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    房企中报季里的盈利答案与未来方向

    2024-09-09 14:06

    面对此轮地产行业大变局,无人能置身事外。

    据中指院监测数据,上半年,105家(剔除违约房企)A股和H股上市房企营业收入均值为115.91亿元,同比下降13.00%;净利润均值为1.45亿元,同比下降82.05%。其中约50家房企出现亏损,受市场需求疲软、房价进一步下行、市场竞争加剧等影响,房企销售去化受阻,“以价换量”成为去库存常用手段,进而导致营收规模增长动力不足、利润水平承压。

    需要指出的是,在行业大势之下,仍有包括华润、中海、保利、龙湖、绿城等少数企业实现盈利。纵观这些仍在盈利的房企,摆脱传统驱动路径,商业运营、代建市场、长租公寓等经营性收入占比提升,成为其“第二增长曲线”。

    行业阵痛期 超50%房企出现亏损

    今年上半年,房地产市场深度调整,市场供求关系发生重大变化,尽管政策面持续优化,但房地产行业依然处于筑底过程中,房企业绩普遍承压,盈利能力仍待修复。

    国家统计局数据显示,今年前7月,新建商品房销售面积为5.4亿平方米,同比下降18.6%,其中,新建住宅销售面积为4.5亿平方米,同比下降21.1%;1-7月,全国新建商品房销售额为5.3万亿元,同比下降24.3%,其中,新建住宅销售额为4.7万亿元,同比下降25.9%。

    与之而来的,则是亏损成了当前房企的普遍情况。据choice数据,93家房地产开发上市公司,42家出现亏损,若扣除非经常性损益,亏损企业达到了49家,占比53%。利润端的亏损,反映的是房地产周期的影响。2022年之前,行业内以规模论英雄,高价地频出,随着这些地块近两年进入结算周期,给不少房企的当期利润,带来不小压力。

    当然,也有部分房企保持了持续盈利,其中以国央企为主,也包括少数优质民营房企,如华润、中海、保利,以及龙湖、绿城等。

    具体来看,华润置地、中海地产为第一梯队,上半年归母净利润均在100亿元以上;第二梯队为保利发展、龙湖集团,归母净利润均超过50亿元,此外,绿城中国、新城控股等在上半年净利润均在10亿元以上。

    其中作为优质民营企业代表,上半年龙湖集团实现营业收入468.6亿元,股东应占溢利为58.7亿元,剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为47.5亿元。其中,运营及服务业务贡献超80%。毛利为96.4亿元,毛利率为20.6%。核心税后利润率为11.7%,核心权益后利润率为10.1%。

    营收、利润代表当下,而土地储备的质量则预示着未来。2024年上半年,龙湖集团持续深耕一二线高能级城市,做好发展与安全的平衡。在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山7个城市获得了7幅土地,总建面60万平方米,权益建面35万平方米,权益地价52亿元。土储结构持续优化且成本合理,为盈利的持续增长提供了良好的基本面。

    主动求变 打造“第二增长曲线”

    于房企而言,“面包”的多少是衡量房企未来发展走向的重要指标之一。随着行业深度调整,单一依赖地产开发业务的模式显然已难以持续,从这些盈利房企来看,地产开发业务同样也有所下滑。虽然舍弃些许“面包”,但商业、长租公寓、物业等经营性业务对业绩的贡献却在持续提升,成为稳定营收的第二增长点。

    以华润置地为例,其经常性收入业务包括以购物中心、写字楼、酒店等为代表的经营性不动产业务,以华润万象生活等为代表的轻资产管理业务,以及以代建、文体、租赁住房等为代表的生态圈要素型业务。报告期内,上述业务线合共为华润置地带来收入200亿元,同比增长9%,收入贡献同比提升0.2个百分点至25.3%;

    华润置地执行董事、董事会主席李欣在业绩发布会上就表示,接下来还将围绕生态圈要素业务,在城市代建、场馆运营、租赁住房等三个细分赛道上重点发力,全面推动城市运营商战略定位的落地。

    中海地产经营性业务同样呈增长态势,其物业租赁及商业物业运营等业务占总营收的比重为4.07%,较上年同期增长1.34个百分点。

    从行业整体来看,龙湖算是行业内较早一批主动求变的房企之一,近两年其经营性业务也迎来收获期。报告期内,由运营及服务业务组成的经营性收入实现131亿元,同比增长7.6%,对公司总营收贡献占比达28%,利润贡献占比持续提升,达到80%以上。

