招商蛇口：资源聚焦，权益提升（国泰君安研报）

每经AI快讯，2024年1月20日，国泰君安发布研报点评招商蛇口（001979）。

本报告导读：

2023年销售增速由负转正，但销售均价略下滑，以价换量是常态；2023年土地投资强度继续下滑，但拿地资源集中核心高能级城市，且拿地权益比大幅提升。

投资要点：

维持增持评级，维持目标价22.05元。考虑到公司开发与经营并重，聚焦第二增长曲线，并且坚持“核心6+10城”，拿地权益比大幅提升，业绩将迎来困境反转，维持2023/2024/2025年EPS分别为0.68/1.00/1.18元，维持目标价22.05元。

虽然2023年销售增速由负转正，但销售均价略下滑。2023年全年，公司实现销售面积1223万方，同比增加2.49%；实现销售金额2936亿元，同比增加0.35%。2023年的销售均价24001元/平低于2022年的24513元/平，说明市场价格还未企稳。此外2023年12月，公司销售面积和销售金额增速大幅下滑，分别为-45%、-47%，说明市场信心还未恢复。

2023年土地投资强度继续下滑，但拿地均价提升10%。2023年，公司实现拿地1142亿元，同比下滑11.0%，实现拿地面积589万元，同比下滑18.9%。土地投资强度继续下滑，从2022年的44%（拿地金额/销售金额）下滑至39%，但是拿地均价却从2022年的17673元/平上升10%至19388元/平，说明公司资源投放集中“核心6+10城”。

拿地权益比大幅提升，将扭转少数股东损益占比过高的局面。2023年公司拿地权益比从2022年的60%提升16pct至76%，因此未来少数股东损益占比应呈下降趋势。

风险提示：市场超预期下行，公司持续计提大规模减值

(来源：慧博投研)

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(编辑 曾健辉)