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    深圳二手房议价空间明显增加 专家:买存量房机会来了

    每日经济新闻 2024-01-18 23:08

    每经记者 陈荣浩    每经编辑 魏文艺    

    “从成交数据来看,深圳市场从去年四季度以来有回暖趋势,但目前成交的房源,多数为降价较为厉害的楼盘,一般我们同行喜欢把这些盘称为笋盘,推的力度也会更大。”深圳当地房产中介卢鹏飞告诉《每日经济新闻》记者。

    乐有家研究中心最新公布的数据显示,2023年深圳共网签31621套一手住宅,同比下跌8.2%,这也是近5年来深圳新房市场成交的最低点;二手住宅过户32768套,同比上涨51%,整体成交量依然处于历史低位,为近20年第二低,仅高于2022年。

    1月17日,美联物业全国研究中心总监何倩茹通过微信接受记者采访时表示:“长期来讲,深圳是一个存量房市场,所以二手房的成交总量比新房多应该是常态。在深圳房地产市场,在过去十多年里,深圳二手房交易量都是超过新房的,因为深圳很早就进入了存量房时代。”

    深圳龙华房产中介挂出的新房源  每经记者 陈荣浩 摄

    开年新房成交回升

    1月17日,国家统计局公布的70城最新房价数据显示,2023年12月深圳新房价格环比和同分别下降0.9%和3.6%,二手房价格环比和同比分别下降1.1%和3.1%。

    2023年,深圳新房市场表现持续低迷,二手房市场则回暖明显。乐有家研究中心最新公布的数据显示,2023年深圳共网签31621套一手住宅,同比下跌8.2%,这也是近五年来深圳新房市场成交的最低点;二手住宅过户32768套,同比上涨51%,整体成交量依然处于历史低位,为近20年第二低,仅高于2022年。

    卢鹏飞提到,目前中介推售的房源中,不少房源是降价比较厉害的次新房,二手房成交之所以成交回暖明显,不是市场好了,而是很多业主着急出手,导致让利幅度较大。

    记者在深圳实地走访了解到,不少二手楼盘业主的房源挂牌价相比两年前已经出现了明显下调。如位于龙华中心区的悠山美地项目,一套86.44平方米的3室1厅房源,业主售价455万元,折合单价5.26万元/平方米。

    “这个盘放在2022年以前,业主挂牌单价基本很少有低于5.8万元的,现在整体已经回调不少了。如果诚心要的话,还可以再与业主讲下价格。”卢鹏飞告诉《每日经济新闻》记者。

    据卢鹏飞介绍,近些年,深圳市场去化困难已成为常态,虽然在数据上二手房市场有所回暖,但这种回暖表现到中介客户成交上并不明显。“现在中介推盘主要还是以价格让利为主导,比如哪个新盘让利大,一般同行就更愿意力推。二手房也是一样,只要业主肯让利,市场潜在买家还是有不少。不过随着市场下行,买家会更加谨慎。”

    目前,卢鹏飞所在中介门店经营业绩表现并不乐观。“现在门店平均每月的业绩情况,跟过去两年相比只有六成左右,而且每月的成交情况也没以前稳定,所以在获客上公司也开始要求直播引流了。”

    “长期来讲,深圳是一个存量房市场,所以二手房的成交总量比新房多应该是常态。”何倩茹表示,在深圳房地产市场,在过去十多年里,深圳二手房交易量都是超过新房的,因为深圳很早就进入了存量房时代。“导致二手房成交最高于新房有两个重要原因:一是新房备案价格受到限制,之前一段时间里很多新房的备案价远低于周边同品质的二手房价格;二是过去两三年,二手房市场受参考价影响较大,所以新房比较受欢迎。”

    “从2023年四季度开始,深圳住房交易量出现明显上涨态势,如果这个态势能持续的话,我认为房价下跌的可能性就会缩小,那么迎来的就是价格平稳且回升的状态。所以2024年,对于开发企业来讲是一个去库存的好时机,对于购房者来讲是一个买房的好时机。”何倩茹表示。

    值得一提的是,进入2024年以来,深圳楼市的成交量显著回升,一手二手成交均有回暖。据深圳市房地产中介协会数据,2024年第二周(1月8日~14日)深圳二手房成交1032套,环比增长6.4%,这也是深圳二手房成交量连续第二周上涨;在新房市场,深圳中原数据显示,上周深圳全市新房住宅成交488套,环比上涨34.4%。

    购房议价空间变大

    据深圳中原研究中心数据,截至2023年,深圳二手房成交较为热门的区域,主要集中在龙岗、福田和南山,2023年的成交套数分别为7441套、6491套和5570套。

    从成交价段来看,350万~500万元房源是二手房成交主力,成交套数占比为25.4%;其次为1000万元以上房源,成交占比为17.7%。

    《每日经济新闻》记者实地走访发现,目前深圳二手房市场的议价空间有所增加。以前房地产行业上行时,市场属于卖方市场。但如今,潜在买家则更受欢迎。

    福田的房产中介杜欣告诉记者:“不同二手房的议价率存在明显差异,不好一概而论。比如有的业主不愿意降价,你也没办法。目前市场上多数业主的议价空间约为3%~5%,小部分着急卖房的业主,议价空间甚至能谈到10%以上。”

    去年10月,记者曾看过一套位于福田赤尾片区京基御景华城的32平方米小户型,当时业主的挂牌价为252万元。据中介介绍,该房源于去年12月卖出,成交价为234万元,相比之前的挂牌价降了18万元,议价率约7.1%。

    “从深圳二手房市场来看,包括‘老破小’房源、楼龄20年以上小区以及边缘地段房源,业主通常会处于被动位置,可能实际成交价会比挂牌价有5%左右的议价空间。”在深圳中原董事总经理郑叔伦看来,“深圳存量房市场在2024年将持续发展,而之前的存量房因为价格调整幅度大,现在已经跌到了一个相对合理的水平了,对购房者反而是一个机会。市场上很多存量房的地段比较好,相对原来的价格有较大折让,相对新房,存量房调价的压力也没那么大。”

    郑叔伦预计,2024年深圳的存量房增长势头将会好于新房。“新房不但受市场影响,还受供应影响,2024年预计深圳的新房供应量不增反降。另外,2024年开发商可能会扭转以价换量的方向,促销力度减少,短期内对销售量也会有所影响。”

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