住房契税优惠新政实施首周 一线城市市场温和调整

在9月末系列楼市优化政策之后，住房契税优惠新政为楼市再添一把火。

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部11月12日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。同时明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。政策自12月1日起施行。

此后的11月中下旬，北京、上海、广州、深圳均宣布取消普通住宅和非普通住宅标准，对相关税收政策进行优化，并自12月1日起实施。

视觉中国图

住房契税优惠新政实施以来效果明显。国家税务总局数据显示，12月1日至5日，全国共有36.4万户购房家庭申报享受了契税税收优惠，累计减免契税84亿元，户均减免2.3万元。

而对一线城市而言，住房契税优惠新政实施，直接降低了购房者交易成本，高总价房产成交过户将会节省一大笔税费，尤其是对改善型住房需求群体而言是重大利好。以深圳为例，据乐有家研究中心测算，以深圳过户总价为1500万元的二手住宅（首套住房）为例，在住房契税优惠新政实施后，可以节省约66.64万元的税费。

《每日经济新闻》记者采访部分房产从业人员了解到，住房契税优惠新政实施，对一线城市楼市产生了积极影响，提高了市场咨询量，同时也增强了买卖双方的信心。总体来看，虽然大户型住宅市场并未出现过热情况，但成交议价空间已明显缩小。

中原地产研究院统计数据显示，进入12月以来，二手房市场进一步升温。从上周（12月2日~8日）二手房市场表现看，包括一线城市在内的重点城市成交环比大涨27%，单周成交量创2019年以来新高。

北京：二手房议价空间变小

12月10日晚上7点过，当记者如约拨通北京21世纪不动产经纪人盛经理的电话时，他正在回家的路上。他告诉记者，从在售房源价格和成交情况来看，近期并没有看到特别大的变化。尽管市场热度有波动，但并不夸张，更多体现在相对低价房源更快成交、业主谈价空间变小等方面。

“以前购房者在出价时通常会比业主的报价低15%左右，这是基于业主可能愿意降价的心理预期。然而，现在这种情况已经发生了变化。尽管购房者仍然会尝试以低于业主报价的价格出价，但成功的概率明显降低。”

盛经理表示，目前总价2000万元大户型住宅议价空间大约在100万元，而之前可能是150万到200万元。这意味着购房者能够通过谈判降低的价格空间已明显降低，成交价格更接近业主的初始报价。“性价比高的房源已经基本售罄，剩下的房源价格相对较高。因此，购房者如果希望购买，只能选择价格更高的房源，这使得业主在价格谈判中处于更有利的位置。”

市场热度未能被明显感知，但税费减免对于市场还是起到了一定的提振作用。盛经理在采访中提到，他有一位认识了十几年的客户，在11月下旬向他们咨询了一套总价约2000万元的房源，在12月通过税费减免节省了约20万元。“但对于2000万元的房产来说这并不算是很多，这个客户也是因为孩子上学，学校与小区仅一路之隔购买的。”

不过，据盛经理观察，税费减免对于贷款购房者更为有利，会激活此前一部分只能贷款购买高价房源的客户需求，因为他们可以按照较低的成交价格贷款，从而减少税费负担。

对于当前市场情况，盛经理表示，尽管网签数据存在滞后性，但目前市场并未出现剧烈波动。而当下市场参与者相对冷静，部分原因是政策的连续出台，使得购房者期待未来可能会有更好的购房时机。在他看来，随着官方一系列利好政策出台，对市场将会有所提振，随着时间推移房价可能会有所上涨。

中原地产首席分析师张大伟预计，住房契税优惠新政实施，实际影响在售房源的占比约为10% ~15%。北京二手房成交比例中，超过140平方米的属于大户型住宅，这部分市场整体大约比例在8%。另外，叠加部分价格较高的成交房源，大约15%左右的二手房会有增值税。

截至12月10日，北京本月二手房共网签6762套，对比去年同期的3211套上涨110.59%，对比今年11月同期的5183套上涨30.46%；新房共网签1405套，对比去年12月同期1204套上涨16.69%。

上海：中低价户型交易活跃

今年以来，上海大户型住宅市场持续火热。在上海正式宣布住房契税优惠新政前，新房徐汇滨江中海领邸开盘热销85亿元。此次新规执行后市场对其关注度颇高，不过从数据上看，上海大户型住宅市场整体出现温和的量价调整。

二手房方面，热点板块顶豪成交不断。上海一位大户型住宅经纪人在与记者交流中表示，最近市场成交不错。他还向记者细数了近日上海徐汇滨江板块一日内的多套大户型住宅成交情况，并预测下一套成交的可能是均价约8000万元、面积近500平方米的大户型住宅。在11月中旬上海刚刚宣布住房契税优惠新政后，该经纪人也曾多次在社交平台表达了“市场火爆”的观点。

记者注意到，进入12月以来，上海新房市场的中低价位产品交易活跃，而高端楼盘成交量出现下滑，价格也有所下调。

据上海中原地产统计，从上周新建商品住宅成交前十榜单中可以看出，中低价位产品交易相对活跃。成交前十榜单中，单价超10万元/平方米的楼盘只有1个，而此前榜单中经常会有3~4个高价房项目。此外，榜单中有2个均价低于3万元/平方米项目，3万~6万元/平方米项目有6个，占据主力位置。

