广州停止审批公寓等类住宅项目？官方最新回应

4月9日，有网传消息称，日前广州规划和自然资源局发布通知，宣布停止审批公寓等类住宅项目。

据新京报报道，广州市规划和自然资源局（下称“广州市规自局”）确实于2024年4月2日发布过《广州市规划和自然资源局关于停止审批商务公寓等类住宅项目的通知》。澎湃新闻报道称，多位工作人员反馈，该文件为内部文件，目前仍在进一步沟通和研究中。如果后续有公开的解释性文件的话会及时发布。

图片来源：每经记者 张建 摄（图文无关）

根据网传文件内容，为加强广州市商业服务业用地及混合用地上建设的商业、办公及新型产业类项目管理，严遏将上述项目变相改造为具备长期居住功能的商务公寓等“类住宅”建筑的行为，切实发挥公共设施基本功能，维护健康有序的房地产市场秩序，在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批，编制土地出让方案时不得出现有关公寓等类住宅的表述。已出让且规划审批通过的公寓等类住宅项目，可按原规定继续办理后续审批手续。

同时，严格规划许可审查审批。建设项目在申请建设工程规划许可时，应严格按照规划条件和土地出让合同约定的具体条件进行设计方案审查和许可。落实《广州市城乡规划技术规定》第三十三条有关要求，平面功能标注不得出现“公寓”“卧室”“客厅”等住宅类功能描述；建筑平面形体应规整，应采用公共走廊、公共卫生间方式布局，不得采用单元式或住宅套型设计形式。除集中设置的食堂以及商业用途项目作为餐饮功能使用的区域外，不得设置厨房等居住空间。卫生间宜集中设置，带独立卫生间的单建商业用房、办公用房不得超过本层建筑面积的1/3；开水间或者饮用水供应点应当集中设置；外立面应具有明显的公共建筑形态和特点。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾撰文表示，公寓这类产品，硬伤太多。最突出的就是居住体验感差。原本是用来做办公楼、研发用房或孵化器的，结果开发商私下里改图纸，摇身一变成了“类住宅”。此外，大多数公寓的容积率都非常高，一层十几户，公摊面积很大，实际价值大打折扣。还有，公寓商业用水用电、商业物管，成本很高。

据证券时报报道，2020年3月3日，广州市人民政府曾发布《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》（以下简称《若干措施》），共提出48条举措，在促进房地产市场平稳健康发展方面，规定商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

所谓商服类项目，是指商业、办公项目。在住宅限购的大环境下，部分商服类项目被设计成酒店式公寓、公寓式办公等“类住宅”销售。

《若干措施》提出，优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金。

中原地产首席分析师张大伟当时表示，这次政策是在2018年政策的基础上将不限售的商服类项目范围扩大，且可以卖给个人，没有最小面积规定。

其实，商务公寓等商服类项目在许多城市都被“严格调控”。在深圳房地产市场，这些公寓还曾是投资客“狂欢”的空间。

央视财经曾报道，从2018年到2020这三年间，深圳公寓政策频出。2018年7月30日，《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。此外，开发商在各类新供应用地上建设的商务公寓只租不售。限售令一落地，公寓供应和成交价均出现下滑。

2020年深圳出台的“731新政”，被视为严控公寓供应的信号，成为公寓市场的分水岭事件。2020年7月31日，《深圳市规划和自然资源局 市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》出台，明确“在全市范围停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批”。

编辑|卢祥勇 杜恒峰

校对|段炼

每日经济新闻综合自澎湃新闻、新京报、证券时报、央视财经