金茂服务“五年再造”计划能否完成？

3 月 26 日，金茂服务（HK00816，股价2.09港元，市值18.9亿港元）交出了2023年的业绩“成绩单”：收入同比增长11%，其中物业管理服务收入同比增幅达30.5%。此外，总在管建筑面积扩大至8420万平方米，毛利同比增加1.7%。

值得一提的是，去年4月底，原执掌中国金茂北京区域的高级副总裁宋镠毅调任金茂服务董事会主席。宋镠毅执掌金茂服务的2023年，业务继续聚焦“高能级城市”，在总管面积中，“高能级城市”的占比达到约90%。2023年新签约项目中签约面积同比增长74%，签约项目一二线城市占比83%。

根据年报，2024年金茂服务将升级“高、全、新、快”战略为“1245”战略，锚定“五年再造新金茂服务”的目标。不过，随着金茂服务的总合约建筑面积达到1.06亿平方米，公司的行政开支也在增加。

公司年报显示，2023年，金茂服务实现收入27.04亿元，总收入同比增长11.0%；实现基础物管收入15.7亿元，同比增长30.5%，均保持了较高水平。

值得注意的是，金茂服务整体业务规模再上台阶，2023年总合约面积10642万平方米，较上一年同期增长31.7%；在管面积8421万平方米，同比增长48.1%；第三方在管面积占比提升至46.6%。2021~2023年，金茂服务在管面积的复合增速达到52.1%。

受房地产行业周期性影响，物管企业在提升自身独立性方面持续发力。2023年，金茂服务开启上市之后第二次“买买买”模式，推进对北京市润物嘉业企业管理有限公司的收并购进程，以此巩固在高端物业服务领域的竞争优势。

今年1月18日，金茂服务正式宣布以现金3.238亿元（可予调整）收购润物嘉业全部股权，打响了物管企业2024年收并购第一枪。公开资料显示，润物嘉业主要从事提供物业管理及相关服务以及酒店运营的业务，在管面积约798万平方米。

不过，业务扩张之下，员工成本随之增加。报告期内，金茂服务的行政开支由2.4亿元增加至2.53亿元，增幅约5.8%。

加之金茂服务的租赁负债利息增加明显，融资成本由160万元同比增加181.3%至450万元，导致公司的年内利润仅由3.41亿元增加至3.43亿元；净利润率由14.0%下降至12.7%。

另外，金茂服务的非业主增值服务占比降低，毛利由7.34亿元增加至7.47亿元，同比微增1.7%；整体毛利率由30.1%降低至27.6%。

物业管理服务方面，2023年金茂服务的毛利率约15.8%，同比微降1%，主要由于公司进行质量提升投入增加所致；非业主增值服务的毛利率由46.3%下降至44.6%，主要是由于前期规划和设计服务以及承接查验咨询服务等收入下滑。

对此，金茂服务方面提出，2024年公司将在运营创标方面推进提质增效，通过长期持续的数字化投入提升管理和决策效能，持续降低业务成本与销管费用。

聚焦“高能级城市”

2023年是金茂内部变动较大的一年，去年4月底管理层突然变阵，宋镠毅从中国金茂被调任到金茂服务。

作为金茂服务的新任掌舵人，宋镠毅在项目投资、地产开发和企业管理等方面有着逾20年的经验。其于2001年加入中化集团，2011年5月加入中国金茂担任总裁助理，两年后担任中国金茂副总裁，逐步升任公司高级副总裁、执行董事。

在担任中国金茂高级副总裁兼北京区域公司总经理期间，宋镠毅还时常出现在地方政府的签约仪式上。而到任金茂服务后，宋镠毅便鲜少出面，行事颇为低调。

宋镠毅执掌金茂服务的2023年，业务继续聚焦高能级城市，在管面积在高能级城市占比达到约90%。2023年新签约项目中签约面积同比增长74%，签约项目一二线城市占比83%。

财务方面，据财报披露，金茂服务采纳全面的库存政策及内部控制措施审阅及监控其财务资源，维持稳健的财务状况及充足的流动资金。截至2023年末，金茂服务没有未偿还借款，现金及现金等价物增加至12.52亿元；经营活动所得现金流量净额由1.54亿元增加至4.51亿元。

金茂服务管理层表示，相信公司拥有充足的财务资源及未来收入将足以支持当前的营运资金需求及未来扩张。

“2024年将升级‘高、全、新、快’战略为‘1245’战略，锚定‘五年再造新金茂服务’的目标，确定行业领先物企与金茂集团第二增长曲线两个战略定位。”金茂服务方面表示，公司在投拓创标方面的计划是继续聚焦高能级城市，核心市场以及核心赛道，加大市场投入，提高商企服务及城市服务规模，强化公司独立发展能力。择优进行优质标的并购以快速增强集团管理能力，扩大管理规模。