12.95亿，产业园REITs迎来”西安时刻”

8月18日，一个看似寻常的项目状态更新，在中国公募REITs市场激起了不小的涟漪——平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金项目正式获得证监会注册批复。

来源：深交所官网

该项目发行主体为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（简称“西安高新配套”），底层资产为软件新城软件研发基地二期项目，涵盖13栋楼宇，总建筑面积达32.5万平方米，计划募资12.95亿元。

资产所在的软件新城，是西安软件与信息技术服务业的核心集聚区，目前已运行超过8年，汇聚了阿里巴巴丝路总部、蚂蚁科技、科大讯飞、易点天下等一批行业龙头。

该公募REITs正式落地，不仅在陕西省内实现了“零的突破”，更在于为地方国企的转型发展、为产业园区资产的资本化运作、为西部地区存量资产的证券化探索，提供了一个完整的实践样本。

政策红利持续释放

2025年，中国基础设施REITs的制度建设迈入了全新的快车道。

继2024年国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，正式确立常态化发行机制之后，2025年9月，国家发改委进一步发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（简称《通知》），提出了一系列重磅举措。

从政策框架来看，核心突破体现在三个维度：

其一，扩围战略性提速。《通知》要求“加快成熟资产类型项目常态化申报”，并明确提出要探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等新资产类型的发行路径。

这意味着，公募REITs的覆盖范围正从传统的交通、能源、仓储物流、产业园区、保租房等成熟赛道，向更广泛的公共基础设施领域延伸。

西安高新区  来源：VCG211270872235

其二，扩募流程大幅简化。政策明确基础设施REITs首次发行上市满6个月后即可申报扩募，此前的等待期从12个月缩短至6个月，为上市后的资本运作打开了更灵活的空间。

同时，支持跨行业、跨区域通过扩募方式整合存量资产，将扩募审批路径由“串联”转为“并联”，项目推进效率显著提升。

对于西安高新配套这样的原始权益人而言，扩募机制的优化至关重要。

这说明本次项目的发行并非“一锤子买卖”，公司未来持续开发、培育成熟的其他优质产业园资产，甚至其他类型的配套设施资产，都可以在较短的周期内，以更高的效率装入这个上市平台，实现资金的滚动回收和资产的持续证券化。

其三，鼓励大型优质项目申报。《通知》明确提出“鼓励申报发售基金规模较大、对基础设施REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目”。

作为陕西省首单本土产业园公募REITs，平安西安高科产业园项目自启动以来便备受市场关注，其计划募资规模达12.95亿元。此次成功获批，也向市场传递出明确信号：只要底层资产足够过硬、运营管理持续扎实，就能赢得资本市场的青睐与认可。

底层资产“护城河”

公募REITs的本质，是资产的信披和现金流的证券化。因此，对底层资产的穿透式审视，是评估任何一单REITs价值的基石。

平安西安高科产业园项目之所以备受关注，根源在于其底层资产构筑了一个由一流区位、强大产业集群和稳健现金流构成的“铁三角”。

西安高新区是国务院首批批准成立的国家级高新区之一，从经济体量来看，其占西安三分之一的GDP，孵化了汽车、电子信息两个千亿级产业集群，也是诸多企业落地西安的首选地之一。

在2024年工信部公布的国家高新区评价结果中，西安高新区排名全国第五，位居中西部第一。其在产业生态、营商环境、人才聚集等方面具备全国顶级的竞争力，也为该区域产业园区的租户储备与需求韧性提供了支撑。

基础设施资产所处的软件新城板块，聚集了西安全市90%以上的软件和信息技术服务业企业，并初步形成了完整的产业生态。

华为研究所  来源：VCG211403317182

板块内有以西研所、华为鲲鹏创新中心、华为软开云等为代表的华为产业生态链；以清华交叉院、科大讯飞丝路总部为代表的人工智能产业集群；以阿里巴巴丝路总部、蚂蚁科技、易点天下等为代表的出海产业集群。

