上半年调控超过360次，楼市发生了什么变化？

2024年以来，全国房地产市场延续调整态势，频繁释放政策利好，并接连落地稳市场具体举措。

7月12日，根据中指监测，上半年全国有约180省市（县）出台政策超360条。

从政策调控节奏来看，一季度政策出台节奏相对稳定，二季度各地政策出台频次明显上升。

“5·17”新政后，多地快速落实降低首付比例、取消商贷利率下限、降低公积金贷款利率等，明显提振了市场情绪，带动购房需求释放，部分核心城市政策效果显现，但新房市场整体调整压力仍在，市场仍处于筑底阶段。

调控力度前所未见

今年上半年，楼市调控政策力度前所未见。

根据中指研究院监测，2024年上半年全国有约180个地方出台房地产相关政策超360条。

中原地产研究院作了一个比较：如果将2022年年中时（调控政策最严厉时期）限制性楼市政策的力度视为100分，当下主要城市楼市收紧力度仅为22分。

调控措施也前所未见。今年以来出台的诸如房地产项目“白名单”制度、政府收购部分存量商品住房用于保障性住房等，都是前所未见的政策措施，跳出了过去简单“过热时限制、过冷时刺激”的政策逻辑。

业内普遍认为，新的“解题思路”有望推动库存消化，解决现阶段关键问题。

中指研究院指出，2024年上半年，多地限制性政策逐步放开，限购政策持续优化。二线城市中，杭州、长沙、西安、成都、苏州等城市均全面放开限购政策，其中杭州在3月取消二手房限购后，5月全面取消限购政策。

截至6月末，二三线城市中除海南省部分城市，仅天津核心区仍维持限购政策。

一线城市多方面优化限购政策，北上广深部分区域降低了购房门槛，上海非本地户籍家庭购房社保年限由5年降至3年，深圳非核心区非本地户籍家庭社保年限降至1年，上海、深圳多孩家庭可多购一套、并支持企业购房解决员工住房等需求，广州取消120平方米以上限购，北京允许部分人群五环外新购一套住房，并取消了离婚限购政策。

仅以北京为例，6月26日，北京市住建委等四部门联合发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，调整北京市住房相关政策。新政发布第二日，北京将首套房最低首付款比例由30%下调为20%，贷款利率下限调整为相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点。

据业内人士统计，本次新政是从2023年9月开始，北京第9次发布楼市调整政策。去年9月，北京开始执行“认房不认贷”，开启不断小步调整的步伐。同年12月14日，北京发布了降首付、降利率、调整优化普通住房标准、延长个人住房贷款年限等一系列措施。

今年以来，调整优化通州楼市限购政策、取消“离异3年内不得京内购房”政策、购买改造后的老旧小区公积金贷款年限延长……北京楼市调控政策更加精准、有力，带动整体预期不断转好。

需进一步完善操作流程

另一项主要政策便是住房“以旧换新”。

根据中指研究院监测，截至6月30日，全国已有超90城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式，分别有超30、40城参与。

其中，“中介优先卖”模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前“买方市场”下，该模式中二手房出售环节的不确定性较大，目前整体效果较为有限。与之相比，“国企收旧换新”已有城市取得一定效果。

“国企收旧换新”模式是由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房。根据中指研究院监测，从2023年下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均推出了“国企收旧换新”政策，尤其以江苏城市居多。

除了国企收购存量房产外，部分城市还鼓励开发企业直接收购业主旧房，利用旗下新房进行“以旧换新”。

举例来看，郑州作为全国首个从试点到全面铺开的省会城市，自4月20日启动试点，到5月10日提前结束试点期限在全市各区全面推开，各个阶段都聚焦着社会各界高度关注的目光。

据郑州市住宅与房地产协会消息，截至6月30日，作为收购主体的城发集团目前已征集二手房源报名登记近1万套，经筛选符合条件的房源7425套，其中2999套已完成现场勘验及价格评估，换房群众已累计完成商品住房认购及网签733套。

“郑州可以说是参与住房‘以旧换新’城市里参与部门最多、支持力度最大、条件最为详细的城市。”易居研究院研究总监严跃进接受记者采访时表示，作为国家中心城市，郑州的独创性模式不仅具有标杆性，从条款和落实来讲，也是非常务实的。

截至目前，郑州市场化“以旧换新”群众已累计认购及网签商品住房1232套，加上城发安居卖旧买新733套，共计完成1965套。

此外，万科、亚星、电建等全市500余家房企623个新建商品房项目也参与“以旧换新”，其中190个项目目前可为换房群众提供现房房源11750多套。

中指研究院表示，整体而言，“国企收旧换新”满足了业主改善性住房需求，也加速了新房市场库存去化，同时还可以加快政府保障性住房筹集节奏。与国企直接收储未售新房相比，收旧换新需要个人业主参与，链条和周期也会相对更长一些。

实践中，“国企收旧换新”模式也需进一步完善操作流程，以保障政策实施效果，比如：二手房回收通常需要对价值进行评估，如果评估价太低则可能打击业主的置换积极性；二手房回收前通常需要解除抵押，这就要求业主准备一笔资金先还清贷款等，未来政策在支持带押过户、给予优惠补贴等方面有望进一步完善。

每经房产整合自国是直通车（文/庞无忌）、华夏时报（记者李贝贝）、北京晚报（记者陈天奕）、郑州日报（记者孙雪苹）、中指研究院等

封面图片来源：每经记者 王佳飞 摄