先“种树”的开发商不多了

6月底7月初，重庆万科·雲曜、成都菁弘万科·光曜、万科产投·锦上映象｜央邸相继开盘，首开业绩均突破百套。继今年3月万科产投·熙园甲第首开刷新崇州当地近五年新盘首开纪录后，西南万科年内已实现连续四个项目首开破百套的战绩。

万科产投·锦上映象|央邸首开现场图

而梳理万科在成都市场上在售的8个项目，有7个背后都站着当地国有平台公司的身影。这些项目卖的不是现状，是“这里会更好”的预期。

壹

拿地之前，先看这片地有没有未来。

行业里曾有个共识：选对板块，好过选对户型。很多开发商只看控规图上的颜色——黄的是住宅、红的是商业，颜色对了就举牌。

西南万科不太一样，它摸索出了三种“提前半步”的入场逻辑。

第一种，拉着地方政府一起把规划讲清楚，再进场。

6月16日，郫都区办了一场石犀未来公园社区价值推荐会，正式对外发布片区城市设计与公服配套规划，教育、交通、医疗、生态等多维度同步升级，重点项目开工建设，直接把一个片区的底牌摊在桌面上。

石犀未来公园社区价值推荐会现场照片

作为推荐会的承办方之一，万科早已联合郫都区平台公司菁弘集团拿下片区内69亩地块，打造菁弘万科·光曜项目。这也是万科与菁弘再度联手打造的第二个综合住区。政府给政策、给市政配套，万科给产品力和运营。

第二种，借片区的势，先跑出一个示范单元，带着整个板块往上走。

环交大未来公园社区，成都目前唯一以高校命名的未来公园社区，4.9平方公里，依托西南交大犀浦校区。万科进来没着急卖房，先跟蜀都川投（郫都国资）合作，择址做出“校城一体化示范单元”——把住宅、投资打造的扬华公园、扬华书屋（联合交大图书馆）、规划中的石室蜀都交大路中学、邻里商业融合在一起思考，作为整个环交大板块的先行样板。这就是锦上扬华。

锦上扬华公园实景图，公园中的便利店和咖啡店同期投运

学校还在建，万科先把公园种好了，把“校城无界”的概念跑通了。等学校落地开学，整个片区价值就被这个示范单元拉着往上走，这是万科极具前瞻性的一招。

第三种，跟股东方优势互补，社区单元有了扎实的配套支持。

2025年9月底，樟宜星光交房了，这是万科和菁弘集团联手做的第一个综合住区，“股东资源互补”在这个项目表现得尤为彻底。万科融入“未来社区”导向和“复合单元”思维，将约44亩住区与菁弘配建的幼儿园、社区商业综合体和另一家区属国企配建的小学串联，打造为约百亩星光邻里未来社区，刚好踩中了成都城市社区嵌入式服务设施建设的鼓点。

约百亩星光邻里未来社区实景图

不仅如此，早在2023年，项目在售期间，菁弘就将一街之隔、约8000平方米市政街角绿地花园打造出来并对外开放；项目交付时，配套公交已开通，幼儿园及小学均已开学。万科在用未来社区的逻辑，先替城市“种树”。

位于高新西区的高新锦曜同样是这种模式。示范区开放那天，股东方成都高投配建的约5.45万平方米檬柏公园也同步开门迎客。在檬柏路上以生态健身为主题打造生态健身廊、滨水休闲廊等社区生活新场景，通过景观通道与紧邻的高新锦曜有机衔接，实现“公园-街区-社区”一体化融合，构建15分钟生活圈。