数据显示，园区内软件和信息技术服务业租户租赁面积占已出租面积的50.76%。

这种产业集群的“耦合效应”，从根本上区别于那些仅靠租金优惠吸引企业、内部产业关联度低的“随机组合型”园区，显著降低了单个租户流失对整体楼宇的空置冲击，增强了基础设施资产现金流的稳定性和可预测性。

截至2026年3月31日，基础设施资产整体出租率为86.43%，签约租户达140户。

从租户结构来看，前十大租户构成园区的“基本盘”。如阿里巴巴租赁面积超2万平方米，覆盖多栋楼宇，有效吸引上下游配套企业集聚。超过一半的面积由众多中小型租户构成，有效分散了过度依赖少数几家企业的风险。

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这种“核心+卫星”的租户结构，是成熟产业园区较为理想的状态。

截至目前，园区入池资产整体已运行8年有余，顺利度过了培育期，进入了一个出租率、租金水平和营收规模均相对平稳的“现金牛”阶段。

根据招募说明书，2023年至2026年一季度，营业收入分别为11484.70万元、11010.45万元、10556.62万元和2689.78万元；期后租金收缴率均在98.9%以上，处于较高水平。

值得关注的是，除首发入池资产外，园区非入池资产的运营表现同样亮眼。截至2026年6月30日，园区内非入池资产出租率维持高位，凭借灵活的产品户型与精准的产业招商策略，客户储备充足，租金收缴与租户留存情况均保持稳健。

转型“轻资产”模式

如果说底层资产的质量是公募REITs的“硬件”，那么原始权益人的运营管理能力，则是决定其长期生命力的“软件”。

按照规定，原始权益人战略配售比例不得低于20%，且通常会作为外部运营管理机构，继续负责公募REITs底层资产的日常运营、招商、物业管理等，保持资产管理的专业度和连贯性。

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据招募说明书，平安西安高科产业园REIT的原始权益人最终认购比例为34%，“共担风险”的配置远高于最低要求；同时，基于运营服务所产生的收入，正是典型的“轻资产”收入，为西安高新配套开辟了一条穿越周期、可持续增长的盈利新曲线。

发行公募REITs，本质上也是在倒逼运营企业从“重建设、轻运营”转向“精细化、重回报”。对西安高新配套而言，此举标志着其正式打通“募投管退”闭环，迈出向轻资产模式转型的关键一步。

要知道，长期以来，公司承担着园区建设者的重任，商业模式停留在“建—租—贷”的传统路径上，资产相对偏重。

此次公募REITs的发行，从根本上重构了产业园资产的商业逻辑，为产业园资产提供了标准化、公开化、流动性强的资本市场退出通道。

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通过将软件新城二期项目注入公募REITs并上市，西安高新配套作为原始权益人，可以将沉淀在这个项目上的资本回收，这笔资金并非账面估值，而是经市场检验、由真金白银交易出的公允价值。

大量现金回流公司账户，显著降低了公司的资产负债率。而回收的资本金，化作了投入新一轮园区与项目开发的“弹药”。公司利用这笔资金，用于在建项目、前期工作成熟的新建项目和存量资产收购，精准服务于高新区未来的产业战略布局。

待新项目培育成熟、形成稳定现金流后，又可通过扩募方式装入现有公募REITs平台，或择机发行新的公募REITs。

在资产端，西安高新配套运营的六大市场化园区，聚焦大数据、云计算、人工智能、软件信息服务、智能制造、新能源新材料等知识密集型产业。同时，各个载体之间功能互补，覆盖企业从“初创研发”到“总部办公”再到“生产转化”的全生命周期需求。

更进一步，其旗下产业园所承载的租户结构与产业生态，与高新区聚力培育光子、低空经济等八大未来赛道的战略布局深度耦合，形成了“产业基因”层面的共生关系。

这意味着，西安高新配套正从传统的“空间建造者”，蜕变为区域未来产业战略的“核心合伙人”。依托高新区清晰的产业路线图，园区得以开展靶向招商与精准培育，使空间供给与产业成长同频共振，真正实现从“建载体”到“建生态”的跃升。

（本文不构成任何投资建议，投资者据此操作，风险自担。）