商品房预售款被冻结能否扣划并支付给申请执行人？这家信托公司被要求返还2.35亿元

日前，中国执行信息公开网新增一条关于大业信托作为被执行人的信息，立案时间为2023年8月8日，执行标的2.35亿元。记者查询相关裁判文书发现，上述执行信息源于大业信托与唐山大恒房地产开发有限公司（下称“唐山大恒地产”）的一起合同纠纷案件。

图片来源：中国执行信息公开网

根据该案件显示，在大业信托与唐山大恒地产的纠纷案件中，广州市中级人民法院（下称“广州中院”）作出执行裁定，裁定对唐山大恒地产价值7.71亿元财产进行冻结，并对唐山大恒地产两个监管账户存款进行扣划，将案款共2.35亿元发放给大业信托。

这一裁定遭到唐山高新技术产业开发区城市建设管理局（下称“唐山高新建设局”）的异议，要求将已扣划的商品房预售资金追回并返还至银行监管账户，同时要求解除对唐山大恒地产名下账户的冻结。最终，要求大业信托返还2.35亿元执行款的异议，得到了广州中院的支持。

不过，也有律师告诉记者，在信托产品的实际运作中，房屋销售资金是一些信托产品主要的还款来源。记者查询部分地产类信托项目推介材料，可见一些信托公司常将楼盘项目的销售收入列为还款来源之一。

大业信托被要求返还2.35亿元

据了解，大业信托与唐山大恒地产的合同纠纷案涉及一项目开发建设合同。该合同约定，唐山大恒地产将大业信托支付的价款用于某项目开发建设。

根据裁判书显示，上述双方在合作中发生了合同纠纷，于是2021年9月广州中院作出《民事调解书》。该调解书发生法律效力后，由于唐山大恒地产、姜某没有履行确定义务，2021年12月，广州中院将唐山大恒地产两个监管账户进行扣划，将2.35亿元案款发放给申请执行人大业信托。

2022年5月26日，唐山高新建设局向该院提出本案异议。其中，异议人唐山高新建设局认为，被执行人唐山大恒地产在河北唐山农村商业银行股份有限公司城区支行开设的两个银行账户，其性质为商品房预售资金监管账户。商品房预售资金应用于工程建设，保障购房者权益。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款，由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。

据悉，唐山高新建设局给出的依据是，2013年3月，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。根据《唐山市商品房预售资金监管办法》第六条规定，商品房预售所得款项，应全部存入监管账户，由监管机构对重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设。

2022年11月16日，广州中院作出（2022）粤01执异692号执行裁定书。其中，撤销了该院对河北唐山农村商业银行股份有限公司城区支行作出的《协助扣划存款通知书》，撤销了该院扣划被执行人大恒地产在河北唐山农村商业银行股份有限公司城区支行的银行账户银行存款2.35亿元的执行行为。

2022年11月21日，大业信托向广东省高级人民法院提出复议认为，广州中院扣划被执行人银行存款并予以发放给申请执行人，符合法律规定。请求，撤销广州中院于2022年11月作出的《执行裁定书》；驳回唐山高新建设局的异议请求。

最终，2023年3月，广东省高级人民法院驳回大业信托的复议申请，维持广州中院于2022年11月作出的执行裁定。

商品房预售款被冻结能否扣划并支付给申请执行人？

记者注意到，广东省高级人民法院认为，本案焦点问题是，广州中院对商品房预售资金专用监管账户冻结后是否够能扣划并支付给申请执行人。

广东省高级人民法院指出，商品房预售资金是购房消费者购买商品房开发建设单位正在建设中的期房，按照商品房买卖合同约定预先支付给商品房开发建设单位的购房款。该款项应用于购买该商品房项目建设的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款，不得挪作他用。在保障在建商品房建设工程施工正常进行的前提下，人民法院可以对商品房预售资金监管账户依法采取冻结措施，但只有在商品房工程竣工验收后，资金仍有结余的情况下，才可作为执行款予以执行扣划。

最终，广东省高级人民法院认为，大业信托2022年11月21日申请的复议理由不成立。驳回复议申请，维持广州中院于2022年11月16日作出的执行裁定。

有律师告诉记者，在一些信托产品的实际运作中，房屋销售收入是投资者主要的还款来源。记者查询部分地产类信托项目推介材料，发现一些信托公司会将楼盘项目的销售收入作为还款来源之一。“这起案件判决的意义在于，对于信托公司而言，只能拉长信托期限，待房屋竣工后再还款了。”上述律师表示。

某信托计划将楼盘项目的销售收入作为还款来源之一

图片来源：某信托计划

央行此前联合金融监管总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》表示，政策适用期限同意延长至2024年12月31日。通知是在此前“金融16条”上进行的优化，延续政策重点在房地产开发领域，包括延长支持房企开发贷款、信托贷款等存量融资展期等。

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