首批4单消费REITs获受理 预计募资127亿

上周，公募REITs（不动产投资信托基金）市场再迎重磅消息。10月26日，证监会和沪深交易所官网显示，共4只消费基础设施公募REITs产品已正式提交申报材料，项目状态显示为已受理，资产类型包括购物中心、社区商业等，这也意味着离首批消费基础设施REITs正式和投资者见面又更近一步。

有专业投资者指出，消费REITs的推进一方面可提升市场关注度，为投资者提供更为丰富的选择空间；另一方面REITs的价格发现功能将释放原始权益人资产的价值重估潜力，提升一级市场交易活跃度，一二级联动促进REITs市场多层次发展。

二级市场表现方面，上周也出现明显的回暖趋势。Wind（万得）数据显示，全市场已上市的29只产品中，环比上涨的有10只，其中华夏北京保障房REIT、中金安徽交控REIT和国金中国铁建高速REIT领涨，涨幅分别为3.1%、1.4%和1.33%；环比下跌的则为17只，其中华夏杭州和达高科产园REIT、华安张江光大园REIT和东吴苏园产业REIT领跌，跌幅分别为2.86%、1.87%和1.41%；还有2只产品与前一周表现持平。

行业方面，10月27日，在证监会指导下，沪深两市交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第5号——临时报告（试行）》（以下简称《临时报告指引》），主要从压实主体披露责任、突出穿透式监管特色、强化运作管理职责等三方面，对REIT项目的临时报告进行了规范化指引，也引发行业广泛关注与热议。

二级市场表现快速回温

经历几周大幅调整，上周公募REITs在二级市场的表现终于出现回暖趋势。

首先是中金山东高速REIT于10月27日开始上市交易，因此全市场上市产品增加至29只。Wind数据显示，这29只产品中环比上涨的有10只，其中华夏北京保障房REIT、中金安徽交控REIT和国金中国铁建高速REIT领涨，涨幅分别为3.1%、1.4%和1.33%。相比之下，上周环比下跌的有17只，跌幅也有所收窄。其中华夏杭州和达高科产园REIT、华安张江光大园REIT和东吴苏园产业REIT领跌，跌幅分别为2.86%、1.87%和1.41%。

流动性方面，上周公募REITs总体成交活跃度上行。

德邦证券报告显示，上周REITs总成交额为2.78亿元，环比上升22.3%；其中产权和经营权成交额分别为1.58亿元和1.2亿元，环比分别增加了14.1%和35.1%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs上周的成交额分别为0.89亿、0.4亿、0.34亿、0.21亿、0.18亿、0.76亿元，环比分别变化了5%、80.4%、44.7%、-15.8%、93%、21.5%。

其中，上周成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比达到32%。

换手率方面，上周REITs换手率为4.3%，环比上升了12.5%，显示出市场活跃度的增加。其中，产权和经营权换手率分别为4.5%和3.8%，环比分别增加了13.3%和44.3%。

商业地产存量市场庞大

上周最受市场关注的消息莫过于首批4单消费REITS获受理。

10月20日，为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，证监会发布了《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。

仅不到一周，国内首批消费基础设施公募REITs即完成申报，意味着首批消费基础设施公募REITs项目已箭在弦上。

公开资料显示，这4只消费REITs分别是嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT和中金印力消费REIT。底层资产包括3个购物中心（印力REIT、华润REIT、金茂REIT）和4个以超市为主力店的社区商业物业（物美REIT）。

据各基金公告，首批4只消费类基础设施REITs底层资产合计评估价值为143亿元，预计募资127亿元。

中信建投指出，首批4单消费REITS获受理，意味着自3月发改委及证监会提出研究支持消费基础设施发行REIT后推进迅速，即将形成成果。消费REITs的推进一方面可提升市场关注度，为投资者提供更为丰富的选择空间；另一方面REITs的价格发现功能将释放原始权益人资产的价值重估潜力，提升一级市场交易活跃度，一二级联动促进REITs市场多层次发展。

国金证券也在报告中表示，我国商业地产存量市场庞大，商业地产REITs的落地能够盘活存量资产，还能实现资金周转回笼，为房企注入流动性；同时信号意义重大，政策支持资本市场助力盘活商业地产，改善流动性，提振了后续企业的发行信心；还能为开发商转型成为不动产运营商提供途径，助力房地产市场实现健康发展。