、石家庄万宸华章、沈阳瑞文熙和，项目去化率，以及行业研判的盈利水平，都明显跑赢所在城市均值。
多元经营是中海悄悄在长的一条腿。上半年商业物业运营收入35.8亿元，在写字楼、购物中心租金普遍承压的行情里还能保持增长，说明存量资产扛得住。
中海手里握着写字楼、购物中心、星级酒店、长租公寓几类资产，又赶上商业不动产REITs扩容的政策窗口。现如今写字楼、酒店、租赁住房都被纳入了范畴，接下来要借证券化工具把它们逐块盘活，走轻重资产“双轮驱动”的路子。康养算是个新动作，北京中海康养锦宸开业，这是中海康养业务落地的首个旗舰项目，正式开启公司在银发经济领域的规模化实践。
业绩会上，中国海外发展董事局主席颜建国把中海地产未来的打法归结成了两句。
一句是判断：宏观经济稳增长、政策支持、供需关系优化，这三股力量正在把市场往“止跌回稳”的方向推，年初提出的“三大驱动力”，判断没有变。
另一句是打法，落到三个“新动能”上。一是核心资产增值，上海、深圳多个项目量价齐升，香港启德跑道区从2025年热销至今，成交价还在往上走，一线核心地段土储有望吃到资产价值回归的红利；二是重点二线城市的结构性机会，沈阳、长春、石家庄、厦门、海口的改善型需求正在释放，标杆项目跑赢当地大盘；三是存量商业资产的证券化变现，这条能走多快，要看REITs推进的节奏。
今年是“十五五”开局之年，中海把战略浓缩成七个字：一专双驱优生态。专注不动产开发运营这条主航道，住宅开发和经营性业务双轮驱动，再往上下游的生态型业务延伸，把主业做专、把第二曲线做实。
在业绩会上，对于中海的发展目标，颜建国还提到：“巩固行业领导者地位，争创世界一流企业。”这个目标能不能落成现实，眼下还难下定论，但至少中海的方向是清楚的：靠开发稳住基本盘，靠经营业务打开第二曲线，靠资本运作盘活存量，三条线一起往前走。
把话说回来。行业的下行周期并没有走完，中海这份半年报能不能兑现，关键还要看下半年销售和投资的落地。但至少，它证明了另一件事：在房地产“剩者为王”的阶段，手里有现金、有土储、有融资优势的公司，更有资格等到市场真正回暖的那一天。
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文/陈玙婠
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