冯仑谈房地产：“刚需可以买，投资不建议”“未来会有七大类非住宅产品”

“房子还能不能买？”“对于现在有购房需求的人群，你有什么建议？”

面对《每日经济新闻》记者的提问，冯仑表示：“对于刚需来说，需要且有能力，可以买；不过，对于投资来说，面对这样一个转型的市场——减量减速减价，肯定不是投资性（买房）的好时期。”

提到冯仑，对商界熟悉的读者应该并不陌生。从海南淘金，到与潘石屹、易小迪等人联合创办万通地产，他见证了中国房地产的黄金时代。后又成立御风集团，五十多岁再创业转型做医疗健康，58岁发射国内首颗私人卫星，63岁开始直播带货卖书……创业四十余年，从商经历颇为丰富。

在企业界，冯仑被称为“地产思想家”；在网上，他又被称为“商界段子手”。冯仑说话诙谐风趣，善用通俗易懂幽默的方式讲道理。近日，记者在2023亚布力中国企业家论坛厦门峰会期间线下采访了冯仑，他就房地产领域的问题发表了自己的看法。

冯仑在活动现场 图片来源：每经记者 王晶 摄

冯仑认为，房价的走势取决于人均收入、人口增量、城镇化率、人均住宅面积等多种因素。基于国际经验，他谈道：“当一个国家的人均GDP（国内生产总值）达到1万～1.2万美元左右时，城镇化率通常超过50%，人口净增长为0，城市基础设施已经相对比较完善，并且人均住宅面积达到30、40平方米，此时住宅的增长就结束了。这个阶段，给不给政策它（房地产）都这样。”

未来中国房企将减少九成

日前，国家统计局发布了2023年1～9月份全国房地产市场基本情况。1～9月份，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%，其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。商品房销售和待售情况方面，1～9月份，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。

不过，随着“认房不认贷”政策逐步落实，以及多个重点二线城市限购松绑，9月单月销售数据加速改善，环比涨超四成。数据显示，9月全国商品房销售面积10857万平方米，环比上升46.99%，同比下降19.77%；销售金额为10912亿元，环比上升41.57%，同比下降19.23%。

从数据来看，房地产优化政策带来了一些积极效应，但从全年来看，全国房地产开发投资额同比降幅仍较大。

冯仑表示，人均GDP1万美元以下被称为“房地产的开发时代”或者是“住宅地产的开发时代”，走的是高周转、高杠杆、高回报的路子；现在已经进入“后开发时代”，房地产的主导产品开始从住宅转向非住宅。

冯仑认为，未来稳健下来的健康房地产市场规模在8～10万亿元。“大约比2019年减一半，这就是未来5～10年常态化的东西。在这个体量之下，国内的地产公司预计会由10万家减少至1万家以下，只要活下来的企业，未来的生意一定是更好做的。”

冯仑 图片来源：视觉中国-VCG111350772435

那么，能够穿越周期、经受不同时代的各种考验和挑战，活得久并且活得好的企业，需要具备哪些特质？“产品做得好的，简单、专注、持久；另一类是区域市场的龙头，负债率比较低。”冯仑结合多年观察总结道。

此外，谈及房企“爆雷”事件接连不断时，冯仑分析，主要有两大因素，即市场因素和非市场因素。“前者主要是公司财务政策太激进、管理粗放、价值观急功近利等等，造成公司负债太高，现金流转不动导致公司‘爆雷’；后者主要是疫情导致的。然而，现在发生‘爆雷’，刚好是两个因素叠加到一起，大家把责任都归咎于（‘爆雷’）地产公司老板，其实不完全是。”

如今，在保交楼的基础上，冯仑鼓励要多用市场化的手段来应对房企“爆雷”问题，比如让企业的资产市场化打折处置。业主（提起）诉讼，公司也可以合法合规地破产清算等。

房地产进入“后开发时代”

曾经“高增长、高杠杆、高周转、高回报”的地产法则失灵，房地产市场回归理性，未来产业如何转型呢？

在冯仑看来，“整个房地产的主导产品开始从住宅转向非住宅，会有七大类产品，包括：办公、商业、酒店、物流仓储、医疗健康、教育研发、公共物业。”据悉，目前御风集团主要聚焦四大产品，即健康公寓、疗愈酒店、大健康产业园、健康生活馆。

与过去“挣快钱”相比，冯仑坦言，现在是“挣长钱、挣小钱”。“我们四个产品都盈利，已经不是高杠杆、负债的方式去开买地开发了。比如，我们拿来园区做运营管理，园区的管理费、租金差额都不是很多，但是也赚钱。”

在评估项目的选址时，冯仑称，比较聚焦。“今年大概（出差）八九十次，简单说，就去江浙沪、广深和珠海，要么在北京待着。”他认为，民营企业对于市场的变化最敏感，做生意的人还是聚焦在经济比较发达的地方。

“我现在干三件事：第一，看别人看不见的地方；第二，算别人算不清的账；第三，做别人不做的事情。”冯仑总结道。他较为乐观地判断，“按照这种方式，我们（御风集团）至少再活10～20年应该没问题。”

封面图片来源：视觉中国-VCG111350772435