中国金茂上半年销售金额445亿元 产品迭代助推项目“七开七捷”

在今年上半年几座楼市热点城市中，金茂是避不开的热点话题。

在杭州，上城金茂府首次开盘，去化率就达到100%；在天津、西安和苏州，体北金茂府、科技路金茂府和狮山金茂府推盘热销，是所在新房板块的热门销冠；在上海，整个区域销售签约超过50亿元，中环金茂府和张江金茂府首次开盘，去化率均达100%，高端府系产品掀起楼市“金茂现象”。

8月27日，中国金茂（00817.HK）披露上半年财务报告并举行业绩发布会，公司累计实现销售金额445亿元，回款413亿元，回款率达到93%；股东应占利润同比上升174%（不含投资物业公平值收益），每股盈利同比上升165%。据克而瑞统计，上半年，中国金茂销售规模在全国房企第12位，稳居行业第一阵营。

高品质住宅入市获认可

今年年初，中国金茂战略性发布“金玉满堂”四大全新产品线，为引爆楼市埋下引线。发布会之后不到几个月时间里，新升级的金茂府3.0系和新产品线璞系、棠系陆续有代表项目落地亮相，很快便引领市场。

张江金茂府是上海市浦东新区张江科学城与国际旅游度假区附近一处住宅项目，总用地面积约6万平方米，由上海申迪集团与中国金茂联合开发，打造21幢5-10层洋房科技住宅。

上半年，面对楼市整体严峻形势的情况，张江金茂府首次开盘推出203套房源，开盘当天去化金额11.8亿元，实现销售逆势突围。

上海市宝山区的中环金茂府，规划11幢763套小高层科技住宅，两次开盘均售罄，上半年累计签约额超过30亿元。

杭州上城金茂府规划用地面积约3.4万平方米，容积率1.1，共16幢4层低密度科技叠拼住宅，私享露台与屋顶花园，超大庭院与地下会所。在两次开盘期间全部热销售罄，去化率达到100%。

新产品线“玉”所代表的璞系、“堂”所代表的棠系，也成功达到由战略发布到落地呈现的高品质兑现。首个璞系项目西安璞逸曲江，先后两次开盘，两开两罄，热销15亿元。其中，二次开盘加推千万级310平方米高端住宅，1小时劲销5亿元，创下璞系热度传奇。

“金玉满堂”全新产品系践行产品升级与全维实景示范区体验升级，府系项目以“酒店化、艺术感”见长，璞系项目为“东方风格、国际范儿”，满系项目专注“现代风格、年轻化”，棠系项目“极致收纳、家庭成长”。

“在房地产发展中，改善性需求始终是存在的，即便在非一线城市，像天津和西安，金茂三个项目也异常火爆，开盘实现售罄。”中国金茂董事长张增根介绍，上半年，“金玉满堂”新产品系入市，迭代升级投入市场，府系项目实现了“七开七捷”。

中国金茂总裁陶天海认为，上半年主要对市场下行区域的项目采取随行就市或者量在价先策略，加快清盘速度，把管理力量集中到核心城市和新产品。同时，对营销体系进行了重塑，全面提升营销的组织能力。

据财务报告披露，中国金茂以高品质开发为核心，深耕聚焦核心城市及核心地段，深入研究客户需求，项目快速周转，提升盈利贡献。截至上半年末，公司未售货值在一二线城市占比达到84%。

中国金茂财务总监乔晓洁表示，公司的发展模式已明确由原先的“规模导向”调整为“效益导向”，未来在追求发展的质量方面，投资策略坚持“做一成一”，去年新获取的项目基本上净利润水平能够达到10%，实现全部开盘销售，毛利基本在15%~20%以上，有的将近30%。

“尽管市场供求关系发生剧变，但是结构性与改善性购房需求仍存在巨大的空间。新型城镇化持续推进中，住房需求整体向好趋势不变，房地产行业高质量发展还有很大的潜力。”张增根表示。

优化债务结构审慎投资

报告期内，中国金茂营业收入录得219.7亿元，所有者应占溢利10.1亿元，同比增长133%，若扣除投资物业公平值亏损，公司所有者应占溢利11.1亿元，同比增长174%。累计完成27个批次约1.4万套房屋按期交付，交付满意分90分。

公司致力于提质增效，强化精益管理措施，融资成本约为12.67亿元，同比减少13%，境内外新增融资平均成本3.66%。通过及时减少员工开支及一般办公开支，管理费用同比减少34%；销售和营销开支同比减少19%。

截至上半年末，中国金茂的现金和现金等价物为337.5亿元，一年内到期债务占比降低至15%，外币债务占比降至26%。“三道红线”稳居绿档，境内外债务结构不断优化。

中国金茂高级副总裁张辉在业绩会上介绍，对于未来投资战略，中国金茂将优化和完善核心板块的核心项目，关注高投入产出比的区域，与政府平台以及合作黏性更强的项目，能够带来高毛利、高净利的项目，同时继续加强精品物业持有。

应对市场超预期下跌局面，中国金茂在手货值约有3000亿元，满足未来两年的销售储备。目前，公司已对投资研究团队进行强化，从13个维度加大对城市板块项目的研究。

公司管理层表示，外部环境仍然复杂多变，但国内经济稳步向好的积极因素正加速积聚，复苏动能持续增强，房地产行业将继续在稳增长、调结构、防风险中发挥重要支撑作用，消化存量和优化增量举措还将加速出台，推动房地产市场平稳健康发展，带动企业和居民的信心逐步修复。行业持续将向“高质量、新科技、好服务”发展转型，财务稳健、质量领先的房企一定会穿越周期，迎来新的发展机遇。

当然，行业整体供需结构调整仍需要时间，短期房地产市场还将处于持续探底阶段，面对日益激烈的竞争，中国金茂将在持续推动“去库存”和加快构建发展“新模式”方面聚焦发力，坚定执行“盘活存量、做优增量”策略不动摇，加速组织能力迭代升级，构建面向未来的竞争力，推动公司高质量发展。

“审视一年以来战略实践成效，充分证明公司规划符合当前外部形势和自身发展需要，公司战略方向正确、战术执行有效，公司将锚定战略目标不放松，坚定不移落实既定战略部署”。中国金茂方面表示。

（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）

文/史现