万科牢筑财务安全防线 积极盘活存量优化资产结构

自今年9月底以来，一系列楼市利好新政频出，在新政的促进下楼市预期进一步改善。从国家统计局数据来看，一线城市楼市率先回稳。

在企业层面，中指研究院统计的2024年1~10月中国房地产企业销售业绩显示，万科、保利发展等排名前列，前五名的销售额准入门槛为2000亿元。

作为行业龙头的万科积极把握市场机遇，在“十一”黄金周期间取得良好销售表现，实现认购超百亿。事实上，万科前三季度以超1800亿元销售跑赢大市，年内新投资项目均实现首开兑现度100%，2023年至今盘活存量产能超470亿元。在政策东风的带动下，万科多地实现热销，销售业绩保持行业第一梯队。

今年以来，万科一直在全力行动。前三季度，万科实现营收2200亿元，继续坚守财务安全底线，已完成今年全部公开债的兑付，第三季度经营性现金流保持为正。

此外，为实现存量闲置产能的有效转化，万科近年来积极借助政府存量资源盘活支持政策，通过商改住、资源置换等多种方式全力实现难点项目的盘活。相信在自身全力以赴和各方大力支持下，伴随政策的持续落地和市场逐步恢复，万科有望加速重回健康发展轨道。

持续降解存量债务已累计盘活产能474亿

第三季度，万科经营性现金流保持为正，1~9月回款金额超过1800亿元，回款率超100%；债务结构持续优化，境外负债占比降低至16.1%，加权平均债务期限延长至5.4年；继续获得金融机构积极支持，年内实现新增融资、再融资超770亿元，经营性物业贷落地超250亿元，同时融资成本保持低位，新增融资综合成本3.58%，较中期进一步下降。

此外，万科也积极推进大宗资产交易，前三季度签约超200亿元。通过全力行动，万科持续降解存量债务，1~9月偿还有息负债约700亿元，年内已无境内外公开债。

作为三大主业中占比最高的基本盘业务，万科综合住区业务销售持续跑赢大市，高质量交付11万套，积极开展产品创新，投资精准度持续提升，年内新增项目首开兑现度100%，2023年至今盘活存量产能超470亿元。

万科聚焦对住宅客户的分析和研究，加强社区配套的设计和运营，将生产、生活、生态集于一体，以北京东庐、上海理想之地、郑州古翠隐秀等项目为代表打造了一批优质住区，获得客户广泛认可。最新开盘的上海中兴傲舍项目，取证去化率同样达到80%，开盘当日销售41亿元。

今年以来，万科积极开展“与业主共建家园”系列行动，邀请超过3万户业主走进工地实地看房，同时，万科在超过51个大盘项目完善社区配套、推进社区氛围营造，大盘项目入住户数新增约2.22万户。为了让消费者踏踏实实地住进新房，在交付阶段推进“交付即办证”，超过133个项目的业主于交付现场拿到产证。

当下行业进入存量时代，优质增量土地资源显著减少，同时存在闲置资源亟待转化，是否能对存量土地资源进行更有效盘活，将成为房企的重要能力。

万科近年来积极借助政府各类支持性政策，通过商改住、资源置换等多种方式全力实现难点项目的盘活。根据最新数据显示，2023年至今，万科已累计盘活项目36个，盘活产能474亿元。以沈阳胤樾项目为例，万科通过存量土地资源置换，获取条件较优的新项目，开盘实现投资兑现度100%，取得良好回报的同时，公司资源结构得到优化。

多赛道REITs突破经营性业务保持领先优势

开发业务规模见顶之后，经营性业务对房企的重要性日益突出，面对国内百万亿级的存量经营性资产，谁能率先打通以REITs为代表的资产证券化通路，谁就能更好地把握市场机遇。

万科的多个经营性业务就保持了行业领先优势。1~9月，万科商业业务实现营业收入近70亿元，整体出租率94%。同时，万科商业整体客流同比增长10%，销售额同比增长4%，合作品牌数量突破12600家；万科物流仓储业务实现营业收入30亿元，开业规模行业领先，出租率保持在较高水平，累计可租赁建筑面积超过1000万平方米，高标库稳定期出租率88%，冷链稳定期使用率76%。

在全国范围内，万科长租公寓业务也获得了各类资产合作方的高度认可，截至三季度，万科长租公寓业务在今年已新增获取房源超2万间，同比增加58%。更重要的是，万科长租公寓业务在业内率先实现了发展模式的突破，打通“由售改租”模式，盘活内外部存量房源超8000间，其中，完成万科旗下超5500间房源的盘活，其中多个项目实现开业即满租，助力公司存量资源盘活的同时，实现租赁房源和收入规模的提升。

规模和效率领先的背后，是万科长租公寓的服务口碑获得了客户的广泛认可。万科长租公寓始终坚持为租户提供有温度的租赁服务，截至三季度全国累计发起上千场社群活动，助力新青年更快融入本地生活，客户满意度提升至95%。

更重要的是，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，开始建立符合行业未来发展模式的资产证券化通路。

根据公开信息显示，国内REITs市场历经三年发展，截至目前已合计融资规模超千亿，盘活存量资产的效果凸显。但相较于全国百万亿级的存量资产体量，当下REITs市场发展仍有巨大空间，多层次REITs市场建设有待推进。而今年以来，万科4月印力REIT上市，保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程，同时还成立了旗下首个商业PreREIT基金。

不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得包括中信、建信、平安、招商、泰康等众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。文/麦粒