公募REITs打新受热捧 二级市场上周震荡回调

《每日经济新闻》记者获悉，经历近段时间连续上涨后，上周，公募REITs（不动产投资信托基金）二级市场开始出现整体震荡回调。

Wind（万得）数据显示，截至上周五，中证REITs（收盘）指数为839.97，环比下跌2.92%；中证REITs全收益指数收于1033.17，环比下跌2.9%。

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全市场已经上市的63只公募REITs中，环比上涨的仅有5只。除去上周刚刚上市的华夏金隅智造工场REIT和汇添富九州通医药仓储物流REIT，其余3只产品分别是华夏北京保障房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT和鹏华深圳能源REIT。另外58只产品均出现环比下跌，其中9只产品周内跌幅超过5%。

此外，公募REITs打新依然备受追捧，不受二级市场下跌影响。华夏金隅智造工场REIT上市首日开盘即涨停，全天涨幅高达30%；2月27日汇添富九州通医药REIT上市，集合竞价阶段就出现涨停，虽盘中有波动，但当日收盘涨幅仍达到28.22%。中信建投指出，公募REITs打新受热捧，今年以来新发4只公募REITs上市首日均逼近涨停，打新收益可观。

行业和政策方面，上周证监会网站发布3条涉及公募REITs全国两会提案的答复函。有专业机构表示，这意味着我国公募REITs市场环境进一步优化，REITs市场扩容可期，未来REITs将更好发挥盘活固定资产、拓宽投资渠道、推动经济发展、助力资本市场高水平双向开放的重要作用。

绝大多数产品出现下跌

经历连续上涨后，上周，公募REITs二级市场开启震荡回调模式。

根据Wind数据，上周，中证REITs（收盘）指数和中证REITs全收益指数双双下跌。截至上周五，中证REITs（收盘）指数收于839.97，环比下跌2.92%；中证REITs全收益指数收于1033.17，环比下跌2.9%。

从不同类型产品来看，上周，产权类、特许经营权类REITs周涨跌幅分别为-3.21%、-2.83%。

从持有项目的行业类型来看，所有类型产品均出现环比下跌。

开源证券数据显示，上周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs的周内涨跌幅分别为-1.13%、-1.75%、-3.00%、-4.09%、-4.82%、-2.45%和-2.35%。

具体产品方面，根据Wind数据，全市场已经上市的63只公募REITs中，环比上涨的产品仅有5只。除去刚刚上市的华夏金隅智造工场REIT和汇添富九州通医药仓储物流REIT，其余3只产品分别是华夏北京保障房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT和鹏华深圳能源REIT，环比涨跌幅分别为1.03%、0.29%和0.14%。

相比之下，环比下跌的产品大幅增加至58只，也就是说出现了普跌，其中甚至有9只产品周内跌幅超过5%。跌幅最大的3只产品分别是华夏深国际REIT、中金山高集团高速公路REIT和中金重庆两江REIT，周内涨跌幅分别为-7.92%、-7.59%和-6.08%。

对于近期的震荡回调，国泰君安分析认为，本轮REITs市场普跌核心源于情绪超调与估值修复的共振。过去一周REITs市场迎来普遍调整，绝大多数项目皆面临不同程度下跌。REITs产品相较股票而言收益弹性有限，股价上涨意味着IRR（内部收益率）的下降，相较于债而言需关注市场冲击下的流动性风险。随着REITs价格不断抬升，IRR与分派率持续下行，且REITs市场流通盘规模偏小，流动性缓冲能力有限，在市场情绪转向引发集中抛售压力时易形成流动性冲击，放大短期波动风险。

该机构进一步表示，尽管短期承压，但REITs高分红属性仍为中期核心支撑。考虑到市场情绪与流动性冲击可能带来股价超调，可待REITs市场企稳后参与。

推出相关ETF尚不成熟

虽然二级市场出现普遍震荡回调，但并不影响公募REITs打新的火热。

首先是首单城市更新项目——华夏金隅智造工场REIT在上市首日开盘即涨停，全天涨幅高达30%。

公开资料显示，基金首发底层资产金隅智造工场产权一期项目，由原北京天坛家具厂房升级改造而来，是北京市城市更新标杆项目。

紧接着，2月27日，全国首单医药仓储物流REIT——汇添富九州通医药REIT上市，集合竞价阶段涨停，虽盘中有波动，但当日收盘涨幅仍达到28.22%。该基金发售备受关注，公众投资者有效认购申请实际确认比例仅0.084%，有效认购倍数达到1192倍，创历史新高。

对此，中信建投指出，今年以来4只新发公募REITs上市首日均逼近涨停，打新收益可观。公募REITs二级市场表现也较好，年内指数整体涨幅约6.75%，业绩表现稳健。

一级市场方面，截至上周末，共有20只REITs基金等待上市。此外，中金中国绿发商业资产REIT首发申请已申报，南方顺丰仓储物流REIT首发申请已通过。

政策和行业方面亦有重磅动态值得关注。

2月28日，证监会答复政协提案，指出现阶段推出基于REITs的ETF（交易型开放式指数基金）条件尚不完全具备，下一步将与香港方面保持密切沟通合作，积极推动REITs市场发展，加快推动REITs互联互通尽早平稳落地；REITs专项立法工作已列入立法议程，下一步将进一步深入研究REITs的法律依据、交易安排、管理架构、监督管理及其他配套机制，借鉴境内外实践经验，加快推动相关立法工作等。

对此，国信证券分析指出，这意味着我国公募REITs市场环境进一步优化，REITs市场扩容可期，未来REITs将更好发挥盘活固定资产、拓宽投资渠道、推动经济发展、助力资本市场高水平双向开放的重要作用。

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