每经记者 陈 利 每经编辑 陈梦妤
7月全国新房、二手房价格走势依然在分化。
中国房地产指数系统百城价格指数显示,7月全国100个城市新建住宅平均价格为16443元/平方米,环比上涨0.13%,涨幅较6月收窄0.02个百分点。二手住宅方面,以价换量趋势延续,百城二手住宅价格连续27个月下跌至均价14653元/平方米。
成交规模方面,克而瑞数据显示,7月楼市供需两淡,重点30城供应、成交环比分别下降25%和30%,同比分别下降18%和13%;绝对量均为年内低位(仅略高于年初1—2月),不及二季度月均;前7个月成交累计同比降36%,降幅较上月收窄3个百分点。
视觉中国图
“低基数下同比降幅较上半年有所收窄,但市场依然面临调整压力。”中指研究院分析指出,核心城市二手房价格回落后性价比凸显,对新房市场造成分流。二手房延续以价换量态势,核心城市二手房成交量环比小幅下降,同比增幅扩大。
38个城市新房价格上涨
中指研究院数据显示,2024年7月,10大样本城市(北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、武汉、南京、天津和重庆)新建住宅平均价格为30206元/平方米,环比上涨0.28%。其中,9个城市环比上涨,仅1个城市环比下跌。
具体来看,环比上涨的城市中,上海和北京分别以0.39%和0.36%的涨幅居前两位,紧随其后的深圳环比涨幅0.33%,成都、杭州新建住宅价格环比涨幅均在0.1%~0.2%。
唯一一个环比下跌城市是重庆(主城区),环比跌幅0.06%。克而瑞统计数据显示,上半年大重庆住宅成交628万平方米,同比下跌32%,整体市场容量收缩,客户置业需求减弱。价格方面,2024年上半年成交均价9141元/平方米,受房企对部分项目优化优惠力度影响,同比下降3%。
7月传统楼市淡季,房企推盘速度放缓,到访成交率也在持续下降,案场以释放限时专属优惠、工抵房等特惠促销为主,部分客户选择持续观望,转化率低位运行。
重庆锐理数据显示,7月重庆40个区县房价环比下跌城市有26个,较6月增加2个,其中渝中区房价下滑幅度达12%。
同比来看,10大城市中,成都、上海、杭州、南京、北京等9个城市新房价格同比上涨,深圳是唯一一个下跌的城市,同比下跌0.67%。尽管在过去的7月份,深圳新房市场诞生了年内第一个“日光盘”海德园,备案均价约12.85万元/平方米、单套总价超千万元。不过,业内认为,该楼盘的热销更多的还是因为优质学位、便利交通,以及新盘限价带来的一二手房价格倒挂空间,并非深圳新房市场的普遍现象。
整体来看,深圳新房市场依旧处于低位复苏状态。乐有家研究中心数据显示,截至7月30日,深圳7月一手住宅累计网签2481套,环比6月的2927套下降15%,同比下降7%。与此同时,自2023年12月起,深圳一手住宅去化迈入20个月,此后持续走高,截至2024年6月达到24.8个月。
去化周期延长,新房市场交易活跃度不及预期,但供应量仍持续增长。深圳市住建局公示信息显示,三季度仅住宅就将新增1491240.99平方米、14955套,较二季度新增7000余套。
美联物业代理的新房销售数据显示,2024年深圳新房价格稳中有跌,销售情况较好的维持去年以来的折扣,销售情况较差的还会适当增加折扣,预计本年度一手住宅价格整体呈现下行态势。
此外,7月百城新建住宅平均价格为16443元/平方米,环比上涨0.13%,同比上涨1.64%。其中环比上涨城市个数为38个,较上月减少1个;环比下跌的城市个数为39个,较上月增加4个;23个城市价格持平。
“百城新房价格受部分城市改善项目入市影响,环比上涨0.13%,但涨幅继续收窄。”中指研究院分析表示,随着政策支持进一步落地见效,核心城市房地产市场有望逐渐企稳,同时下半年在高基数影响减弱下,全国新房销售同比降幅预计有所收窄。
7月二手房价格继续跌
不同于新房价格上涨,7月二手房价格继续下探。
数据显示,7月全国100个城市二手住宅平均价格为14653元/平方米,环比下跌0.74%,已连跌27个月。从涨跌城市个数看,100个城市二手住宅价格环比均下跌,其中常州、芜湖等16个城市环比跌幅超1%(含),常州达到1.55%;同比来看,百城二手住宅平均价格较去年同期下跌6.58%。
分城市等级来看,诸葛数据研究中心监测显示,7月一线城市市场均价为55593元/平方米,环比下降0.5%,同比下跌5.74%;二线城市市场均价为17071元/平方米,环比下跌0.84%,同比下跌8.63%;三四线城市市场均价为9140元/平方米,同比、环比分别下跌5.27%、0.44%。
“今年以来一二线城市价格环比跌幅水平基本都在三四线之下,明显不同于前两年。”诸葛找房研究中心分析指出,这一变化或与2024年核心一二线城市政策松动频次及力度增加有关,业主推盘信心增加,房源供应量上升,降价跑量也更为明显;三四线城市则因本身限制性政策较少或政策大范围放松更早,房价能够迅速适应市场新状态,因此下行幅度相对较小。
不过,二手房成交保持一定活跃度。以北京为例,北京住建委官网统计数据显示,2024年7月北京二手房网签量为15575套,环比6月的14987套增长3.92%;相比2023年7月9718套的网签量,2024年7月同比大幅增长了60.27%。
随着成交量的持续增加,市场供求关系正在发生一些转变。麦田房产数据统计显示,7月北京二手房(麦田覆盖楼盘)成交均价止跌企稳。议价空间方面,7月成交房源议价空间和6月相比收窄0.35个百分点,二手房议价空间时隔半年首次收窄,表明新政后业主预期有所提升,让价意愿有所下降。
麦田房产方面表示,近两个月二手房成交回暖,优质房源加速去化,7月北京二手房挂牌总量不断下降,市场供需矛盾有所缓解。但库存结构中,楼龄20年以上的老房子、90平方米以下小户型占比仍约六成,刚需房源去化仍存一定压力,当下北京二手房仍呈现出买方市场特征。
不仅北京,深圳同样如此。据深圳中原研究中心统计,截至7月30日,深圳全市二手房过户4504套,创下近39个月新高;二手房录得量5223套,已接近6月的5309套。这也是2024年以来,深圳二手房交易量第三个月(3月和6月)突破5000套水平。
广州市房地产中介协会数据也显示,2024年7月(统计周期6月26日至7月25日)广州市二手住宅网签宗数和面积为10034宗和101.24万平方米,环比虽然分别下降4.04%和4.42%,但依然处于2021年5月以来的较高水平。
“近期房地产市场政策环境持续优化,为房地产市场注入信心,相关政策有望加快落地,积极变化也或先将体现在成交端。”诸葛找房研究中心分析指出,但价格趋势的好转有赖于市场供求关系的明显改善,当前二手房挂牌量仍然处于较高位,预计短期内以价换量行情仍将延续。
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