大跌近70%！房地产巨头3.6亿元甩卖旗下办公楼，买入价曾高达11亿元！发生了什么？

据证券时报12日报道，当地时间6月11日，彭博社援引知情人士报道称，美国房地产巨头Related Companies旗下一栋办公楼即将以大幅折扣价格出售。这栋位于纽约曼哈顿西44街的物业，2018年购入价格高达1.53亿美元（约合人民币11亿元），但如今，出售的价格已不到5000万美元（约合人民币3.6亿元），价格下跌幅度将达67%。

这笔交易属于所谓的short sale（即亏本出售）。知情人士称，这栋办公楼的贷款余额超过1亿美元。意味着，这栋物业的出售价，甚至低于未偿贷款余额。

对于这则报道，Related未立即回应置评请求。

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当前，美国曼哈顿及其他地区的办公室空置率和办公室改建为住宅的现象继续激增，Related亏本甩卖商业地产的动作标志着，美国后疫情时代的办公楼市场又一次遭受重创。

据美国房地产公司高纬物业发布的一项研究显示，截至2023年年底，全美约有五分之一的写字楼处于空置状态。这一比例在大城市如洛杉矶和休斯敦甚至达到了25%。这是美国过去40年来最严重的情况。

除了这笔交易，其他公开交易信息也能显示美国商业地产市场的惨烈现状，越来越多的机构正在亏本出售商业地产项目。

今年5月份，在美国得克萨斯州塔兰特县法院组织的拍卖会上，得克萨斯州沃斯堡最高的建筑—伯内特广场(Burnett Plaza)被得州Pinnacle银行以1230万美元的价格买下，每平方英尺仅12.3美元。而在三年前，伯内特广场曾以超过1.375亿美元的价格出售。意味着，跌幅高达91%。房地产投资管理公司Shorenstein最近将位于洛杉矶的62怡安中心(Aon Center)挂牌出售，售价为1.535亿美元，远低于十年前支付的2.69亿美元。

另外，全球最大的私募股权基金—黑石集团也在大幅折价出售办公楼。近期，黑石集团以约1.86亿美元的价格出售了1740广场大楼，相较于2014年的买入价格（6.05亿美元），跌幅也超过69%。

在美联储长时间内保持高利率的背景下，美国商业地产行业的压力正在日益增加。

另据经济参考网11日援引外媒报道，国际评级机构穆迪近日将美国6家地区性银行列入负面观察名单，这些银行的信用评级面临被下调的风险。穆迪称，上述银行对商业房地产贷款有大量敞口。

报道称，穆迪将第一招商股份、富尔顿金融、欧德国家银行、皮帕克格拉德斯通金融、华盛顿联邦储蓄、F.N.B.Corp.等6家银行的长期评级列入可能下调的负面观察名单。穆迪表示，利率持续居高不下加剧了长期存在的风险，尤其是在周期低迷时，拥有大量商业地产贷款的地区性银行面临持续的资产质量和盈利能力压力。

穆迪指出，在美联储加息周期开始前的低利率环境期间，许多地区银行对商业房地产大量集中投资。而商业地产是“不稳定的资产类别”。以富尔顿金融为例，截至3月31日，商业地产占有形普通股权益的267%。

分析指出，造成这种情况的主要原因是净利息收入受到存款成本上升的侵蚀，而利率居高不下使贷款需求面临压力。美国合众银行表示，一直在努力应对融资成本的上升，因为客户将现金从银行转移到货币市场基金等收益率更高的避险替代品，以获得更好的回报。该行净利息收入（NII）一季度下降20%，至8.86亿美元。一季度净息差收缩至2.02%，而去年同期为2.47%。

美联储在4月发布的金融稳定报告中提到了商业房地产价值下降的风险。美联储警告，商业房地产和消费贷款敞口较高的银行可能会遭受更大的亏损。

每日经济新闻综合证券时报、经济参考网

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