微领地集团CEO周君强：住房租赁行业刚刚起步 长租公寓盈利链条很长

“以上海为例，青年首次购房年龄已经推迟到37岁，意味着城市中大量的年轻人将产生租房需求，但产品的供应量远远满足不了。”微领地集团CEO（首席执行官）周君强近日在接受《每日经济新闻》记者专访时强调，“目前来看，住房租赁行业才刚刚起步。”

“进入住房租赁行业12年，微领地扎根一线城市上海，并完成了向重资产的整体转型。”周君强认为，2023年最重要的事情是完成了资产管理平台体系的搭建，真正实现了转型。

公司今年完成整体转型

“微领地从2021年开始转型重资产，到2023年完成整体转型，在当前经济形势趋缓的情况下，项目运营等各项经济指标非常好，代表着重资产转型的模型已经完全成立了，这可能是我们2023年最大的成绩。”周君强表示。

周君强称：“我们从房地产业务开始，随后转型租赁住房和保租房，其实每次都比市场早走了半步。包括房地产的转型，之后开始做租赁住房的包租模式，再到转重资产，也就是从公寓运营商到专业化保障性租赁住房资管平台，都比市场快了半步，整体战略选择始终没有发生变化。”

周君强解释道：“首先，长租行业本身就是资产管理或重资产行业，无论从欧美还是日本过往发展经验看，资产管理都是租赁住房的主流经营模式。尤其现在公募REITs（不动产投资信托基金）放开，‘募、投、建、管、退’，整个逻辑是完全成立的。”

“其次，无论是经济高速发展还是趋缓阶段，人口都会向一线城市聚集，尤其像上海，地处‘长三角’，辐射华东六省，无论区域人口的规模、经济的延伸、区域的拓展，都意味着市场有足够大的空间。所以，我们选择在上海把重资产的租赁住房精耕细作，实际上这是一个行业的选择。”周君强说。

截至2023年，微领地青年社区共有9个项目合计100万平方米的在建在营面积，运营管理总资产超250亿元。

周君强坦言：“2023年拿项目的速度比原先预计慢了一点，希望2024年能够在经济逐步复苏的情况下，获取更多的项目。”对于我国住房租赁市场，周君强认为：“行业才刚刚起步。”

“2011年，我们涉足长租领域，也是因为感觉到房地产已经由增量进入存量时代，参照美国、欧洲和日本行业发展经验，租赁住房真正大发展的时期，就是经济开始进入平稳期、整个房地产行业进入存量时代。”周君强表示。

微领地从青年公寓切入

尽管微领地的第一个公寓项目——拥有1800间房的中环沪太路微领地青年社区自2014年9月开始运营，但周君强仍然认为2015年是才长租公寓行业的元年。

周君强认为：“直到2021年，行业才开始加速，长达6年的尝试期，市场产品的供应量还是比较有限。”

周君强指出：“目前上海集中式长租公寓的供应量只有25万套（克而瑞2023年11月数据）左右，对比超1000万外来人口，缺口非常大。”

“长租公寓跟房产开发高杠杆、快周转的逻辑不同，它是不断积累、靠运营产生效益的行业，所以盈利的链条很长，‘募、投、建、管、退’，每个环节上的能力都不能有短板，这个过程中，实际上是用时间、用实践去积累的一个过程。”对于长租公寓行业“微利”的特性，周君强提出了自己的看法。

周君强认为：“保租房是民生行业，也是社会化、专业化的行业，对于从业者而言，需要双价值运营体系，重塑租赁住房的资产价值。企业选择什么样的赛道、选择什么样的产品，用什么样的模型去做？微领地从青年公寓切入，在不断的实践过程中，把控工期、成本、出租率、定价等，这些商业参数还原度高，商业逻辑就成立了。”

以浦江中心“超级社区”为例，该社区是目前上海房量最大的保租房社区，6栋楼共3116间房，项目原为闲置工业宿舍，经过资产升级改造后，于2022年10月开业，从“让年轻人生活得更好”出发，社区内打造了社交、美食、运动、阅读、购物等公共空间，与“Z世代”共创多场景公共生活，目前85%的租户为毕业1~3年的职场新生代。

周君强透露，浦江中心“超级社区”改造成本控制良好，成为闵行区首家认证的人才驿站，并且出租率在8个月爬坡至稳定期，保持着96%以上的出租率。

“商业逻辑成立以后才能考虑到专业化、精细化、规模化，才能去扩张。所以说怎么挣钱，就是你每一个链条、每一块能力、身体的每一块肌肉都健康，最后累加起来企业就盈利了。”周君强说道。

2018年，微领地实现单店盈利；2020年，微领地实现整体盈利。目前，微领地连续4年保持上海集中式公寓规模第一。

周君强认为，新项目的获取和规模化的运营可能是微领地需要面临的全新挑战。“当规模化到了一定阶段，比如目前在管35000间公寓，预计2024年有4~5个项目竣工，会有15000间左右的房量交付，跨越50000间的里程碑，到时候对运营的挑战肯定不一样。”