每经热评｜二手房挑大梁 开发商怎么办？

每经评论员 薛晖

2023年过去了。回顾这一年，楼市发生了一个划时代的变化——二手房成交量首次超过新房。而这个巨变，也将深刻影响开发商。

根据克而瑞数据统计，2023年，重点30个城市一二手房成交总规模达到3.43亿平方米。其中，一手房成交1.61亿平方米，较2022年微降3.3%；二手房成交1.81亿平方米，同比增长33%，成交规模创新高。

二手房成交规模超过新房，这种情况在过去几年还只在北京、上海这类一线城市出现，但2023年几乎是全面开花。

市场重心转向二手房，是经济发展到一定程度的必然趋势，但其中也有些因素值得开发商关注：

其一，二手房定价更灵活，可以随行就市。其二，二手房都是现房，而新房多是期房，采用预售制。其三，二手房不但单价大多低于同区位新房，而且通常面积小、总价低。其四，许多二手房地段好，位于成熟市区或学区，有一定区位优势。

另一种转变，却对开发商有利。据中指研究院报道，北京、上海、成都、长沙等城市中高总价段成交占比提升态势延续，其中北京1~11月500万至1000万总价段成交套数同比增长26%，占比提升8.5个百分点。

简言之，“改善型”住房正在成为新房销售的主力。

这表明，市场没有消失，只是换了个方向。这就要求开发商，把更多注意力瞄向“改善性需求”，而将“刚需”让给二手房市场。

当然，“改善”的内容并不仅限于面积大、总价高、区位高，还包括许多新需求。

例如，近来流行的“高收纳”精装住宅，面积没有明显增加，但设计了大量隐蔽收纳空间。实际上就相当于房屋实用面积增加了。住上这样的房子，东西多，但不乱。这就要求开发商提高设计创新能力和采购能力。

还有恒温恒湿的绿色科技住宅。这样的房子，外观和普通房子差不多，但里面全是高科技。购房人花更多钱买的改善型住宅，已经不是个水泥盒子，不仅是用来睡觉，也是一个更高需求和享乐的空间。这就要求开发商有驾驭新科技的能力。

总之，开发商要给改善型消费者以新的理由。无论你的卖点是科技还是艺术抑或是实用性。

最后也要提醒一下，虽然改善型需求的总体比重在提升，但总市场在2024年仍有可能下降。据机构测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。中性情形下，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%。

也就是说，开发商需要在创新方面继续发力，机会只留给有准备和有创新的企业。