高新锦曜项目与檬柏公园有机衔接，实拍图

这三种模式归结为一句话：别人拿地看容积率和起拍价，万科拿地，看的是“我进去之后，这片土地会不会比我来之前更有价值”。

贰

只有实景呈现、配套先行、新规好房，方能谈片区人居标杆。

这两年看过太多“示范区比交付好看三倍”的项目，但西南万科反着来：示范区不一定最大，但商业先招、公园先开、配套先落地，房子在新规下迭代进阶。

锦上映象直接盘活了一条街，一口气先甩出1200平方米商业实景。为了把这个场子撑起来，万科请来的三家“神仙”，个个都是狠角色。Pause Coffee，成都主理人精品咖啡标杆；B&B Burger，前华尔道夫甜品主厨的手笔，原本只在麓湖、悠方盘踞；闷墩抄手，大众点评榜一大哥，龙泉土著的心头好。

锦上映象小熙街实拍图

光曜也不玩虚的，直接把“新规好房”的定义，从数学题升级成了生活题。第一刀，砍向土地，直接Allin，8～11层纯洋房一梯两户、南北通透；第二刀，砍向面子，独一份的排场，约750平方米的犀浦首个CBA场地尺寸及材质标准的全幅室内球场；第三刀最狠，砍向里子，实际使用率直接来到约117%～120%。

菁弘万科·光曜度假风情园林实景图

菁弘万科·光曜约115㎡创意样板间实拍图

前面已经讲过，光曜傍着教育、环城生态带、轨交预期一并推进；而锦上映象则卡位驿都大道，把商业、教育、公园揉进生活圈，和国资一起把区域能级先抬上去。

这打法灵不灵？看看熙园甲第就知道了——同样是万科×产投，实景示范区+新规作品双开，首开劲销128套，刷新当地近五年纪录，数据不会骗人。

很多人只看到了做标杆的代价，前期投入大、回款慢，但其实好处也直白——提前把公园种好、把配套引进来的项目，客户用手投票。

叁

持续的交付力和运营力，才是万科得以“搭骨架”的底气。

万科想做的比“交得了房”多一层——交了之后谁来管？配套谁来运营？社区活力谁来维持？

先看一组数据，今年上半年，西南万科的交卷方式非常硬核——

18个批次交付，3304套房子落地。其中2922套住宅、382套商业。这背后还有更惊人的数字：重庆永川万科城，提前30天；成都星光都会三批次，狂甩节点61天；贵阳观山甲第，提前31天。期间，还有6个项目实现“交付即交证”。

万科·星光都会交付实拍图

与此同时，上半年西南万科做了11场“看见家”工地开放活动。171位准业主被请进工地现场，看防水怎么做、墙面怎么抹。从施工进度到工艺细节，从材料样板到交付标准，悉数展现。

这条路，万科铺得很有“心机”。毕竟眼下交楼前就敢让业主来“挑刺”的开发商，少之又少。

不仅如此，从2023年开始，西南万科就玩了一把“狠”的：交房之前，先交“氛围”。销售阶段就提前开放社区内的公共空间，找那些有闲、有趣、有号召力的“主理人”。

这个叫“好有趣”的社群，本质上是在做一场关于“人”的社会实验。截至2026年上半年，西南万科已经攒出了85个社群，养出了90位主理人，搞了288场活动，其中有7个社群直接被万科集团评为了标杆。

万科·古翠隐秀音乐社主理人发起的业主草坪音乐节现场照片

这招很高明，别人卖的是“我有泳池”，万科卖的是“我有一群跟你一样爱游泳的邻居”。

很多人看完这些项目的最大感悟是：以前开发商交房叫“再见”，万科交房叫“您好，以后常来往”。

房地产最狂热的年头，大家比谁胆子大、杠杆高、营销炫。

现在这个年代，买房人选开发商的逻辑回归原始：你敢不敢在我掏钱之前，先替我把城市界面建好？交了房之后，你还管不管？待开的锦上映象｜澜墅也遵循了这个逻辑，与央邸共享配套，仅39席——36席联排、3席类独栋。

万科产投·锦上映象|澜墅效果图

先“种树”的开发商不多了。遇到，珍惜。

预售证号：510117202684333、510112202684323

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