西安取消二环外限购次日 二手房降价房源减少超三成

    每日经济新闻 2023-09-21 22:20

    每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

    “今天一早就有房东发消息来让我把挂牌价提高两万元。”西安德佑一门店经纪人张娟9月20日在电话中告诉《每日经济新闻》记者,两周前该房源挂牌价才刚刚下调了一万元。

    9月19日,西安市住建局官方微信号发布消息称,从即日起取消二环外限购政策,并全面推行“带押过户”。

    值得一提的是,在该政策正式官宣前,西安新房价格已两度领跑全国。

    9月15日,国家统计局发布的数据显示,8月西安新房价格环比上涨0.4%,同比上涨1.9%,环比涨幅和三亚、海口并列全国第一。

    二手房方面,《每日经济新闻》记者查阅诸葛找房数据发现,截至9月21日,西安各个区二手房挂牌量总和已经达到16.9万套。其中,在二环外限购取消的次日(9月20日)即新增二手房挂牌3474套,比前一日新增挂牌量上涨8.07%;降价房源874套,比前一日下降31.61%。

    “限购的宽松必然释放部分置业需求,尤其是改善置业客群。”克而瑞陕西分析指出,“真正释放置业需求,还需‘认房不认贷’首付、利率等政策的真正全面落地执行。”

    二手房成交量持续上扬

    事实上,近期的西安二手房成交量呈现上扬态势。

    据西安市住建局的统计,8月西安全市存量房(二手房)网签备案面积92.79万平方米,环比增长15.27%,同比增长41.84%。其中,住宅网签备案面积73.72万平方米(7495套),环比增长5.19%,同比增长17.73%。

    这已是西安二手房市场连续两个月成交量上涨。在7月,西安二手住宅网签备案面积70.08万平方米(7086套),环比增长4.88%,同比增长13.03%。

    此外,西安住建局公布的数据统计显示,截至2023年8月底,西安二手住宅已累计成交64425套,超过了去年全年的成交量。

    西安灞桥区德佑一门店经纪人王田在第三方平台上告诉《每日经济新闻》记者,这两个月二手房成交量确实有所回升,来看房的人也多了,8月份其所在门店二手房成交量就有10多套,9月份到现在已经超过上个月的成交量了。

    “这与政策利好有一定关系,现在西安实行‘带押过户’,而且首套房最低首付比例为20%,二套房最低首付调整为不低于30%,如果首套房贷结清,二套房的首付比例也可降至20%。”王田表示,部分业主急于出售,在价格上议价空间相对较大。

    反映到整体情况来看,国家统计局数据显示,7月西安二手房价格环比下降0.6%,同比下降1.1%;到了8月,这一降幅有所收窄,环比下降0.3%,同比下降0.9%,降幅均有所收窄。具体在面积段上,8月90平方米以下二手房源环比下降0.6%,90~144平方米房源环比下降0.2%,144平方米以上房源环比下降0.2%。

    “不过随着成交量的连续上涨,加之二环外限购取消,这几天一些房源的议价空间在收窄,部分业户也调高了挂牌价,特别是一些位于二环核心区的房源。”王田表示。

    “今天一早就有房东发消息来让我把挂牌价提高两万元。”张娟在电话中告诉《每日经济新闻》记者,两周前该房源挂牌价才刚刚下调了一万元。

    但需要注意的是,西安的二手房挂牌量同样在上升。

    诸葛找房网数据显示,截至9月21日,西安各个区二手房挂牌量总和已经达到16.9万套,其中在二环外限购取消的次日(9月20日),即新增二手房挂牌3474套,比前一日新增挂牌量上涨8.07%;降价房源874套,比前一日下降31.61%。

    打折优惠仍是市场主流

    “这个月以来,看房的人就比之前有所增加了,虽然上周末还没有正式发文宣布取消二环外限购,但那两天就有100多组客户来看房。”9月20日,《每日经济新闻》记者以购房者身份在第三方平台上进行咨询时,高科麓湾国际社区一置业顾问张宇如是表示。

    “当时就有传闻西安会取消限购,所以部分客户,特别是由于限购政策影响的客户就提前来看,等政策有变,一些客户看合适了可能就立马签合同了。”张宇说,9月19日限购政策出来后,第二天就有客户来咨询项目情况来。“虽然增长量还不多,等到这周末应该能更加明显。”

    根据9月19日西安市住建局发布的消息,从即日起取消二环外限购政策。至于为何只取消二环外的限购措施?在克而瑞陕西看来,由于二环内市场份额较小,取消二环外限购,基本意味着西安限购政策全面宽松。

    来自克而瑞陕西的数据也显示,根据2018~2023年西安二环内住宅市场表现来看,由于土地资源的稀缺,住宅供求规模逐年缩减,年均成交规模60~70万平米,占比全市(主城区)的市场份额不超过10%。

    “2023年二环内市场较为活跃的仅剩大明宫板块,大兴新区、其他版块多为老项目清盘或延迟备案。”而从价格层面来看,由于地段的稀缺性,改善项目的主力销售,价格逐年走高,2023年成交均价达到19000元/平方米,整体与主城区价格持平。

    “限购的宽松必然释放部分置业需求,当然这部分需求主要集中在改善置业层面,刚需缺的是‘钞票’而非‘房票’。”克而瑞陕西分析表示,根据西安主城产品结构来看,主城成交面积段120~144平方米,而144平方米以上的面积段累计也在40%以上,可见改善需求的强劲。政策放开,或将进一步激活这部分有需求但没有购房资格的改善置业者。

    不过,尽管市场预期有所扭转,但整体来看,目前开发商表现仍较为理性,打折优惠仍是市场主流,不少项目还推出了“首付分期”活动。如位于西安新房成交主流区高新区的天琴湾项目,首付仅需5万元,其余首付1年内付清;南飞鸿·玖玺大观首付仅需5%,其余首付分3次还清;万科·东望首期也仅需支付10%的首付。

    另据美城机构统计,9月,西安预计将有42盘8278套房源入市,主城区竞争压力进一步加大,其中高新区共计9盘1400余套房源,供货量最大。

    而在8月,高新区也是西安新房成交的主力。根据克而瑞陕西数据显示,8月西安全市成交面积为77.92万平方米,环比上涨4成,其中高新区成交面积18.15万平方米,占比29%;成交均价则达到了25347元/平方米,双双领跑。这也使得8月西安新房价格持续上涨。9月15日,国家统计局发布的数据显示,8月西安新房价格环比上涨0.4%,同比上涨1.9%,环比涨幅和三亚、海口并列全国第一。

    不过需要指出的是,在“认房不认贷”已在全国近40个城市施行时,目前西安还尚未官宣“认房不认贷”。克而瑞陕西表示,此次二环区域的限购取消或将导致西安市场的分化进一步加剧,减少了限制的改善客户进一步向主城集中,外围区域的客户将进一步被分流,“外冷内热”的趋势将进一步加剧。“但真正释放置业需求,还需‘认房不认贷’首付、利率等政策的真正全面落地执行。”

    (应受访者要求,文中王田、张娟、张宇为化名)

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