3月21日，星盛商业(06668.HK)召开2023年业绩发布会，公司执行董事兼董事会主席黄德林先生、执行董事兼总裁陈群生先生、总裁助理兼南区总裁于楠先生、执行董事兼首席财务官马超群先生、运营管理中心总经理李强先生共同出席。并特别邀请到关联方星河控股集团财务管理中心副总经理欧群萍女士出席此次发布会，与投资人及分析师进行深入交流。
2023年，星盛商业实现收入约为人民币6.35亿元，同比增长约13%；公司拥有人应占利润约为人民币1.71亿元，同比增长约10.9%。
2023年，公司加大轻资产项目应收款项的催收，实现经营性现金净流入2.99亿元，同比增长84.9%，净现比为1.75，利润现金含量高，期末在手现金14.37亿元，2023年实现资金收益3924万元，经营质量良好。
同时，集团高度重视股东合理回报，不断提高派息率，以现金回馈股东。全年股息每股13.0港仙，同比增长23.8%，派息率70.0%。
一、扎根大湾区，布局全国化，已开业项目良好增长，出租率及收缴率双双提升
公司作为大湾区领先的商业运营服务供应商，经过近20年的发展，已经形成了市场知名且完整的品牌体系，包括城市型购物中心COCO Park、区域型购物中心COCO City、社区型购物中心COCO Garden、高端家居购物中心星河·第三空间品牌。
公司在大湾区已开业项目18个，深圳已开业项目11个，2023年，星盛商业旗舰产品线COCO Park首次走出深圳，落子广州南沙和荔湾、并进军福建，实现湾区双中心及全国化战略布局。
截至2023年底，公司已开业项目27个，筹备中项目20个，为未来发展提供了较大的确定性。其中，已开业项目27个，在2023年实现累计同店销售同比增长18%，累计同店客流
增长39%，保持良好增长势头；
并且在出租率及收缴率上实现双提升，2023年底出租率达到92.8%，较2022年提升0.3个百分点；收缴率较2022年提升1.3个百分点达到99.8%。
二、标杆项目持续迭代，激发项目活力
2023年，面对市场激烈竞争、口岸通关、港客北上等快速变化的市场环境，公司将2006开业的全国首个公园情景式购物中心，标杆项目“深圳福田星河COCO Park”进行升级改造，打造成港客第一目的地，迎接港客热潮；
数据来源：公司资料，格隆汇整理
同时，公司再造新标杆“星河WORLD·COCO Park”，通过打造城市漫游空间，给客户带来独有的特色城市漫游体验，通过citywalk路线串联圈层活动，实现漫游路线与客群转化的有效链接。
三、坚持有质量的开业，为业绩增长提供有力保障
2023全年，公司实现新开业6个项目的目标，均为星盛商业的首进城市/区域，厦门星河COCO Park、日照星河iCO、山水奥莱·六安星河COCO City、广州南沙星河COCO Park、江阴星河COCO City、济宁星河iCO等项目的精彩开业受到业界好评，对强振地方经济起到重要作用。
数据来源：公司资料，格隆汇整理
四、重塑会员体系，通过数字化赋能创造业务新增长
2023年，星盛商业通过品牌影响力提升、会员体系重塑、数字化赋能和组织管理体系的优化继续夯实公司精细化运营基础。
1.会员服务上，“五大友好”服务体系落地，聚焦会员需求，打造便民友好、母婴友好、儿童友好、女性友好和宠物友好服务体系。
2.会员体系上，将原有三级会员体系裂变为五级，增加会员归属感与黏性，2023年，集团会员规模、V卡会员、高端会员、线上订单、会员复购率分别同比增长30%、38%、70%、83%、41%。
3.数字化上，通过商户端、消费者端以及数据经营分析端于一体的智慧化零售管理系统，助力经营效率提升，支撑经营的智慧化发展。
五、背靠实力雄厚的母公司星河控股，支撑未来发展确定性
