每经热评︱减税利好改善型住房需求 政策优化仍有空间

每经评论员 薛晖

11月18日，京沪两地先后发布楼市新政，宣布自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准。其中，个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。此前，两地购买140平方米以上住宅，按持有年限不同，分别征契税1.5%至3%不等。

140平方米以上的非普通住宅契税高，这是因为在过去相当长的一段时间里，为促进城镇化高速发展，房地产政策主要以满足居民基本居住需求为主，并不鼓励开发过多大户型住宅。

所谓“满足基本居住需求”，就是让三口或四口之家拥有一套小于90平方米的住宅。因此，各地大都出台了所谓的 “70/90”政策，即新建住宅小区里90平方米以内的住宅要达到70%以上。

除了在新建小区的规划设计层面上有所限制，对140平方米以上住宅征收更高的契税等则是另一种限制。

但经过了多年的城镇化发展，截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积已经超过40平方米。可以说，城镇居民基本居住需求已经得到满足。接下来，应该向改善型需求发展。这时候，如果延续之前的限制措施，就会抑制改善型住房需求。实际上，此前多地已取消“70/90”限制，为开发商兴建大户型住宅扫除了政策障碍。

政策的调整，某种程度上也代表了房企的诉求。近年来，随着房地产行业深度调整，市场的一个重要变化就是，刚需的市场比例下降而改善型需求比例上升。因此，房企开始更多地瞄准改善型住宅市场，有意愿推出大户型产品。

也许有人认为，大户型的买家不会在意一两个百分点的契税降幅。实则不然，因为改善型客户要购置新房时，往往要卖掉旧房。如果旧房子本身就超过140平方米，就需要接盘人承担这笔契税。在京沪等地，这类住宅平均房款都在2000万元，1%的契税都有20万元。如果降了契税，就可能让交易更容易达成，房主就可以顺利进行下一步的改善型置换。

除了以上理由，还应看到，房地产的改善型需求得到重视，是一种观念的升级。

此前房地产政策的指导思路是“普惠”，就是让尽可能多的家庭有能力有意愿买房。但对少数更有购买力的家庭非但鼓励不足，且有所限制。此轮新政的推出，表明监管对这类需求和市场开始重视了。

不过，目前仍有一些阻碍改善型购房需求的限制未能破除。例如，不少城市住宅用地仍有容积率限制，不允许开发容积率低于1的产品，而容积率低正是改善型住宅的重要特征。此外，目前房地产交易仍有20%的差额增值税，这也是阻碍二手房交易的一个堵点。如果打通这个堵点，二手房交易将会更顺畅，会有更多业主愿意交易，也会有更多改善型需求得以释放。从这些角度看，政策优化仍有空间。