7月房价下行趋势持续 上海走出独立行情

8月15日，国家统计局公布了前7月全国房地产市场基本情况和7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

今年前7个月，全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%；其中，住宅投资46230亿元，下降10.6%。新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%。7月，房地产开发景气指数（简称国房景气指数）为92.22，为近半年来最高值。

国家统计局城市司首席统计师王中华解读数据时表示，7月，商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体略有扩大，其中一线城市二手住宅销售价格同比降幅继续收窄。

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中指研究院研究副总监徐跃进表示，7月，新房成交活跃度有所回落，呈现出淡季特征。整体上，随着政策效果有所减弱以及市场传统淡季来临，新房市场仍面临较大调整压力。二手房方面，核心城市二手房市场延续“以价换量”态势，市场成交保持一定活跃度。

房价下行趋势持续

7月房价下行趋势还在持续，但二线城市一二手房降幅有所收窄。

具体来看，7月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

7月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。二三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.8%，降幅均比上月收窄0.1个百分点。

徐跃进认为，当前核心城市二手房市场仍处放量过程，其中部分城市老破小价格调整幅度较大，房源性价比相对较高，刚需客户开始入场，成为二手房市场活跃度重要支撑，但新房市场调整压力或较难改变。

从国家统计局数据来看，二线城市新房面临的压力更大。

58安居客研究院院长张波分析指出，虽然从跌幅来看，二手房价格环比下跌幅度大于新房，但这是由二手房“以价换量”带动的，加之“以旧换新”政策在各地落地，不仅刺激了二手房市场的供应，也激发了市场需求。反观新房市场，由于存在限价等行政性因素限制，房价下跌幅度虽然可控，但市场去化速度明显变慢。

供应端方面，房地产开发投资仍在下行，新开工低基数效应下，连续5个月累计同比降幅收窄。

1~7月，房地产开发企业房屋施工面积703286万平方米，同比下降12.1%。其中，住宅施工面积491532万平方米，下降12.7%。房屋新开工面积43733万平方米，下降23.2%。其中，住宅新开工面积31684万平方米，下降23.7%。房屋竣工面积30017万平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面积21867万平方米，下降21.8%。

对此，徐跃进分析认为，主要是因为土地缩量未改、房企投资愈加审慎、房企资金承压，现有库存高位仍是制约供应端修复的重要因素。短期来看，新开工规模仍在低位盘整，房地产开发投资或继续下行，但随着项目“白名单”及“国企收储”工作持续推进，有望边际改善。

上海一二手房领涨

房地产开发企业到位资金方面，国家统计局数据显示，1~7月，房地产开发企业到位资金61901亿元，同比下降21.3%。其中，国内贷款9216亿元，下降6.3%；利用外资17亿元，下降45.0%；自筹资金22057亿元，下降8.7%；定金及预收款18693亿元，下降31.7%；个人按揭贷款8748亿元，下降37.3%。

房地产开发投资方面，1~7月，全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%（按可比口径计算）；其中，住宅投资46230亿元，下降10.6%。房地产开发企业房屋施工面积703286万平方米，同比下降12.1%。其中，住宅施工面积491532万平方米，下降12.7%。房屋新开工面积43733万平方米，下降23.2%。其中，住宅新开工面积31684万平方米，下降23.7%。房屋竣工面积30017万平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面积21867万平方米，下降21.8%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，新开工指标已连续5个月收窄，对后续市场企稳有积极作用。这说明，此指标在经过34个月调整后，企稳基础更加牢固。

严跃进表示，全国房屋竣工面积指标跌幅总体遏制，当前各地要继续做好保交房工作。近期部分城市房屋交付后有质量问题，也要求各地强化保交房的工作质量，从保护购房者权益的角度做好相关工作。

城市方面，北京和上海走出独立行情。国家统计局数据显示，7月，北京、广州和深圳新建商品住宅销售价格环比分别下降0.5%、0.8%和0.9%，上海上涨0.2%。二手住宅销售价格方面，北京持平，上海上涨0.1%，广州、深圳分别下降0.9%和1.2%。

张波认为，一线城市中的新房受二手房影响最小。从安居客近日发布的7月46城二手房挤压系数（二手房对一手房的影响程度）来看，平均值为0.54，较6月增加约4%。

从不同能级城市的挤压强度来看，一线城市受影响最小，其中北京最低，为0.36，这也显示出北京后续一二手房之间的客群重叠度会减小，一二手房各自都有可能更快走出独立行情。

张波强调，后续值得关注的是，各地收储对于房价的影响，虽然7月的效果并未得到充分体现，但下半年各地收储会不断加快，供需矛盾会不断缓解，这对一二线热点城市新房价格的影响尤其明显。

徐跃进认为，下半年在高基数影响减弱下，全国新房销售同比降幅预计将继续收窄，同时收储政策的落实推进，也是决定市场恢复节奏的重要因素。

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