母公司星河控股财务稳健，“三道红线”保持“常绿”，并于2021年-2023年连续三年荣获AAA主体信用跟踪评级，评级展望稳定，2023年，星河控股全年销售额、回款额双双近300亿元，规模同比增长18%，位列克而瑞年度销售排行榜44位。并且入榜《2023年中国房地产企业稳健经营榜》位居第32位，成为少数上榜的民营房企，并荣登粤港澳大湾区房地产30强企业榜单第10位。
星河控股开发及拥有的商业物业100%均由星盛商业运营，公司依托星河控股的长期稳定合作，集团储备业绩充足，未来增长享有较高的确定性。
数据来源：公司资料，格隆汇整理
Q1:公司的商场布局涵盖从高端到中端，以及从一线城市到三线城市的布局，在公司的实际运营过程中，对于消费的感受是什么样的？目前市场上对于消费还是比较谨慎的，这种现象对我们接下来的判断、新项目的开拓，以及对实际运营过程会有一些什么样的启发？
A1：我们的商场布局确实涵盖了多个城市和不同消费层次。在实际运营中，我们深切感受到了消费市场的变化和挑战。当前，市场上对消费持谨慎态度，这对我们的决策和运营都带来了一定影响。然而，我们也将这种挑战视为机遇，通过精细化运营、提升合作伙伴经营能力等方式，我们的出租率在2023年得到了稳步提升和持续优化。对于未来，我们保持谨慎乐观，会继续做好运营和支持工作，为股东和投资者带来稳定回报。
Q2：上市以来我们的派息是逐年提升的，最近一年已经提升到70%，公司对未来派息有什么规划？
A2：我们上市之初承诺过不低于30%的派息，2020年-2023年，我们的派息率分别为40%、45%、62%、70%，公司在未来三年派息率争取保持在不低于50%的水平，我们会做到更好，给投资者更高的分享。
Q3：公司能否展望一下业务上的开拓计划，还有大股东未来还能给我们上市公司提供哪些支持，比如会有多少购物中心，多少面积给到我们？
A3：我们去年实现了6个开业目标，今年计划中的开业项目有3个，外拓方面也在持续发力，对于业务拓展，我们坚守原则和框架，相信会找到更多好项目。
大股东手上未来还能提供一定数量的购物中心面积，但未来项目可能会以地产开发工期为准，另外星盛作为面向市场的公司，也会在市场中找到更大的发展空间，团队注重创新和开拓，不守旧。
Q4：投资者比较关心房地产市场状况，能否介绍星河集团的经营和财务状况，包括销售等方面的情况？
A4：2023年，星河控股在房地产行业下行的背景下依然是保持稳定增长，销售额和回款额近300亿，同比增长18%；另外，除了地产板块，星河控股2023年自持物业租金收入超30亿，整体现金流稳定。星河地产多个项目销售位居前列；交付表现稳定，全年高质量交付18000套；长期发展稳定，聚焦大湾区和长三角核心地；融资以传统银行融资产品为主，贴近大行风险偏好，短期偿债压力较小，大部分为长期负债。星河控股未来也会利用资源去帮助公司争取具有利率优势及安全性的银行资源，继续支持星盛商业的经营和发展。
Q5：公司现金比较充足，关于未来发展，是以内生性的发展为主，还是会考虑一些并购？
A5：关于未来发展，只要符合我们的发展和需求，我们都会去做，包括内生发展和外延并购，
会多方面考虑发展方式，包括控股旗下的轻资产板块。我们的目标是实现06668.HK的价值，在考虑发展方式时，我们会以股东利益最大化为原则。
Q6：公司未来中长期在大湾区的战略规划是什么样的？
A6：我们的整体战略是聚焦战略，不会全国性的到处去发展，而是坚持战略聚焦和区域聚焦。
我们战略上还是“聚焦大湾区、发展长三角”，在大湾区以深圳、广州为双中心向周边区域发展，同时拓展长三角有潜力的城市，我们希望做密做强商业数量和体量，成为具有领先地位的商业运营商。
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