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    哈尔滨新房去化周期近70个月 如何化解去库存难题?

    每日经济新闻 2024-01-25 22:11

    每经记者 陈 利    每经编辑 魏文艺    

    哈尔滨无疑是2024年首个火“出圈”的城市。

    据哈尔滨市文化广电和旅游局测算,截至今年元旦假日第3天,哈尔滨市累计接待游客304.79万人次,实现旅游总收入59.14亿元。这个冬天,“尔滨”频频登上热搜,成为“顶流”。

    不过,与持续火热的旅游业相比,哈尔滨楼市却是另一番景象。易居研究院最新发布的《2023年中国百城库存报告》显示,截至2023年底,哈尔滨新建商品住宅库存达到814万平方米,去化周期69.8个月,高居百城榜第七位。

    也就是说,即使不再新建住房,要消化814万平方米的新房库存,按照2023年哈尔滨的销售节奏,也需要近6年时间。

    去化周期69.8个月

    “近段时间确实外地人来咨询或者看房人增多了,也有一些成交,但一时冲动买房的情况很少。不过,目前购房的主要还是本地的刚需和改善客户,当然也有省内其他城市客户来哈尔滨买房,但外地来投资的客户比较少。”一位哈尔滨当地行业从业人员告诉《每日经济新闻》记者,本地人稍微有点资金的,都选择去了海南、云南西双版纳州等暖和的城市买房了。

    值得注意的是,在旅游热的催生下,近来哈尔滨楼市成交也有了一定回升。哈尔滨市不动产登记中心数据显示,2023年12月,黑龙江省外人士在哈尔滨购房(新建商品房和存量房)共办理不动产登记2790件,比2022年12月增加了1867件,同比增长202.3%。

    “‘尔滨’热持续增加了社会大众对其的好感,这对于城市经济的健康发展和楼市发展等都有积极的作用。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示。

    不过,从整体来看,近年来哈尔滨房地产销售量呈下降态势。克而瑞数据显示,2023年,哈尔滨商品住宅市场整体呈下降趋势,市场容量持续缩减,其中新增供应量为171.89万平方米,同比下降14.62%;成交量159.50万平方米,同比下降11.37%。

    而从近年数据来看,哈尔滨楼市的巅峰时期在2017年。这一年,全市商品房销售面积1248.5万平方米,商品房销售额1045.5亿元,商品住宅销售套数11.1万套,均为近年的最高值。

    此外,根据哈尔滨统计局的数据,2018~2021年,哈尔滨商品房销售面积分别为1094.6万平方米、964.8万平方米、768.5万平方米、609.4万平方米,同比分别下降了2.04%、8.2%、20.3%、20.7%。期间,全市房地产开发投资分别增长17.6%、6.1%、0.3%、-14.6%,新开工面积分别达到1095.9万平方米、1399.5万平方米、1265.1万平方米、635万平方米。

    随着销量的降低,哈尔滨新建商品住宅的去化周期也随之高涨。易居研究院报告显示,哈尔滨新建商品住宅去化周期已经达到了69.8个月,高居百城榜第七位。这也意味着,即使不再新建住房,要将现有商品住房卖出去也得近6年时间。

    房价同比连降33个月

    需要指出的是,哈尔滨的新房及二手房价格成为影响置业的重要因素。

    从国家统计局公告的数据来看,2023年12月哈尔滨新房价格环比下降0.7%,环比降幅扩大;同比下跌1.6%,较11月降幅扩大了0.5个百分点,新房价格连续33个月同比下行。

    进入2024年,哈尔滨新房市场有所起色。安居客数据显示,2024年1月哈尔滨新房均价为10428元/平方米,环比上涨0.09%;而在2023年,哈尔滨的新房价格仅在5月份实现环比上涨,其他月份均环比下跌。

    显然,不断攀升的库存和持续下跌的房价,进一步让房企收缩了在哈尔滨投资的热情。

    克而瑞数据显示,2023年,哈尔滨全年共成交21宗商住用地,平均溢价率3.3%,成交楼面价2063元/平方米,最高仅为5398元/平方米。拿地企业中,既有着深耕本土多年的汇龙、昆仑等老牌房企,也有着云科置业、方远书宇、京洋等楼市新面孔。

    然而布局全国的品牌房企却集体缺席哈尔滨,本土房企成为拿地主力。这已是连续两年品牌房企缺席哈尔滨土地市场。

    上述从业人员也表示,当前品牌开发商基本以销售存量为主,去化相对较慢的是松北区产业新区,也是当前存量最多的一个区域。

    也曾“走出去”卖房

    面对新房库存,2023年以来,哈尔滨也出台了一系列政策“留人”,以期促进房地产销售。最明显的一招就是“走出去”。

    2023年8月,哈尔滨市住建局在和房地产商会的一次交流中提出,把哈尔滨的房地产项目带到南方去推介。与此同时,《黑龙江省促进商品房省外消费实施方案》出台,提出“吸引越来越多的外埠居民到黑龙江旅居避暑、安居置业”。

    由此,哈尔滨“北房南卖”被正式提上日程,并将第一站选在南京。

    2023年9月9日到9月11日,在南京为期3天的房产推介会上,哈尔滨住建局领导和13家房企带来了21个房地产项目和近5000套房源,其中包括滨江地产、汇龙地产、昆仑地产等黑龙江省内房企,也包括绿城、万科等国内知名房企。这也是哈尔滨首次在异地举办房产推介活动。不过,此次活动并没有成交。

    除了出省,也有部分房企将目光放到了省内下沉市场。

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