业主与物企博弈加剧 “一块九”引发物业降费之争

在山城重庆，近期要求下调物业服务费的住宅小区越来越多。

而业主要求下调物业费，源于6月1日起施行的重庆中心城区住宅物业费收费标准。根据该标准，电梯住宅的物业服务收费最高为1.9元/平方米/月，最低1元/平方米/月；无电梯住宅最高1.35元/平方米/月，最低0.6元/平方米/月。这一价格远低于当地不少小区的现行物业收费标准。

近日，《每日经济新闻》记者在重庆实地采访了解到，自6月份以来，当地已有数百个小区业主申请降低现行的物业费用。重庆多位物企人士在接受记者采访时表示，物业行业属于人力密集行业，若强制降价，短时间内会对公司运营收入承压，服务水平也将难免出现下降。

事实上，在此之前，广州、青岛、银川等城市已启动新的物业服务收费管理办法。而重庆此次“物业降费潮”背后，则是小区业主与物业公司之间的博弈加剧。

多地启动了新的物业服务收费管理办法，推动建立健全“质价相符”的物业服务市场机制，合理制定最高限价，杜绝“高收费、低服务”等情况，是不少政策出台的初衷。 视觉中国图

数百小区要求降低物业费

“根据此前签订的物业合同，7月29日物业公司的服务到期将自动续期，收费标准也将延续，所以我们要在7月29日前将业主意见收集整理完成，上报给社区。”

日前，在位于重庆市南岸区茶园板块的东悦府·林语小区，4名业主志愿者正在临时“办公室”里对业主上交的签名表等资料进行一 一核对和装订。所谓的临时“办公室”，其实就是业主志愿者张先生的家，他也是此次东悦府·林语小区物业费申请降费志愿者工作组的主要发起人。

据张先生介绍，东悦府小区由集雅、林语等四个组团组成，合计入住业主超过3000户，已于2022年交房，目前负责为小区提供物业服务的是金科服务重庆分公司。

“目前，小区物业费，洋房是3.5元/平方米/月，高层是2.5元/平方米/月。但从小区绿化维护、维修等多个方面来看，还存在诸多问题，服务质量不尽如人意。”

张先生告诉记者，从6月22日开始，其所在组团的业主志愿者就开始联系业主签字征求降费意见，并按规定收集业主房产证和身份证复印件，由业主本人或委托人签字，目前业主签字人数已达到要求的20%。“再经过核对、整理后，我们就将资料交给社区，由社区组织召开临时业主大会，就下调物业费等事宜与物业公司协商。”

记者从张先生提供的联名申请书上看到，业主们的主要诉求是高层物业费下调0.9元/平方米/月至1.6元/平方米/月，洋房下调1.6元/平方米/月至1.9元/平方米/月。与此同时，对公共区域收益进行重新分配。

据张先生粗略计算，若降费成功，其所购买的洋房每月就可节约物业费150元，一年累计可节约1800元。林语、集雅两个组团共2128户业主，若按每户每年节约1000元计算，一年累计降下来的物业费就将达到210余万元，“这真正在为业主节约居住成本。”

记者在重庆实地走访了解到，当地要求下调物业服务费的住宅小区还在增加。

在沙坪坝首创光和城一期小区，每晚7点至9点，五六名业主志愿者会准时摆好“两张桌子+四个凳子”的摊位，业主们则自发前往现场，在“要求按规定降低物业费”的单子上签字；大渡口区的荣安1林语春风小区正在筹备成立临时业主委员会，准备将物业费从2.6~3.2元/平方米/月降至1.6~1.9元/平方米/月；保利观塘小区的业主们也在近期发布一则告知函，要求按规定将物业费从2.8元/平方米/月降至1元/平方米/月。

据记者了解，近段时间，重庆已有数百个小区业主提出了下调物业费的诉求，一些小区内挂起了“按政府指导价四级标准（1.9元/平方米/月）调整物业费”等内容的横幅，其中多为物业费在3元/平方米/月左右的小区。另外，也有部分高端小区业主加入进来，如位于两江新区的一别墅小区，其业主近期也在“摆摊”搞签字降费活动，要求将物业费从现在的5元/平方米/月降至1.485元/平方米/月。

一家上市物企重庆区域的相关负责人李超（化名）在接受记者采访时表示，6月份以来，公司在重庆管理的住宅小区有超六成提出了降低物业服务费的诉求，双方协商均未达成一致。“目前业主们都在忙着签字、交资料，下一步就要召开业主大会（临时业主大会）与公司谈判。”

