苏州取消楼市限购 上海放开单身限制

1月30日，有市场消息称，苏州全面取消限购，买房不再限面积及套数。当日下午，苏州市高新区住房和城乡建设局相关工作人员向《每日经济新闻》记者表示：“苏州的限购政策2023年9月就已放松，对于购买120平方米以下的商品住房，非本地户籍享受本地户籍待遇。目前购买低于120平方米的住宅，只要有购房需求、贷款条件符合，不需要进行购房资格审查。”

苏州工业园区房地产交易中心工作人员也向记者确认：“现在购买120平方米以下的住宅不再进行限购审核了，限售政策并没有取消，但此前政策中有一些特殊规定，例如家庭新增二胎以上可以不受限售限制等。”

“不作购房资格审核，其实就是完全放松了购房资格，这是对限购的最大松绑。”易居研究院研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析指出，近期广州和苏州的限购放松，对于理解政策逻辑具有积极的作用。这是重要的信号，说明2024年是限购全面放松的重要一年，有别于2023年的局部放松逻辑。

值得注意的是，上海当日也对住房限购政策进行了优化，取消了“已婚”条件。自1月31日起，在上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。资料显示，2011年，上海开始对非沪籍单身人士购房进行限制，提高社保年限和首付比例等。在此之前，非沪籍人士购房，最少需满足“5年社保+已婚”的条件。

市场是否会迎来回暖？

“以前120平方米以内只能买三套，现在是完全不限购。贷款也可以办，走正常交易贷款流程就行。新房两年限售这个政策仍然有的。”苏州市姑苏区的天地源平江观棠置业顾问小周告诉记者。

“网上和朋友圈消息铺天盖地，不过公司并没有给到我们书面通知，目前还不敢跟客户打包票，还是等书面通知出来再看。”苏州贝壳一位工作人员对新政策仍然保持谨慎。

“现在购买120平方米以下的住宅不再进行限购审核了，新房限售政策并没有取消。此前政策中有一些特殊规定，例如家庭新增二胎以上可以不受限售限制等。”苏州工业园区房地产交易中心工作人员告诉记者。

不过，苏州21世纪不动产中介的工作人员小张却“劝退”了记者的买房打算：“现在苏州房价是下跌的，已经跌到2018年之前了，打算买房的话可以再等等。从最近的成交来看，价格还是在跌。”

限购政策全面放开之后，苏州市场是否会迎来回暖？“就看年后的‘金三银四’了，价格能稳住就好了。”小张对记者说。

中指研究院苏州分院高级分析师金珂向《每日经济新闻》记者表示：“近期各地政策优化力度不断加大，多地限购政策持续优化，如上海奉贤区、青浦区放松人才限购，广州放开120平方米以上住房限购，苏州全面放开限购等。目前仅北京、上海、广州、深圳、成都、天津、西安、杭州、海南等地仍有部分区域保持限购，部分城市如广州、成都实行面积段限购。未来预计各地将继续优化需求端政策，北上深有望参考广州、成都优化大面积段限购政策，按照因区、因需施策的方式优化限购；核心二线城市有望全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。”

不过，苏州作为长三角市场房地产热度较高的城市，全面放开限购对于周边区域提供了政策参考。严跃进强调：“我们要看到，苏州此次全面取消限购是非常彻底的政策，也体现了各地把过去市场过热时期过严的政策基本上作了调整，这为2024年房地产市场的活跃提供了非常好的环境。”

超20城全面取消限购

尽管房地产市场整体下行、销售端不振，但苏州土地供应和住宅供应却并未相应缩减。

据克而瑞苏州房产测评统计，2023年度苏州市区商品住宅的供应面积为512.8万平方米，同比增加1.4%。但苏州市全年商品住宅成交面积约568.9万平方米，同比减少20.3%。

2023年苏州楼市出现两个重要节点的“脉冲式”复苏：3~4月因政策调整等原因出现刚需和刚改集中释放；9~10月在“认房不认贷”、松绑限购等政策刺激下，市场又迎来一轮短暂热潮，最后两个月成交走势再度向下。

金珂表示，自2023年9月起，苏州面积120平方米以上户型不限购，120平方米以下最多可购3套，对有改善、高端改善型需求的购房者较为利好，带动了去年四季度120平方米以上房源的成交量环比上涨。

此外，目前苏州二手房挂牌量处于全国高位。据诸葛数据研究中心数据，截至2024年1月30日，苏州二手房挂牌量超过22万套。

对于苏州楼市的成交结构，克而瑞分析认为：“从需求客群层面来看，自住需求唱主角，但投资还在，只是集中于供应稀缺的头部板块价格倒挂的新房。”

“此次全面放开限购，一方面与近日江苏省政府报告所提及的‘一城一策’调整优化房地产政策、支持盘活存量土地、有力有序有效消化存量商品房等内容相呼应；另一方面也可以打开需求端，对苏州吸引更多外来人才产生一定的积极作用。且政策出台时间临近春节假期，人员流动大，或将带动楼市看房热度，为新一年房地产发展打下基础。”金珂指出。

据不完全统计，截至目前，包括南京、合肥、济南、青岛等在内的超过20个城市已全面取消住房限购政策。

上海放开单身者限制

值得注意的是，1月30日，上海市住建委、上海市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》。

通知规定，自1月31日起，在上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。此举是为了更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。

资料显示，2011年，上海开始对非沪籍单身人士购房进行限制，提高社保年限和首付比例等。在此之前，非沪籍人士购房，最少需满足“5年社保+已婚”的条件。

严跃进认为，此次通知取消了“已婚”条件，是基于房地产市场新形势和新要求，对过热时期的过严政策进行调整优化，支持在沪稳定就业的非本市户籍单身人士购房安居需求。

非沪籍单身人士可在上海外环以外区域限购一套住房，外环以外区域约占上海60%的房源量和交易量，购房空间充足。上海自贸区临港新片区、青浦新城、奉贤新城以及金山南转型等重点区域，还可叠加人才安居购房政策，缴纳社保或个税满3年即可，购房门槛进一步降低。

第一太平戴维斯的统计报告显示，2023年第四季度，上海新建商品住房新增供应324.8万平方米，环比上涨39.0%，同比下滑22.5%；成交一手商品住宅约198.2万平方米，环比上涨1.4%，同比下跌24.7%。该机构表示，2023年下半年以来，上海住宅销售市场降温，买家观望情绪较重，降首付、降利息等举措是力度较大的刺激，结合普通住宅标准调整，为改善型买家留出更多空间。不过，政策传导也需要一段时间。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，从社会现状来看，城市结婚年龄在增长，大龄未婚人群占有一定比例。这次政策优化后，上海新青年有了购房机会，留住这部分人，可以保持城市活力和竞争力。

对于后续市场形势，卢文曦预判，政策利好覆盖面较广，非沪籍置业需求也是市场重要组成部分，有消费潜力可挖。短期内，市场关注度会有所提升，但毕竟即将迎来农历新春的传统交易淡季，政策效应会积蓄，大概率在年后释放。