二线城市“5·17”新政满月盘点：以价换量延续，房价继续下探

“相比新政刚出台时，近期，咨询量和到访量有明显下降。”近日，武汉一楼盘的置业顾问告诉《每日经济新闻》记者，近期，项目推出了一批特价房，部分楼层价格相比4月，每平方米低了两千多元。

随着5月17日央行发布的系列房地产金融政策（以下简称“5·17”楼市新政）满月，国家统计局6月17日公布的数据显示，5月，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅较4月扩大0.2个百分点；同比下降3.7%，降幅较4月扩大0.8个百分点。其中，仅太原新房价格环比上涨0.1%，西安和成都同比上涨，其余城市新房价格同比、环比均呈现下降态势。

同时，二手房市场“以价换量”仍是主流。5月，31个二线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅较4月扩大0.1个百分点；同比下降7.5%，降幅较4月扩大0.7个百分点。其中，厦门、济南、宁波、南昌等城市环比降幅均超过1.5%。

另据中银证券研报，5月，二线城市新房成交面积环比增长14.4%，同比下降39.2%，降幅较4月收窄了4.8%。

另据诸葛数据研究中心监测数据，上周（6月10日至16日），新房市场成交活跃度有所回升，成交总量环比止跌转涨，重点15城新建商品住宅成交量为14913套，环比上升 11.37%，同比下降27.33%；重点10城二手住宅成交量为16089套，尽管环比下跌了6.28%，但同比微涨0.33%。

多位业内人士在接受记者采访时表示，6月，楼市有望进入政策效果兑现期，随着进入房企年中促销季，预计“以价换量”持续，短期仍缺乏稳定上涨动力，新房、二手房价格可能继续下跌。

多城新房增长动能转弱

5月，在二线城市中，太原是唯一新房价格环比上涨的城市。据国家统计局数据，5月，太原新房价格环比上涨0.1%，已连涨3个月。

另据朗润智业数据，5月，太原六城区新房成交均价约12355元/平方米，相比4月小幅上涨。其中，主城区新房价格最高的板块为龙城新区，均价为17112元/平方米。

据了解，太原新房成交均价攀升的原因，主要是高端改善型项目持续发力。例如，5月表现突出的保利天悦，均价在280万元/套，主力户型面积为168平方米、173平方米和198平方米；已开盘多年的高端楼盘中铁建花语堂，目前以“准现房”销售，价格为14800元/平方米，主力户型面积为175平方米。

“太原作为区域经济强市，楼市基本面不算太差。此外，太原楼市调整政策开展较早，政策力度大，持续性较强。”上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者分析指出，太原房价此前曾有过逆势上涨，但并未持续，未来走势有待观察。

值得注意的是，5月，太原房价环比上涨，但同比下滑，幅度在0.5%。

此外，5月，在二线城市中，仅有成都和西安新房价格同比上涨，幅度分别是0.2%和3.8%。

但值得注意的是，在已连续14个月环同比“双涨”后，今年5月，西安新房价格首次出现环比下跌。

据中指研究院监测，2020年以来，西安新房成交面积段略有上移，到2023年末，120~160平方米改善型产品成为主力，成交总价也上移明显，集中在150万~200万元、300万元以上。

另据克而瑞数据，“五一”假期，西安各楼盘加大促销力度，如推特价房、高折扣等，推动市场销量短期上涨。而受市场结构影响，5月，西安新房销售套均面积约140.8平方米，较4月增加约3.7平方米；成交主力面积段100~140平方米，市场占比保持稳定；200平方米以上面积段，受个别热销改善项目带动，占比提升两个百分点。

进入6月，上述趋势延续。如今年第二十三周（6月3日至9日），西安10个项目开盘，共推售1832套房源，成交827套，整体去化率45%。去化表现突出的曲江新区金茂璞逸曲江，加推中心位置楼栋，313平方米面积大平层，均价超过3万元/平方米，去化率达89%。

“恰逢房企年中冲刺业绩的节点，营销力度势必加大，加之西安下调了首付比例和房贷利率，预期6月成交总量或将稳中有增。不过，基于去年基数较高，同比将延续降势。”克而瑞分析指出，短期内，预计西安核心区域内，配套、产品俱佳的项目将保持高去化率，城市外围多数项目或小幅升温。

“短期内，热点核心二线城市，新房单月成交规模居前，环比持续增长。但是，多数二线城市处于需求修复期，客户观望情绪浓厚。”中银证券研报指出，部分二线城市，如南京、苏州、福州等，新房成交动力略显不足，基本以刚需和改善需求为主导，购买力趋紧，二手房持续“以价换量”分流客户，使新房成交增长动能转弱。

二手房继续“以价换量”

5月，在二线城市中，相较于仍有新房价格上涨的城市，二手房市场则是普遍惨淡，环比和同比全线下跌，即便是近期二手房市场热度最高的杭州，也不例外。

克而瑞监测显示，5月，杭州全市（除富阳、临安）共成交二手住宅7645套，较4月环比微跌2%，同比去年5月涨幅达17%，7645套的成交量，也是杭州近三年同期成交量的新高。

除了政策加持，二手房市场“以价换量”是关键。5月，杭州全市（除富阳、临安）二手住宅成交均价为30636元/平方米，较4月降幅超过5%。

据杭州贝壳研究院数据，近一年，杭州未来科技城板块二手房成交均价下跌幅度11.6%；6月以来，贝壳平台上，未来科技城二手房挂牌均价为4.18万元/平方米，较5月的均价4.22万元/平方米，再次出现微降。

“新政刺激下，杭州市场活跃度明显提升，新房、二手房咨询量增多，二手房表现优于新房市场，市场逐步企稳。”中指研究院华东大区常务副总高院生向《每日经济新闻》记者表示，6月，市场有望进入政策效果兑现期，杭州二手房市场仍有望继续保持七八千套的成交规模。

值得注意的是，杭州二手房价格有了止跌趋势。5月，景芳三区成交均价31010元/平方米，较4月上涨0.19%；采荷东区成交均价41380元/平方米，较4月下跌0.1%；凯旋路小区成交均价34980元/平方米，较4月下降0.06%。

厦门作为二线城市中房价环比下跌最大的城市，5月二手房价格环比下跌了2%，同比下跌幅度达到11.9%，仅次于徐州的12.4%。与此同时，南京、武汉等二线城市，二手房价格同比跌幅也超过了10%。

结合克而瑞监测数据来看，5月，重点城市二手房成交规模虽略有回落，23个重点城市二手房成交环比下降8%，同比下降4%，累计同比下降13%。不过，二手房跌幅整体小于新房市场。

此外，5月，二线城市二手房成交面积环比增速下降9.4%，同比增速下降9.6%，同比降幅较4月收窄0.6个百分点；前5个月，二手房成交累计同比增速下降16.7%。

58安居客研究院院长张波表示：“二线城市房价总体处于下行，从近几个月的表现来看，已明显呈接近价格底部的趋势，在探底过程中，不少城市会出现‘跌穿底部’的现象，不过，随着市场不断恢复，正价格将得到修正。”

“政策效果往往是循序渐进的。”易居研究院研究总监严跃进分析指出，房地产市场不同于股市等，各地都有相对独立的行情；而且，房地产市场更贴近生活，消费者决策成本也更高、更复杂，因此政策有着相对较长的传导过程，政策也很少具有“爆炸性”。