值得关注的是，随着成交量下滑，上周上海成交前十榜单中没有出现交易破百套的楼盘，并且基于首次改善型和刚需项目相对活跃，上周上海新房成交均价继续下调至58500元/平方米，环比下跌23.11%。

“上周供应大幅缩减，入市的6个项目中有2个是单价超10万元的高价房产品，其余均为‘3字头’‘4字头’的首次改善型项目。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，随着政策对远郊地区的倾斜，交易热度在提升，不过供应偏保守，市场需要多少量，项目投放多少，不会形成过多库存，这样可以稳定市场信心。

卢文曦分析指出，在经过快速冲刺后，通常月初首周成交量会有所滑落，因此符合惯例，不过值得关注的是，这次回落的幅度并不大。包括近期多个项目认筹，尤其是中高端产品继续保持稳定的去化率，这些积极信号都能催促买家快速入市。

“不过唯一不太理想的是近期市场供应不够稳定，过大的起伏会对市场交易稳定产生影响，尤其是近期二手房交易活跃度高，随着税费成本降低，很容易分流新房的客户。因此，新房的供应依然决定未来成交走势。”卢文曦补充道。

深圳：二手房需求开始回落

“这一政策对高端市场有直接影响，但对整体市场的影响并不剧烈。住房契税优惠新政实施，更多是在流通过程中减少了税费，从而增强了市场意愿。”

深耕深圳大户型住宅市场的永高楼市创始人刘永高在接受记者采访时表示，在他的实际工作中，近一个月明显感知到的变化是咨询量激增。住房契税优惠新政实施，带动了咨询量显著增加，增幅达30%至50%。这一增长主要集中在置换类客户，即那些希望从较差区域换到较好区域，或从较小户型换到较大户型的购房者，这些客户咨询人数较多，购买意愿也更为强烈。

“购房者呈现出理性购房的趋势。”在谈到大户型住宅实际成交时，刘永高表示，尽管住房契税优惠新政实施，可能会激发购房者兴趣，但大多数人购买意愿还是基于实际需求，而非盲目追求大户型。与前几年相比，购房者更加理性，更倾向于保持较低的杠杆率。

据刘永高观察，住房契税优惠新政实施后，深圳部分区域的房价出现了上涨。他所在的深圳湾部分区域有很多业主提高了挂牌价，香蜜湖和华侨城的情况也类似。“一套房子价格上涨幅度从几十万元到一两百万元不等，返价3%至5%成为常态。”

刘永高在采访中还提到了业主心态的变化。“新政之前，业主可能急于出售房产，但随着住房契税优惠新政实施，业主不再那么急迫。过去可以谈价的空间现在明显缩小，一些诚意出售业主逐渐完成了交易，市场再次陷入博弈状态。”

进入12月，深圳大型连锁中介机构和房企将更多精力放在了2024年底的最后一波购房节上，推出了限时多重折扣等优惠购房活动。深圳某大型连锁中介管理层在接受记者采访时表示，年末全公司都在冲刺抢收，其他事宜都被暂缓。

乐有家研究中心工作人员在接受记者采访时表示，从近期数据来看，反而低总价的房源成交增加了。她提供给记者一组数据显示，年底刚需入市速度加快。

截至12月8日，12月总价300万元以下和300万~500万元房源成交占比明显提升，分别上涨2.4个和2.9个百分点；800万元以上改善和大户型住宅成交占比下降。

广州：二手大户型成交上升

在12月1日正式实施涉及契税及增值税减免的“降税新政”后首周，广州二手房成交全线上涨。机构数据显示，广州二手住宅网签量环比均全线上涨；新房方面，房企也在加大营销力度，加快上新节奏。

合富研究院高级分析师梁燕明分析认为，随着年终冲刺到来，房企营销力度预计持续发力，多个高端、改善项目将会加快上新节奏。如海珠区琶洲樾华樾冻资锁客，黄埔区黄埔润府开放了销售中心等。“旧规项目”也正不断提升促销力度加快走货，如天河·天河壹品、番禺的广地花园、黄埔的大健天玺，以及越秀江海潮鸣等项目，预计市场成交水平有望再上升。

广州市住房和城乡建设局数据显示，12月9日广州新建商品房成交434套，近一周广州新建商品房日均成交503套。

不过在广州当地某大型国企的一位工作人员看来，税费减免对于二手房成交影响更大，对在售新房成交影响并不那么明显。在当下市场能成为热销楼盘，主要还是本身产品能力要过硬，比如有很好的地段、优惠的价格或者有较高的得房率。

记者在采访中获悉，进入12月，广州二手楼市交投行情企稳，上周二手网签量重回2700套以上，为近7周新高。

据广州市房地产中介协会数据，上周，天河区二手住宅网签套均面积为102.7平方米/套，与前周的96.4平方米/套相比有所增加。上周番禺区二手住宅网签套均面积为122.7平方米/套，较前周的112.6平方米/套增长的趋势更加明显。天河区的天河北、天河公园、珠江新城以及番禺区的华南板块等改善型及大户型买家聚集的区域，在上周均出现二手大户型成交案例。

封面图片来源：视觉中国图