暴跌近70%，引爆地产圈！美国房地产巨头3.6亿元甩卖旗下办公楼，6年前11亿元买入！发生了什么？

在美国，一笔交易犹如“炸弹”，引爆地产圈！

据证券时报·券商中国6月12日报道，当地时间6月11日，彭博社援引知情人士报道称，美国房地产巨头Related Companies旗下一栋办公楼即将以大幅折扣价格出售。这栋位于纽约曼哈顿西44街的物业，2018年购入价格高达1.53亿美元（约合人民币11亿元），但如今，出售的价格已不到5000万美元（约合人民币3.6亿元），价格下跌幅度将达67%。

这笔交易属于所谓的short sale（即亏本出售）。知情人士称，这栋办公楼的贷款余额超过1亿美元。意味着，这栋物业的出售价，甚至低于未偿贷款余额。

对于这则报道，Related未立即回应置评请求。

美国多个商业地产大幅跌价

当前，美国曼哈顿及其他地区的办公室空置率和办公室改建为住宅的现象继续激增，Related亏本甩卖商业地产的动作标志着，美国后疫情时代的办公楼市场又一次遭受重创。

据美国房地产公司高纬物业发布的一项研究显示，截至2023年年底，全美约有五分之一的写字楼处于空置状态。这一比例在大城市如洛杉矶和休斯敦甚至达到了25%。这是美国过去40年来最严重的情况。

除了这笔交易，其他公开交易信息也能显示美国商业地产市场的惨烈现状，越来越多的机构正在亏本出售商业地产项目。

今年5月份，在美国得克萨斯州塔兰特县法院组织的拍卖会上，得克萨斯州沃斯堡最高的建筑—伯内特广场(Burnett Plaza)被得州Pinnacle银行以1230万美元的价格买下，每平方英尺仅12.3美元。而在三年前，伯内特广场曾以超过1.375亿美元的价格出售。意味着，跌幅高达91%。房地产投资管理公司Shorenstein最近将位于洛杉矶的62怡安中心(Aon Center)挂牌出售，售价为1.535亿美元，远低于十年前支付的2.69亿美元。

另外，全球最大的私募股权基金—黑石集团也在大幅折价出售办公楼。近期，黑石集团以约1.86亿美元的价格出售了1740广场大楼，相较于2014年的买入价格（6.05亿美元），跌幅也超过69%。

在美联储长时间内保持高利率的背景下，美国商业地产行业的压力正在日益增加。

PIMCO警告：美国

将有更多的地区性银行出现倒闭

值得注意的是，市场对美国商业地产市场的担忧正在银行系统中蔓延。据数据显示，到2025年年底，到期的美国商业地产贷款总量将超过1万亿美元，而到2027年，这一数据将达到2.2万亿美元。这表明，美国商业地产的困境可能在未来两年内成为最大的潜在危机。

据经济参考网11日援引外媒报道，国际评级机构穆迪近日将美国6家地区性银行列入负面观察名单，这些银行的信用评级面临被下调的风险。穆迪称，上述银行对商业房地产贷款有大量敞口。

报道称，穆迪将第一招商股份、富尔顿金融、欧德国家银行、皮帕克格拉德斯通金融、华盛顿联邦储蓄、F.N.B.Corp.等6家银行的长期评级列入可能下调的负面观察名单。穆迪表示，利率持续居高不下加剧了长期存在的风险，尤其是在周期低迷时，拥有大量商业地产贷款的地区性银行面临持续的资产质量和盈利能力压力。

穆迪指出，在美联储加息周期开始前的低利率环境期间，许多地区银行对商业房地产大量集中投资。而商业地产是“不稳定的资产类别”。以富尔顿金融为例，截至3月31日，商业地产占有形普通股权益的267%。

美联储在4月发布的金融稳定报告中提到了商业房地产价值下降的风险。美联储警告，商业房地产和消费贷款敞口较高的银行可能会遭受更大的亏损。

据财联社6月12日报道，资管巨头太平洋投资管理公司（PIMCO）最新警告称，美国将有更多的地区性银行出现倒闭，因为这些银行账面上的问题商业房地产贷款“非常集中”。

PIMCO主管全球私人商业房地产团队的董事总经理John Murray告诉媒体，作为商业房地产（CRE）领域的贷方，美国地区性银行面临的“真正困境浪潮才刚刚开始”。CRE是指非居住性质的房地产，包括办公楼、购物中心、酒店等各类商业物业。

Murray解释道，关于美联储降息的不确定性加剧了CRE行业面临的挑战，高借贷成本压低了估值并引发了违约，导致作为贷方的地区性银行被困在难以出售的资产上。他表示，大型银行一直在出售优质资产，令他们可以避免进一步损失。

他补充道，在过去18个月中，他的团队一直在抢购一些美国大型银行抛售的CRE贷款。“然而，随着不良贷款因到期而增加，我们预计银行将出售这些更具挑战性的贷款，以减少其问题贷款敞口。”

而区域银行对这种动荡尤为敏感，今年早些时候，纽约社区银行（NYCB）被曝寻求外部资本支撑其资产负债表，导致危机的重要问题与商业地产相关，事件以外部投资者注资超过10亿美元而告终。

对于银行而言，抵押资产价值的下降可能会导致“贷款价值比”上升，也就是贷款金额与实际抵押品价值的比值增加。在极端情况下，甚至可能出现贷款金额超过抵押的房地产市值，给银行的资产结构带来压力。

今年3月，MSCI Real Assets在报告中称，区域银行是近年来唯一没有要求商业地产借款人支付额外首付的银行，这凸显了他们在面对资产估值下跌的脆弱性。上周，Axos Financial Inc.被做空机构兴登堡研究以这一原因成功“狙击”。

MSCI Real Assets报告预计，银行将在今年面临约4410亿美元的到期房地产债务。Murray表示，规模较大银行的CRE贷款已在2008年危机后受到限制，不太可能因为房地产风险敞口出现系统性破产。

Murray表示，主要公共抵押房地产投资信托基金的贷款量已比2021年的水平下降了70%。“从资本市场和基本面的角度来看，利率上升结合衰退压力，给商业房地产带来了真正的挑战。”

编辑|程鹏 杜恒峰

校对|何小桃

封面图片来源：视觉中国（资料图 图文无关）

每日经济新闻综合自证券时报·券商中国、经济参考网、财联社