每经热评｜豪宅热销，是楼市回暖还是换仓？

每经评论员 薛晖

近期，上海豪宅热销吸引了足够的眼球，也引发了太多的遐想。

3月28日，中海·顺昌玖里以196.5亿元单盘销售额刷新中国楼市开盘纪录。4月21日，融创外滩壹号院二期则凭借单日99.97亿元的销售额成为年内上海单盘销售额TOP2的项目。4月25日，上海最新一处高端住宅项目“保利·世博天悦”开盘，套均价格超过3500万元的项目单日销售额超80亿元。

上海豪宅热销，一度被解读为楼市回暖的先兆。理由是，有钱人先知先觉，消息灵通，可以一定程度代表未来投资和消费的趋势。这种解读，部分得以验证。4月下旬至5月初，北京、成都这些一线和新一线城市的房地产政策陆续松绑。难道楼市已从豪宅和一线城市率先重启了？

然而，更广泛的数据统计并不支持前述观点。

例如，前4月TOP100房企销售数据同比仍在下滑，只不过降幅有所收窄。从数量看，房价指数跌的城市明显多于涨的城市。同时，多地二手房挂牌数屡创新高，且有量增价跌之势。

如何判断中国楼市走向，一直是个老大难问题。因为，中国市场太大，区域差异也太大。就说豪宅热销与二手房抛压加剧的矛盾现象，一种解读是两个群体分别看多和看空楼市，前者是“富人”后者是“穷人”。但中介人员则发现，两个图景间存在关联。不乏个案显示，买豪宅和抛二手房的是同一群人。也就是说，是同一群人在“卖旧买新”。按股市的术语，是调仓。个中逻辑是，随着楼市需求的全面调整，势必需要重新对不动产估值。昔日普涨年代能够鸡犬升天的“老破小”，未来只会贬值。而部分区位好、品质高、服务好的豪宅，则可以继续保值增值。于是，房地产投资也面临换仓。

目前，换仓的还只是最敏感最有实力的群体，而随着市场深度调整，也许会有更多中等收入群体加入调仓行列。

当然，还存在区域之间的不动产换仓。由于部分三四线城市楼市迅速转冷，而部分一线或新一线城市热度不减，当地的不动产就成为调仓的热门之选。卖掉三四线城市的多余房产，买进热点城市的不动产，就是区域间的换仓。这种行为可能加剧区域间楼市的分化。除京、沪之外，成都、西安、杭州，这些人口净流入的城市，以及三亚、西双版纳这类热门旅游城市，会成为区域换仓的受益者。

这可能是相当长时期楼市的一个趋势。增量只在部分城市甚至部分区域发生，更多的交易只是在调仓。我们应该逐渐适应一个有涨有跌、有冷有热、有抢有抛，甚至分化加剧的楼市。而房企和购房人、投资者，都要习惯这些变化。