重庆东悦府相关调整物业费的横幅。 每经记者 陈利 摄

已有小区成功下调物业费

记者在走访中发现，也有业主对下调物业费有所担忧。“我一直对我们小区的物业很满意，比如有时工作忙太晚回家，管家会帮忙把快递取了送到家门口。”重庆两江新区某小区业主张先生告诉记者，一旦物业顶不住压力将物业服务费降了，最终吃亏的还是业主自己。不过张先生也表示，他所在小区由多个组团组成，整体业主超万户，很难成立业主委员会，因此“想要达成（降低物业服务费）一致意见应该会很难”。

让如此多的小区业主集中提出降费的原因，源于此前重庆市发布的一份文件。

2023年12月26日，重庆市人民政府办公厅发布《重庆市物业服务收费管理办法》，规定住宅前期物业服务实行等级服务、等级收费。

2024年2月18日，重庆市发改委发布《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》的公告，将物业服务内容分为四个等级，中心城区有电梯住宅：一级1.00元/平方米/月；二级1.30元/平方米/月；三级1.60元/平方米/月；四级1.90元/平方米/月。无电梯住宅：一级0.60元/平方米/月；二级0.85元/平方米/月；三级1.10元/平方米/月；四级1.35元/平方米/月［4万平方米以上可浮10%，4万平方米（含）以下可上浮15%］。中心城区外有电梯住宅：0.70元~1.80元/平方米/月；无电梯住宅：0.40元-1.30元/平方米/月。

上述这两份文件明确了住宅前期物业收费统一实行政府指导价（以下简称物业费指导价政策或新规），不再采用此前政府指导价和市场调节价结合的价格管理形式。如确需超过四级服务标准收费，物业公司可向住建部门和发改部门申请、核价。

新规从2024年6月1日起施行。而新规公布后，重庆主城和部分区县相继有小区业主根据该规定，在当地镇、街和社区指导下有序签字要求下调物业费。

“物业费指导价政策的出台，是引发部分城市出现业主要求下调物业费现象的关键背景。”中指研究院物业总经理牛晓娟接受记者采访时表示，今年上半年，物业费相关政策成为行业关注热点，非市场化的定价在一定程度上会影响行业发展。

“现在出现的愈发强烈的下调物业费诉求，表面上看是业主对近年来越来越高的物业费不满，尤其是前期物业费。而当前房价低迷，业主对物业管理愈发关注，更加希望所缴物业费物有所值。”建诚晟业总经理苑承建向每经记者分析，从深层次看，随着时代进步，业主权利意识越来越强，对物业管理相关法律法规、产权制度愈发熟悉，对物业管理专业领域以及自身诉求有更清晰的认识，开始积极行动追求小区管理的主动权。

然而，重庆新规正式施行已经两个多月，物业服务费实现下调的小区却并不多。

记者了解到，恒大未来城四街区一期已在从6月起下调物业收费标准。

今年6月12日，位于重庆沙坪坝大学城板块的恒大未来城四街区一期发布通知称，为响应业主呼声，根据小区实际情况，在确保服务品质基础上据实测算并报备街道后，决定自6月1日起将小区物业服务费调整为：高层1.9元/平方米/月，小高层1.8元/平方米/月，洋房2.5元/平方米/月，产权车位管理费70元/月，公摊能耗费免收。而在此前，该小区高层住宅物业费收费标准是2.4元/平方米/月，小高层、洋房分别为2.2元/平方米/月、2.8元/平方米/月。

“今年3月份业主就找我们协商过，这次降费也是响应了业主的要求。”重庆长城物业集团公司恒大项目相关负责人在接受记者采访时表示，收费标准也是参考了重庆最新的物业收费标准。

尽管如此，但这一收费并未能得到所有业主们的认可。“小区管理存在很多问题，之前经常有偷盗情况出现，我家就被撬门了几次”“维修不及时，小区里的公共设备是报修很久才能解决”“收费标准不统一，部分业主如果长时间没交物业费，为了促收，物业就会进行打折，而且每个催收人员所给出的折扣比例还不一样”……在采访中，不少业主向记者坦言，每年交出一笔不菲的物业费，却并未体验到相应品质的服务。

至于降价后，小区物业收费率是否有所提升，该负责人也坦言：“并未有明显变化，降低了还想更低。”据其透露，项目整体收费率不足80%，部分业主物业费甚至已经有几年未交，而至于服务质量和标准是否会因价格下调而变化，他也表示：“整体服务还将按照此前标准进行，后期也将提升服务品质，提高业主满意度。”

