多元业务协同发力：大悦城如何在调整期稳健前行？

文/初晨

2024年，房地产行业在深度调整中承压前行，大悦城日前披露的年报显示，大悦城以“卓越的城市运营与美好生活服务商”为定位，在挑战中展现韧性，在变革中开拓新局。

企业年报显示，大悦城全年实现营业收入357.91亿元，核心业务存在诸多亮点：销售排名逆势提升至行业第23位，商业版图再拓3座标杆项目，REITs发行创下西南地区纪录，融资成本降至4.06%……一系列数据勾勒出这家央企控股房企的稳健底色。

面对市场调整压力，大悦城坚持“1123”战略体系，即“1提升、1夯实、2聚焦、3精进”，在住宅开发、商业运营、产业地产等领域协同发力。

全年新增土地储备聚焦杭州、西安、三亚等核心城市，商业运营收入同比增长16%，REITs等创新融资工具成功落地，为行业转型提供了“大悦城样本”。

这份年报不仅是对过去一年的总结，更折射出企业在行业变革期的战略定力——以产品力筑底，以创新力破局，以长期主义谋篇。

商业领航与开发提质 筑牢增长双引擎

在全国商品房销售面积同比下降12.9%的市场环境下，大悦城销售型业务表现亮眼，全口径签约金额369亿元，签约面积167万平方米，排名逆势提升6位至行业第23位，跑赢同期市场均值。

这一成绩的背后，是公司聚焦核心城市、深耕改善型需求的战略成效：在北京、上海、成都等一线及强二线城市，“壹号系”“悦系”产品持续热销，成都中粮・天悦壹号、西安悦著・央璟等项目成为区域标杆，杭州鹭悦朗云府四开四罄，印证了“中粮好房子”品牌的市场号召力。

产品力层面，大悦城以“场景化样板间”“全维实景示范区”提升客户体验，北京宸悦国际样板间斩获美国TITAN地产大奖铂金奖，绿色低碳技术与数智化应用贯穿开发全流程，深圳中粮悦章・凤凰里等项目实现“智慧社区”落地，契合新生代居住需求。

尽管行业毛利率承压，大悦城通过精细化成本管控和高端产品布局，维持了21.76%的综合毛利率，显著高于行业平均水平。

作为公司核心竞争力之一，商业地产板块在2024年迎来“丰收年”：厦门、三亚、海淀三大大悦城项目高质量开业，出租率均超98%，开业率突破97%。

其中，厦门大悦城以“100%招商率”开业首日客流超17.3万人次，三亚大悦城作为全国首个热带大悦城，月均销售额破亿，成为海南自贸港商业新标杆；海淀大悦城以“山系生活智潮地”定位，开业首日销售额超1777万元，填补区域高端商业空白。

三亚大悦城实景图

截至2024年末，大悦城在营商业项目36个，总商业面积375万平方米，全年购物中心销售额401.3亿元（同比增长16%），客流量3.66亿人次（同比增长22%），平均出租率95.1%，持续领跑行业。

差异化运营策略是关键：针对18-35岁青年客群，大悦城强化“年轻力”标签，全年引入450余家首店、旗舰店，二次元业态销售额突破11.1亿元，IP快闪活动带来超2.5亿元消费，成功将商业空间转化为“潮流社交目的地”。

值得关注的是，公司在资产证券化领域取得突破：2024年9月成功发行华夏大悦城商业REIT（180603.SZ），作为西南地区首单消费REIT，其底层资产成都大悦城期末出租率达98.1%，租金收缴率99.97%，为行业提供了“投融建管退”闭环的示范案例，标志着大悦城从重资产开发向“轻重结合”模式的深化转型。

写字楼与产业地产板块在逆境中保持稳定，整体出租率分别达91.1%和98.2%。北京中粮广场获“2024中国写字楼品牌价值10强”，深圳产业园聚焦大健康、新能源等战略性新兴产业，通过轻资产输出模式拓展管理规模，中关村（大兴）细胞与基因治疗产业园等项目开业即获行业认可。

酒店与长租公寓板块依托核心地段布局，北京华尔道夫酒店、三亚美高梅度假酒店等保持高端市场竞争力，长租公寓平均出租率95%，“大悦乐邑”品牌获“国有企业创新标杆”等11项荣誉。物业管理服务作为重要配套，在管面积达2545万平方米（同比+17.9%），满意度创历史新高，行业排名升至第29位，业务覆盖住宅、商业、产业园等多业态，形成“开发－运营－服务”全链条协同。

从财务到战略：控风险、拓融资、谋长远

面对行业资金压力，大悦城以“严投资、保交付、稳结算”为核心，全年经营活动现金流净额66.17亿元，大悦城通过精准控制拿地节奏（新增土地储备集中于杭州、西安等高能级城市，土地款总额84.26亿元），确保资源向核心区域聚焦。

截至去年年末，大悦城土地储备可售货值约1269亿元，80%分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心都市圈，为未来销售奠定基础。

融资端展现央企优势，全年发行中期票据、公司债券等71亿元，新增借款平均成本低至3.0%，综合融资成本4.06%（同比降55BP），中诚信国际、中证鹏元维持AAA主体信用评级。

资金管理聚焦“降杠杆、调结构”，短期债务占比控制在合理区间，经营性物业贷款、REITs等工具拓宽资金来源，有效缓解偿债压力。

公司明确“1123”战略体系，即提升商业引领地位、夯实高质量开发业务，聚焦产品与区域、精进差异化发展。在商业领域，未来将加速REITs发行，计划2025年再推2个新项目入市，通过轻资产输出扩大管理规模。

住宅开发端则聚焦改善型需求，在核心城市打造“中粮好房子”标杆，提升单项目利润率。社会责任方面，积极投身城市更新与乡村振兴，三亚大悦城推动区域消费升级，甘孜县帮扶项目孵化特色农产品，彰显央企担当。

面对行业周期波动，大悦城坦言需应对市场信心修复、政策环境变化等挑战。2025年将坚持“稳字当头”，一方面通过优化量价策略、拓展大宗客户加速去化，另一方面深化商业数字化转型，推进智慧设施运维平台在全国项目落地，提升运营效率。

长期来看，公司看好核心城市刚性及改善型需求，认为城中村改造、保障房建设等政策将为行业带来新机遇，而大悦城的品牌力、运营力和资源整合能力，将成为穿越周期的核心优势。

大悦城2024年的成绩单，既是行业调整期的“韧性图鉴”，更是转型发展的“破局指南”。从商业地产的持续领跑，到开发业务的品质坚守，再到融资与运营的精细化管理，这家央企正以“长期主义”书写高质量发展答卷。在“房住不炒”的基调下，大悦城的实践证明：唯有扎根核心价值，拥抱创新变革，才能在行业重构期占据主动，为城市与生活创造更多可能。