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    多地重现买房“0首付”+返现,网友称“高评高贷,老手段了”,监管部门已紧急提示

    每日经济新闻 2024-08-10 17:46

    每经编辑 陈梦妤    

    这段时间,在多个社交平台上,类似“0首付拿下人生第一套房”等购房者经验分享的帖子正引发网友热议。

    当记者私聊发帖人,询问如何操作时,他们则会亮明房地产中介的身份,转至其他平台向记者详细介绍购房方案。

    连日来,郑州、南宁等多地监管部门均对“0首付”购房所潜含的风险,发出了警示。

    据郑州市房管局介绍,“0首付”通常是由房地产开发企业或房地产中介机构通过预先垫付,或是虚拟抬高房屋价格,从银行以按揭贷款的方式来获得首付款。

    南宁市住建局在回应有关“首套住房0首付”的问题时明确表示,“0首付”购房方式存在风险和不确定性,并非一种可持续的购房方式。

    有网友评论:高评高贷,老手段了,只不过现在是开发商配合你。

    首付“0元购”,开发商还能“返现”

    据中国证券报,谈及具体操作方法,通过某社交平台转介的中介小徐向记者举例,位于广州黄埔区某楼盘备案价为1.7万元/平方米,成交价在1.2万元/平方米。

    根据广州地区政策,首付比例需在15%以上,也就是说客户可向银行借贷总房款的85%。开发商会与银行合作,按照备案价做一份购房合同,并以该价格向银行贷款,多贷出的资金由开发商打给客户作为首付款。

    “这套房子85平方米,合同注明的房子总价为145万元,实际上这套房子卖102万元。以85%的比例向银行贷款123万元,多贷出来的21万元,开发商会直接打给您。您带着这笔钱来付房子首付,真正‘不掏一分钱’就买房。”小徐说。

    不过,“在‘0首付’的操作中,购房者还需要支付一笔贷款服务费,加上维修基金,总共支付七八千元。”一位中介人员如是说。

    今年7月30日,郑州一房产中介对记者表示,当地有数个楼盘都能操作“低首付”。

    “第一种方式类似高评高贷。”他称,比如有项目现在“首付1万上车”,总房款是100万元,购房者只需付1万元首付,剩余99万元全部贷款。因为银行最高贷款比例是85%,相当于按备案价约120万元去申请贷款,实际上开发商只卖100万元,贷出来的钱几乎覆盖总房款。

    低首付的另一种方式是“首付分期”,上述郑州中介称,比如总价100万元的房子,首付款15万元,前期购房者先付5万元,剩余的分期支付。“这种方式下,前两三年还款压力会比较大,除了偿还正常月供,还要把分期部分还清,跟第三方机构贷款的话,也会有一定的额外利息。”

    低首付、“0首付”操作并非只在郑州,南宁也有数个楼盘宣称可以操作,只不过方式是返现。

    “比如首付款15万元,开发商能返现13万~15万元,因为每套房源返现的金额不同,有的能做到‘0首付’,有的则是低首付。”当地一中介表示,操作起来很快,比如今天订了房,在售楼部签合同交首付款时,开发商会把钱打到购房者相关人士账户上,用来支付首付。

    事实上,早在一年前,据新京报,“郑州很多新盘都推出了类似‘0首付’的广告,‘0首付’就是你‘一分钱不用付全额走贷款’,因为楼盘原先价格高,现在价格低,按照原价位贷款的话,相当于做高贷款,贷款部分就能覆盖目前的总房价,这样购房者就可以实现全额贷款,现在市场不好,政策卡得不严,不少新盘都是这么操作的。”

    去年年中,据南方都市报,在多个社交平台,以“0首付”为卖点的大量售楼广告,让首付不足的购房者心动不已,这些房源以二手房为主,其中也不乏一手房源,IP地址显示有深圳、广州、佛山、云南、重庆等多个城市。

    为了赚取中介佣金,有少数中介抱着侥幸心理,为首付不足的购房者“出谋划策”。有房产中介私下向记者透露,一手房市场在管理上相对严格,“负首付”和“0首付”现象相对少一些,但该现象在二手房市场并不陌生。不少房产中介公司和贷款公司存在合作关系,对于首付不足、征信和流水均符合条件的客户,他们会将其介绍给贷款公司,贷款公司根据客户实际情况制定相应的贷款方案。

    属于“骗贷”,多地监管部门已出手

    国家金融与发展实验室特聘研究员任涛认为,0首付购房会让购房者、商业银行以及整个房地产市场都受到风险波及。

    业内资深人士表示,借助高评房屋价格等违规行为实现0首付购房,不仅会增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担,并且属于“骗贷”行为,如果银行在审批环节发现异常将不会批准贷款,并对购房者个人信用造成负面影响。

    同时,“0首付”购房涉及的部分违规操作行为,无法在网签合同中明确约定,得不到法律保护。若房地产开发企业无法兑现承诺,银行也不能完成贷款审批手续,将会给购房者造成经济损失,购房者很难依法追责索赔。

    “楼盘‘0首付’往往在市场持续走低的行情之下才会出现,这反映出一些地方的市场仍未走出低谷,房企对未来信心不足。”58安居客研究院研究总监陆骑麟表示。

    克而瑞分析师表示,“0首付”活动并不意味着“一分钱首付都不出即可购房”的活动,此类活动可分为开发商垫付首付、通过消费贷等方式支付首付以及“高评高贷”(在购房过程中使房产评估价高于实际成交价)三种操作方式,由于这些操作是否合规有待商榷,因此容易被叫停。

    根据克而瑞调研,这类营销活动多以“0首付”为噱头助力买力来访,但从实际效果来看,其在促成交易方面效果不佳。

    针对近期“0首付”、低首付购房等现象,7月底以来,多地监管部门已经出手,向公众提示相关风险,并向房地产开发商、房地产中介等机构发出警告。

    北京金诉律师事务所主任王玉臣表示,从商品房销售的角度来看,0首付、低首付的方式是违规的,往往伴随着开发商垫资、融资、首付贷等操作,本身就是明令禁止的。

    “0首付、低首付的方式看起来似乎没有手续费,但为了及时支付剩余首付款,有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介筹措资金,既会产生新成本,又会产生更多融资风险。尤其是有些机构提供的融资利滚利,一不小心就会掉入金融陷阱。”他表示。

    每经房产整合自新京报(记者徐倩)、中国证券报(记者张佳琳)、财联社(记者李洁)、南方都市报(记者杨婷)等

    封面图片来源:视觉中国-VCG211354006614

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