不过，记者采访了解到，恒大未来城四街区一共分为四期，此前其他三期物业费用均在重庆规定的物业收费标准之内，仅一期价格此前在2元/平方米/月以上。该负责人表示：“此次价格调整也仅针对一期业主。”

物业费收缴率呈下滑态势

面对同行的降价行为以及业主的降费预期，李超倍感压力。

在他看来，这场突如其来的物业降费潮，从根本上来说还是源于当前的房地产市场处于低谷，也理解业主对于降低生活成本的合理诉求。

不过李超也指出，物业服务费用的收取标准和服务质量有着直接相关，费用的降低就意味着服务质量的下降。“降低物业费和提升服务质量其实是矛盾的，降费将压缩物业公司的利润空间，在当前市场竞争环境下，若公司不愿让步，极有可能被‘撬’。”

另一家上市物企重庆区域相关项目负责人则告诉记者，近期，其所在小区业主也正在进行降费申请。“但有其他物业公司市场人员混进小区业主群，在群里经常会发表一些如‘不降价就换物业’‘某某家物业很好’等言论，后来管家才从其他业主处得知其原本就是其他物业公司的。”

8月2日，重庆一位物业行业人士向记者表示，重庆此次物业费指导价政策早在今年1月就已经出台，彼时市场一直没什么反应。但进入6月份以来，重庆众多小区业主要求下调物业费的现象却突然集中出现，不知是何原因。

记者注意到，此次重庆市出台并施行的物业费指导价政策，与2015年重庆市印发的《重庆市物业服务收费管理办法》（后来废止）中的物业服务收费基本标准一致。

“当前业主下调物业费的实施路径是相对清晰并且有希望实现，物业企业应该提高重视程度，认真思考业主诉求，提高服务水平，提高业主满意度。”苑承建表示，预计将会有比例不小的小区能够实现降低物业费目标，短期内将会造成物业企业收入和利润下降，而且这一趋势预计短期内会在更大范围内发生，会造成更加普遍影响。如果企业拒绝与业主协商沟通，或者未能赢得业主认可，甚至可能会丢失项目管理权。

需要注意的是，物业费依然是物企收入的主要来源。据李超透露，其所在区域公司收入90%左右来自基础物业服务费。而包括增值服务、非业主增值服务收入，目前的整体占比有限。

中指研究院的数据显示，2023年，百强物企基础物业服务收入均值约12.72亿元，在总收入中占比超八成，较上年提升2.97个百分点。

尽管物业费占比上升，但收缴率却并不如人意。“从区域实际情况来看，物业费的综合收缴率能达到80%，但这还包含了往年费用的收缴情况，实际当年的收缴率可能只有70%左右，甚至更低。”李超表示。

克而瑞物管数据显示，受多重因素影响，近年来，无论是500强物企，还是上市物企，物业费收缴率均呈持续下滑态势，2023年，500强物企物业费收缴率跌至80%，同比减少4个百分点；上市物企收缴率同样跌至85%，同比再降5个百分点。

“物业属于劳动密集型行业，随着每个城市每年的最低工资上涨、社保基数的上调而同步增长，人工成本刚性增加。”李超告诉记者，物业费一旦确定后，上涨难度很大，时间一长就会对公司运营成本形成压力。

“一说到上调物业费，业主的反弹情绪就很大。”重庆沙坪坝区一小区物业公司工作人员告诉记者，此前小区也曾想过对物业费进行上涨，但最终也是因为业主反对未能成行。

记者在采访中也了解到，重庆多个小区自交房后物业费已有多年未有调整。如位于重庆沙坪坝区的龙湖好城时光，2017年交房后其高层物业费为2.8元/平方米/月，时至今日已有7年没有变化；同区域的首创光和城，物业费已有六七年未做过调整。

另一位重庆物业行业人士告诉记者，此次重庆新规的实施，很多人对此存在误解，这实际上只是一个指导价。“更多的还是根据每个项目的实际情况，如服务标准、硬件设施等进行定价，不能一概而论。如果一味地只要求降低物业费，本身就不太符合市场游戏规则。”

事实上，也有小区相比于价格更加注重物业的服务本身。

7月30日，万科物业以原物业服务价4.3元/平方米/月成功进驻重庆常青藤人文别墅小区。根据《常青藤人文别墅小区2024年第三次业主大会表决结果公示》显示，6月21日~23日（即重庆物业降费申请最为集中阶段），重庆万科物业以超过八成的业主得票率中标该小区物业管理服务。

