展期1年后，北京信托锦程资本054号将召开受益人大会 投资者：预计实际回款将打6.2折

有投资者向记者反映，北京信托发行的“北京信托·锦程资本054号集合资金信托计划”，因逾期后一直无法兑付本金，受托人近期举行受益人大会。

根据投资者提供的相关文件，截至2023年3月31日，该产品的存续规模为15亿元。根据最新的受益人大会会议文件，标的资产债权转让价格约为11亿元。

“15亿元信托项目卖出后，信托公司还要再减掉一些费用，实际投资人回款约6.2折。”一位投资者表示。

据了解，该产品成立于2019年12月19日。公开信息显示，在产品成立前，相关公司与民生信托就存在司法纠纷。

将召开第一次受益人大会

记者从相关投资者处获悉，北京信托拟举行“北京信托·锦程资本054号集合资金信托计划”（以下简称“锦程资本054号”）第一次受益人大会，审议事项主要关于向意向受让方转让标的资产债权转让方案。

该方案主要内容为，转让锦程资本054号享有的债权、担保权益、抵押权和其他权益等。转让价款约为11亿元。转让方案提到，信托计划应全面积极配合意向受让方交割标的资产债权（包括应按照约定将标的资产债权及其全部附属权益向受让方进行整体交割，将项目公司100%股权转让给受让方，将标的资产债权对应的抵押权主体变更至受让方名下等）。

“现在确定是，15亿元的信托项目按11亿元卖出后，信托公司还要减去一部分费用，实际投资人回款为6.2折。”一位投资者向记者表示。

锦程资本054号成立于2019年12月19日，信托规模为15亿元，信托期限为“2+1”。北京信托以信托计划募集资金受让福建中庚置业有限公司（简称“福建中庚置业”）持有的北京京西深国投商业管理有限公司（简称“京西深国投”或“项目公司”）100%股权，并以剩余信托资金向京西深国投购买其享有的标的资产（北京市朝阳区阜荣街10号1层、2层、3层、-1层商业及-2层汽车库的环球创意广场）的资产收益权。

该信托计划于2022年12月到期后，北京信托决定将信托计划展期12个月。

而投资者提供的受益人大会议案公告（简称“议案公告”）显示，2023年12月19日，锦程资本054号到期，京西深国投无法按《资产收益权转让暨回购合同》约定向信托计划足额履行标的资产收益款划付义务以及标的资产收益权的回购义务，中庚置业集团有限公司（简称“中庚置业集团”）未按《差额补足协议》约定足额履行差额补足义务，中庚置业集团实际控制人梁衍锋未按照《保证合同》约定足额履行连带责任保证担保义务。

议案公告提到，若此次转让方案未能通过或标的资产债权未能按照转让方案完成，受托人将按照信托文件约定以及相关法律法规的规定，在延期期间继续积极推动信托计划项下信托财产的处置，包括且不限于通过司法拍卖、市场化出售等方式继续寻找意向受让方。

相关公司与民生信托曾存在司法纠纷

北京信托在议案公告提及，信托计划目前持有京西深国投100%股权和标的资产的资产收益权。

该信托产品核心抵押物为商业物业，自2021年四季度标的资产的主要租户大面积退租后的两年时间内存续签约面积仅约1万平米，除车库外出租率下降为42%，对项目租金收入影响较大。受此影响，标的资产每年的现金流入大幅减少，对标的资产的价值评估影响很大。

两家评估公司对信托计划项下所涉及的相关权益进行了债权价值分析，债权资产清算价值分别为10.33亿元和8.66亿元。根据投资者提供的材料，其中一家评估公司对锦程资本054号所涉及的权益清算价值计算，截至2023年11月30日，京西深国投以及中庚置业集团共欠北京信托合计24.27亿元，其中违约金高达8亿元。

议案公告提及，因近几年北京写字楼租赁市场持续走弱，当前北京写字楼市场表现低迷，在当前市场下行明显的背景下，租金延续下滑走势，对资产处置产生不利影响。在当前市场环境下，信托计划直接处置持有的债权、项目公司股权、资产收益权或通过司法拍卖程序处置抵押物及行使其他担保权等，均存在回收款项无法覆盖全体受益人信托利益的风险，且回收时间存在较大不确定性，综合比较，受托人认为通过市场化方式转让信托计划持有的权益是当前实现受益人利益最大化相对合理的方式。

此外，有投资者向每经记者透露，在锦程资本054号设立前，京西深国投、福建中庚置业已经与民生信托存在司法纠纷。

记者从裁判文书网查阅，2019年11月8日，民生信托与京西深国投、中庚地产实业集团有限公司、福建中庚置业之间存在纠纷。执行裁定书显示，冻结、划拨被执行人京西深国投、中庚地产实业集团有限公司的银行存款8.65亿元，以及相应的罚息、补偿金；此外，冻结、拍卖、变卖被执行人福建中庚置业持有的京西深国投1%股权等。

而后，2019年11月29日出具的执行裁定书显示，民生信托与京西深国投等被执行人于当年11月26日达成和解协议并长期履行。

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