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    中国金茂上半年销售额860亿元 差异化竞争战略助力回款率创历史新高

    2023-09-05 13:52

    文/史现

    北京永定金茂府、青岛崂山大云谷金茂府、上海静安天悦和横沔玖境、北京望京樾……一个一个签约额超20亿元的热销楼盘,诠释着中国金茂在高端改善住宅领域的市场影响力。

    8月29日,中国金茂(HK:00817)发布2023年中期业绩报告,上半年,公司累计取得签约销售额860亿元,较上年同期增长23%,行业排名提升1位至TOP11,稳居全国房地产企业第一梯队。

    根据公司管理层在业绩会上介绍的信息,中国金茂半年累计回款909亿元,回款率106%,创下历史新高;“三道红线”各项指标保持绿档水平,延续了稳健安全的发展态势。

    中国金茂董事长张增根在业绩会上强调,房地产已经逐步回归消费属性,行业进入发展新阶段,“中国金茂整体持续稳健发展,积极响应国家要求,以‘城市运营商’为战略定位,推动‘双轮两翼’升级,逐渐形成的差异化竞争优势,公司管理层对未来持续发展保持坚定信心。”

    因势而变作出战略调整

    这是第二季度经历管理层平稳更迭之后,中国金茂交出的首份成绩单。新管理层上任之后,公司结合外部形势的变化,对战略做了适应性调整。

    据中国金茂2023年中期业绩发布会介绍,开发业务方面作为公司的基本盘,过去规模成长方面比较快,下一步,将继续坚持适度规模,更加关注效率,提升盈利能力。适当减少新增土地,从而更加聚焦城市、聚焦板块、聚焦产品。

    同时,将主动增加精品项目持有率。基于对行业形势变化,中国金茂有关城市运营的重要方向将会增加获取核心综合体,尤其是既适合优质持有,又能够附带高毛利开发的综合体项目。

    服务方面也得到进一步聚焦。近几年,金茂服务实现规模快速增长,未来逐渐也将贡献更多盈利。酒店和公寓的轻资产管理是金茂服务的第二个增长极,未来将着力培育。

    在销售层面,中国金茂高级副总裁宋镠毅介绍,上半年,公司销售业绩亮眼,在同业里面增长幅度比较大,主要得益于两个方面。第一个方面是合理排布了供货,重点保证流速高的项目供货量,特别对于集中开盘的项目。集中开盘的10个项目,去化率达到75%以上。第二是从春节开始就抢抓销售环节,在3月份的市场窗口期,公司内部做了要求,当月就实现了200亿元销售额,并且达到了上半年的单月销售峰值。

    差异化竞争的“金茂优势”

    上半年,坚持“双轮两翼”战略的中国金茂,在零售商业和酒店经营板块也迎来强劲增长,差异化竞争优势逐渐形成。

    公司商业收入、销售额和客流量分别增长68%、125%、110%。酒店经营板块,酒店收入和经营毛利较去年同期猛增109%和212%,已超过疫情前水平;EBITDA水平较去年同期增长11倍,较2019年超约14%,创下历史新高。

    截至上半年末,中国金茂的一年内到期债务占比仅14%,较去年底下降8个百分点;外币债务占比30%,较去年底下降7个百分点。基于稳健的财务状况,公司保持了“三道红线”全绿档和全投资国际信用评级。

    中国金茂在合理控制债务规模的基础上,将“降短期、升长期;降境外、升境内”作为债务管理的方向,实现了短债占比、外币债务占比降低,存量债务平均期限5.78年。

    管理层认为,国际形势严峻复杂,在百年未有之大变局影响下,房地产行业出现深刻转折,从规模扩张转向减量发展,市场机会更加聚焦。行业龙头房企优势明显,开发、持有及服务细分市场头部格局基本形成,公司内部发展资源受限,追赶者实现超越的难度巨大,要想保持行业第一梯队,差异化竞争战略是公司的唯一选择。

    基于此,中国金茂的投资策略将围绕“两个聚焦”——城市聚焦和产品聚焦。公司将城市聚焦在15个左右的核心一二线城市以及具有比较优势的城市。产品方面则是聚焦改善类产品,尤其是适合做“拳头产品”金茂府的地块,同时关注能够实现开发和持有联动的综合体开发机会。

    聚焦品质住宅打造业绩新高点

    在中期业绩发布会上,中国金茂将“深耕聚焦,提质增效”作为未来经营工作的主题,并表示目前公司正根据市场形势积极优化公司战略及经营策略,推动公司高质量发展。

    公司始终践行双轮两翼战略,坚持以品质领先为核心,开发业务持续深耕发展,聚焦精品持有和高端服务业务,打造公司第二曲线,锚定建筑科技领域,加速聚焦成长为新增长点。

    在地产开发板块,适度规模增长,持续贡献利润和现金流,支撑公司滚动发展;持有运营板块,持续贡献稳定现金流与增值收益。

    在品质提升上,中国金茂以高端技术支持产品创新与标杆打造。高科技粒子阻尼技术已经在多个府系项目快速落地。通过对科技系统的优化升级,户型、立面、精装、园林的产品提升,会所设施的高标准打造,物业服务的全面覆盖,中国金茂将全面推动府系产品全面升级。

    截至6月,公司旗下已累计拥有11家国家级高新企业和4家“专精特新”企业,上半年新申请专利62项,完成发明申请26项。

    坚持长期主义发展,中国金茂的ESG管治水平和经营实践获得资本市场高度认可。公司ESG(环境、社会和公司治理)表现位列晨星Sustainalytics内地房企第一名,并获得GRESB(全球房地产可持续评估体系)绿色三星级、MSCI(明晟指数)BBB级,稳居行业领先地位。

    展望未来,中国金茂将继续保持稳定高质量发展,坚持效益优良、规模适度、品质领先,致力于发展成为以高品质开发为核心,精品持有运营及城市综合服务为支撑,科技创新为驱动的中国领先城市运营商。

    (本文不构成任何投资建议,信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作,风险自担。)

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