多地出台物业收费新规

记者注意到，不仅是重庆，此前包括广州、银川、青岛等城市已启动了新的物业服务收费管理办法。

2023年11月，广州发布物业费新规，住宅一级前期物业服务收费最高不超过2.8元/平方米/月；2023年12月底，青岛印发《青岛市物业服务收费管理实施细则》，规定普通住宅的前期物业实行政府指导价，最高等级的五级物业服务物业费上限为2.52元/平方米/月：今年5月20日，银川印发《银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案》，无电梯住宅物业费不高于1.9元/平方米/月，电梯住宅不高于2.2元/平方米/月，该方案已于今年7月1日起施行。

事实上，推动建立健全“质价相符”的物业服务市场机制，合理制定最高限价，杜绝“高收费、低服务”等情况，是不少政策出台的初衷。

“但部分业主可能曲解政府指导价的实际含义，误以为全市所有项目物业费均应参照政府指导价执行。”上述某上市物企重庆区域某项目负责人表示，目前重庆制定的价格标准还有待完善，物业类型是多样的，目前仅有电梯与无电梯之分，而包括洋房、别墅等高端物业的收费则并未进行区分。

“物业费指导价对企业的约束程度需要结合各地的规定进行细分，但并不具有绝对的强制性，不能强制物业企业必须依据政府指导价收取物业费。”北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，物业费指导价一般会有一定的浮动范围，物业企业可以在规定的浮动范围内收取物业费。与此同时，若物业企业提供的服务明显超过指导价对应的服务标准，需超过指导价收费，在报相关部门核定后，也可以超出指导价收费；如果物业企业与业主达成合意，且业主共同决定了相应的物业收费标准，则可以在符合当地规定的流程后自行决定具体收费价格。

“服务品质仍然是影响收费标准的重要因素。”王玉臣表示，物业企业与业主寻求共赢，其实也可以说是物业企业与业主之间的双向投入。“一般在业主已经签订了物业服务合同，且物业服务合同尚未到期的情况下，都会规定物业收费标准仍按原合同约定执行，也就意味着业主不能依据新实施的规定单方面改变原合同的约定。”

但如果业主有意向调整物业费，业主在了解当地政策后，需查看与物企签订的合同，明确是否有关于物业费调整的相关约定，如在约定的范围内，则可依约与物业服务企业调整物业费用，若没有相关约定，业主可先行召开业主委员会，或者举行业主大会的方式，就是否降低物业费、降低的标准等在业主之间形成统一意见，再由业主代表与物业服务企业进行协商。

“对物业企业而言，‘卷’服务，质价皆存；‘卷’价格，质价皆失。提供让客户满意的优质服务仍是物业企业高质量发展的关键。”牛晓娟指出，当前“瓦片经济”增量市场放缓、产业链价值重心后移，物业服务贯穿整个房地产后服务市场、具备“刚需+长周期”的消费特征，物业企业应转变服务理念，调整经营策略，优化价值体现，从“提供服务”到“设计服务”，从“一刀切”到“差异化”，从“质价脱离”到“质价相符”再到“优质优价”。

“物业企业需合理构建分级服务体系，明确服务标准及产品标准，通过搞示范树标杆、强培训严考核、优激励抓落实等方式来做好保障。”牛晓娟续称，物企应战略重构业务价值体系，通过做好基础服务来保住基本盘，通过聚焦目标区域来有序市场外拓，并基于优势开展多元服务确立第二增长曲线，通过提供高品质服务引领高质量发展。

一个值得注意的现象是，近年来物业行业对项目的运营提出了更高要求，不少物业企业主动退出部分低利润率、管理难度大的项目。克而瑞数据显示，2023年，包括碧桂园服务、万物云、金科服务等在内的多家上市物业企业均选择退出了部分低质项目，部分企业退出的在管面积规模超千万平方米，如金科服务退出项目在管面积就高达3570万平方米。

“不同服务内容决定了物业费高低，影响物业成本的因素非常庞杂，物业费测算需要考量具体项目的个性化因素差异。”上海易居企业集团CEO丁祖昱发文指出，政府部门切忌一刀切，不是统一参照政府指导价执行，而是要强化相关监管、配套机制，实行菜单定制管理，依照业主实际服务需求，按需定制不同维度的物业服务标准，继而缴纳不同水平的物业费。

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