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    每经热评︱多地住建局更名住更局 房企将迎来城市更新大时代

    每日经济新闻 2024-07-11 16:37

    每经评论员 薛晖

    近一段时间,不断有城市的“住房和城乡建设局”(以下简称住建局)更名为“住房和城市更新局”(以下简称住更局)。先是武汉,然后有湖北仙桃、恩施以及辽宁新民市(沈阳市代管的县级市)等。

    仔细观察不难发现,住建局更名住更局背后,蕴藏着新商机和新希望。

    未来一段时期,中国的房地产市场将出现明显分化。一方面,一线和新一线城市的市场将继续保持吸引力。这些城市的房地产开发将以改善型为主,房屋总价高,溢价高。北京、上海、广州、成都豪宅盘的一次次“日光”,就证明改善型居住需求仍很大,这些市场会吸引优质房企进入。而另一方面,部分城市的房地产市场机会将主要来自城市更新,告别之前的大拆大建时代。

    那么,住更局时代的房企怎么活下去?有人算过账,截至2022年底,我国城镇既有房屋中,约有20%建成超过30年;到2040年前后,这个比例会达到80%。房龄超过30年,基本上就需要更新修缮。这又是一个十万亿级的市场。

    有人会说,人家欧洲的房子,几百年的都在住人,为什么我们的房子三四十年就要大修?原因是,现代建筑不像中世纪的欧洲,彼时建筑只有砖石,不会老化。现代建筑的材料是钢筋水泥,钢筋的使用年限要比砖石短。而且,现代建筑还有电梯、空调、网线、管线,这些设备不但会老化,还会过时,需要更新换代。而设施的更新换代,也需要建筑作适当调整。可以说,现代建筑像一台复杂的机器,它越时髦越先进越舒适,寿命就越短,越需要不断更新换代。

    就像现在许多家庭过个十几年就要重新装修一样,并不是原来的装修不能住了,也不是家具不能用了,而是生活需要更新升级。

    因此,房子不必推倒重建,但需要更新,甚至调整结构。这个市场并不比之前新建房子的市场容量小。由于存量房越来越多,这个更新市场也会越来越大。

    目前,政府推动的老旧小区更新在许多城市开展,主要有两大模式。一种是政府出资,将老旧房屋外部粉刷一新。这种比较简单,相当于日常的市容维护。另一种是政府与业主共同出资,除了将老旧房屋外部美化之外,还要加装电梯、加高楼层、增加面积、调整内部结构、重修小区路面和公共景观等。

    无论哪种模式,老旧小区更新,都会拉动下游产业链。即便是简单地将房子粉刷一遍,许多家庭也会掏钱重新装修室内、更换家具。这样的举措,同样可以拉动内需。今天一些家庭重新装修和更新家具要花费几十万元甚至上百万元。这就是十多年前一线城市一套房子的全款。

    从这个角度来讲,住更局工作开展得好,将能够起到拉动经济的作用。而房企,也必将从中再分一杯羹。

     

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