在建抵押新房也可销售！郑州拟探索“一手房带押过户”，专家认为有助于“降低房企交易成本”

2月21日，郑州市发展和改革委员会官网发布《郑州市2024年优化营商环境工作要点（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿），其中，“实现新增商品房在建工程（或现房）抵押状态下办理交易过户相关业务”引发广泛关注。

中指研究院河南公司总经理梁波涛告诉《每日经济新闻》记者：“将‘带押过户’模式从二手房延伸至一手房，缓解了房企在商品房交易时需要先行解押的筹资压力，降低房企交易成本，有助于促进商品房市场流通。”

提高一手房市场流通性

征求意见稿提出，要探索实施新增商品房“带押过户”。具体内容为，探索开展“一手房带押过户”，实现新增商品房在建工程（或现房）抵押状态下办理交易过户相关业务，进一步降低开发企业经营和制度性交易成本，提高一手房市场流通性。

什么是“一手房带押过户”？

梁波涛表示：“一般情况下，房企在建工程和现房都处于抵押状态，一手房交易过户时要求房企对需要过户的期房或现房先行解押，解押完成之后可办理交易过户的相关业务。‘一手房带押过户’是指期房或现房在交易过户过程中可以跳过房企的解押环节，在抵押状态下直接办理过户业务。”

通俗的理解可以是，开发商可以把抵押给银行的房子先卖掉，然后把售房款还银行。此前则须先还钱给银行，解除抵押后再卖房。

梁波涛介绍，“一手房带押过户”并非郑州首创。2023年4月28日，《广州市规划和自然资源局关于创新开展“一手房带押过户”的通知》明确了适用范围和办理模式，广州成为全国第一个推出“一手房带押过户”的城市。

根据广州市人民政府官网，谈及“一手现房带押过户”，广州市不动产登记中心有关负责人表示：“‘二手房带押过户’涉及的主要是金融企业与自然人之间的债权债务关系，贷款变更也相对简单；而‘一手房带押过户’需要协调开发企业、金融机构和个人之间的业务关系，除了登记机构，还涉及商品房网签管理、开发企业与金融企业及购房人之间的债权债务关系，涉及的业务环节较多。”

广州市人民政府官网的文章举了一个例子：广东某投资有限公司因业务发展急需回流资金，向广州市从化区不动产登记中心咨询办理“一手房带押过户”业务。开发企业、购房人、银行希望在不注销原抵押权的情形下，申请办理一手房转移以及抵押权变更登记业务。2023年5月26日，登记中心工作人员为申请人合并办理了该公司10宗商品房的“一手房转移登记+抵押权变更登记”业务，申请人顺利领取了不动产权证。这10宗“一手房带押过户”业务的顺利办理，缓解了企业的资金压力。

梁波涛介绍：“郑州市‘保交楼’力度大，房企资金受到严格监管并优先用于保障项目交付，使得在交易环节再次筹资进行解押的压力较大，此次提出探索开展‘一手房带押过户’，有助于缓解部分房企的资金压力，预计相应政策细则会快速出台。”

而对于存量房“带押过户”，2023年4月20日，郑州住房公积金管理中心就宣布决定开展住房公积金存量房“带押过户”贷款业务，符合条件便可申请。

试点推进现房销售改革

中指院数据显示，新建商品房方面，2023年郑州住宅供应610.1万平方米，同比下降10.2%；成交1089.4万平方米，同比上升28%；成交均价同比下降4.8%；新建住宅供求规模连续两年维持在2014年以前的低位水平。

曹献刚（化名）是郑州市一名房产中介人员，谈及近期生意状况，他表示：“平平淡淡，现在人买房都非常理智。”

另外，征求意见稿还提出了多项房地产相关改革举措，例如推行存量房转移预告登记网上办理，试点推进现房销售改革等。

征求意见稿提出，探索建立试点项目融资、销售与建设项目审批流程无缝衔接制度；建立告知承诺绿色通道，推进数据赋能，实行并联审批；建立公共配套设施向项目首期安排衔接机制。实现分期销售与分期规划、分阶段施工许可、联合测绘、分期验收、分期交付协同，形成房地产开发项目“减时间、优服务、降成本”可操作可推广流程机制。

有郑州房地产从业者向记者表示：“现房销售提振了购房者的信心，打消了购房者的顾虑，所见即所得的产品消弭了困扰房地产领域困扰多年的虚假宣传问题，促使房地产开发企业回归产品本身。”

封面图片来源：每日经济新闻 资料图