保利发展2024年报解码：逆周期领跑者的“安全+增长”双引擎逻辑

2024年，中国房地产行业在政策“组合拳”与市场分化中延续止跌回稳态势。

国家统计局数据显示，去年全年商品房销售面积与金额同比分别下降12.9%和17.1%，但四季度市场在政策刺激下显著回暖，一线城市成交同比增长40%，核心城市结构性优势凸显。

在行业深度调整期，保利发展以“稳经营、调结构、化风险、促发展”为核心战略，交出了一份逆势增长的成绩单：全年签约金额3230亿元稳居行业首位，经营性现金流连续七年为正，债务结构持续优化，产品力跃升行业第二，展现出央企龙头的抗周期韧性与战略前瞻性。

战略定力筑牢安全底线

在行业流动性风险蔓延的背景下，保利发展凭借央企信用优势与主动管理能力，构建起“融资成本低、现金流稳、债务结构优”的护城河。

这份稳健的财务“安全垫”，源于其对债务结构的精细化调整与融资策略的前瞻性布局。

2024年，保利发展主动压降有息负债54亿元，存量有息负债综合成本降至2.92%，较上年下降22个基点。全年新增融资中，公司债利率低至2.20%，中期票据利率2.30%，均创同期最低水平。

如果说债务结构的优化是筑牢财务安全的基石，那么现金流的稳健管理则是保利发展穿越周期波动的核心动能。

在行业下行期，保利发展以“有现金的销售”核心策略，2024年，公司实现销售回笼3277亿元，当年销售回笼率较去年提升1.3个百分点。

保利发展通过“以销定产”动态平衡资金收支，全年经营性现金流净额63亿元，连续第七年为正。年末在手现金1342亿元，叠加并表口径已售待回笼资金832亿元，流动性储备远超行业均值。这一资金优势不仅保障了“保交付”责任的落实，更支撑了公司在核心城市的优质土储获取。

在筑牢自身资金安全防线的同时，保利发展更以敏锐的政策洞察力，将行业利好转化为发展动能，持续拓宽融资渠道，为企业稳健前行注入强劲动力。

公司积极运用“经营性物业贷款”“房地产融资协调机制”等政策工具，年内新增经营贷130亿元。2025年4月，市场首单纯现金融资的定向可转换公司债券获证监会批复，计划融资规模85亿元，进一步拓宽融资渠道。

2025年4月9日，保利发展面向专业投资者公开发行的公司债券（第一期）获中诚信国际评级机构授予的“AAA”评级。这一评级不仅体现了保利发展的稳健财务表现及其在行业中的领先地位，也强化了市场对房地产行业的复苏预期。

产品力跃升与科技赋能 激活长期增长动能

当行业从“规模扩张”转向“品质竞争”，保利发展以“天悦人和”产品系为核心，通过全流程品质管控与科技创新，实现从“产品开发商”到“城市运营服务商”的转型。

这一转型并非一蹴而就，而是保利发展以对市场趋势的精准把握、对产品力的极致追求，持续深耕的成果体现。

2024年，保利发展产品力在克而瑞排名中从2021年的第九跃升至第二。其“天悦人和”三大产品系全面落地，如宁波天珺、上海琅悦等项目实现“全维实景展示”，首开去化率超70%，销售流速稳居板块前三。

报告期内，保利发展竣工交付16.5万套住宅，22个项目获市级以上施工示范工地称号。宁波天珺、上海琅悦等产品系项目实现“全维实景展示”，首开去化率超70%，销售流速稳居板块前三。这一“所见即所得”的交付标准，极大提振了市场信心。

除了在产品品质上精益求精，保利发展更积极拥抱科技创新，将前沿技术深度融入开发与运营的全流程，为产品力升级注入新动能。

在海南试点的“快建体系”实现拿地后14个月竣备、工期压缩30%以上；智慧供应链管理体系通过AIGC智能化设计、统签统采统付等模式，优化供应链端成本。

商业运营方面，上海花木时光里、广州鱼珠时光等项目出租率连续三年提升；租赁住房板块“和寓”品牌迅速扩张，在营规模超4.5万间。物业服务板块第三方管理面积增至525.6万平方米，商办业态新拓金额同比增长17.9%，非居业态优势持续巩固。

保利发展的逆势领跑，源于其前瞻性的战略布局与体系化的管理能力。早在2021年，公司即提出去“五化”（金融化、杠杆化、库存化、多元化、规模化）战略，通过主动降负债、聚焦核心城市、优化土储结构，为行业调整期储备安全边际。

数据显示，2024年公司实现签约金额3230.29亿元，权益销售比创近年新高；全年公司坚持深耕的38个核心城市，销售占比达到90%，同比增长2个百分点；38个核心城市销售市占率达7.1%，较2023年进一步增长0.3个百分点，其中14个核心城市取得10%以上市占率，16个城市连续三年排名前三。

作为央企龙头，保利发展深度参与“三大工程”建设，在城市更新、保障性住房等领域持续发力。其广州琶洲村改造项目惠及2500户村民，改造规模居广州乃至全国前列，成为城市更新标杆。品牌价值十五年蝉联行业榜首，ESG评级全面提升，MSCI评级从B上调至BB，国新ESG评级AA位列行业首位，彰显可持续发展能力。

2024年的保利发展，以行业领先的销售规模、央企最低的融资成本、持续跃升的产品力，证明了其作为龙头房企的战略定力与穿越周期的能力。

展望2025年，随着房地产政策支持力度加码，公司在核心城市的持续土储布局、低融资成本优势以及多元业态的协同效应，将进一步巩固其“行稳致远”的发展定力。在品质时代，唯有真正以客户为中心、以科技赋能的企业，才能在行业分化中持续领跑。

文/初晨

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