    其中,由商业投资与资产管理航道组成的运营业务,上半年实现收入66.1亿元,同比增长4.3%,为集团带来稳定现金流贡献。具体而言,商业投资作为运营业务板块的核心动力,2024年上半年龙湖商业累计开业运营商场达91座,覆盖全国20座城市,运营总建面为829万平方米,租金收入同比增长6%至53.2亿元,期末出租率96%;以物业管理和智慧营造组成的服务板块在今年上半年创收64.9亿元,同比增长11.1%,毛利率为32.3%。

    龙湖集团管理层在业绩会上透露:“预计到2028年龙湖经营性收入占比过半,实现第二曲线收入超过第一曲线,届时龙湖也就完成了新旧动能的转换。”

    在标普发布的最新一份研报中就指出,公司投资物业组合将继续产生稳健的经营现金流,有助于缓解房地产开发的疲软,标普预计,从2024年~2026年,公司运营和服务业务的收入将以每年10%~15%的速度增长;摩根士丹利预测龙湖2024-2026年的经常性收入占核心利润的83%以上;汇丰也在研报中指出,龙湖从其投资物业组合中获得稳定且不断增长的经常性收入,这一战略转型是龙湖独有的,对龙湖的长期发展是有利的,其独特的资产储备将获得稀缺性溢价。

    降低负债成本 经营性物业贷成新选择

    诚然,地产行业还处于新旧动能切换的过程中,房企的阵痛还将持续一段时间,特别是在当前市场形势下,保证现金流安全至关重要,房企投资拿地变得更加谨慎,想方设法削减债务成为最紧迫的任务。

    “在践行新旧模式转换时,最关键的是处理好债务问题。”龙湖集团管理层就曾指出,地产开发的特点是规模大、周期短,但不确定性也大,大多数的债务建立在旧模式的基础上,如果债务结构没有完成切换,很难完成业务转型。“在向新发展模式转换时,要优先做的是优化债务结构,一是要把债务规模降下来,二是要把债务周期拉长。”

    但如何在保障现金流的情况下,降低债务规模、拉长债务周期则是当前房企面临的一大难题。相较于信用贷,以自持资产为锚点的经营性物业贷天然具备成本低、账期长等优势,俨然已为当前房企置换存量债务提供了一种可供选择的有效途径。

    万科此前就表示,仅一季度公司就新增经营性物业抵押贷款108.9亿元,提前赎回2026年到期的CMBS,下半年公司还将继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会,提供增量流动性,以此保障债务的安全兑付。

    一些拥有优质经营性物业的企业在经营性物业贷款方面也做了安排。新城控股方面也表示,在扩大融资渠道上最重要途径是经营性物业贷款,在2023年就新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约140亿元。

    在经营性物业贷安排方面,龙湖可谓是走在了行业前列。上半年龙湖集团净增经营性物业贷219亿元,其中存量项目通过抵押率提升带来的增额超过140亿元,这也让龙湖得以用经营性物业贷提前兑付2笔CMBS共计72亿元。据公司管理层透露,经过十几年的积累,龙湖集团的经营性资产规模大概有接近2000亿元的规模。

    与此同时,经营性物业贷价值持续放大,进一步拉长平均合同借贷年期,如龙湖就通过“用长周期的经营性物业贷款去替换3到5年期的信用债融资。截至上半年末,公司平均合同借贷年期延长至9.19年,融资成本降至4.16%。”

    用经营性物业贷增量来偿还信用融资,将压降负债真正转化为一种可持续的长期行为。在业绩会上,龙湖集团管理层解释了这种债务结构转换的意义,一是能让龙湖的负债水平降低;二是能让负债偿还节奏,与经营性收入的节奏匹配。在其给出的时间表里,到2025年底,龙湖将彻底完成新旧动能的债务结构转换。

    CGS银河国际预计到2025年末,龙湖经营性物业贷和长租款将占总债务的60%,明确的计划也能缓解投资者对流动性风险的担忧。

    正如郁亮所言“市场需求复苏正在积蓄能量,为新发展阶段的到来提供土壤”。而这些盈利房企的探索和实践,为行业转型升级提供了一个可借鉴的样本。

    (本文不构成任何投资建议,投资者据此操作,风险自担。)

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