贝壳Q2财报的关键词：增长、跨越、提质换挡

8月31日，居住产业数字化服务平台贝壳（NYSE:BEKE; HKEX:2423）发布2023年第二季度财务业绩。

于第二季度，贝壳实现总交易额（GTV）为7806亿元，同比增长22.1%；净收入为195亿元，同比增长41.4%，毛利率为27.4%，净利润达13亿元，调整后净利润达23.64亿元。综合上半年，贝壳实现总交易额（GTV）1.75万亿元，同比增长43.0%，净收入为398亿元，同比增加51.0%。

贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示：“今天，贝壳正处于行业发展轨迹切换的当口，‘住得好’替代‘买到房’成为需求的第一位。当下，以及可预见的未来的主要矛盾，是消费者期盼更美好的居住，而行业品质产品和服务供给不足。公司将战略升级为‘一体三翼’，并做了相应的组织配套调整，在更广泛的居住领域，推动产业的供给侧升级，提供好产品、好服务，让消费者‘安居’，助力服务者‘乐业’，共筑更美好的居住。”

增长：总交易额同比上升16.0%，达到4565亿元

于第二季度，作为贝壳的核心业务，存量房的总交易额（GTV）达到4565亿元，同比增长16.0%；净收入达到64亿元，同比增长15.9%。存量房贡献利润率在二季度市场的环比调整中，维持在45.6%的高位，同比提升了8.9个百分点。

尽管整体新房市场复苏节奏相对滞后，贝壳通过贴近客户的渠道价值得到了更多认可。于二季度，新房业务的总交易额（GTV）达到2950亿元，同比增长32.4%；净收入为87亿元，同比增长30.4%。

贝壳坚持严格的回款管理，建立了对消费者、服务者、开发商都更安全的作业环境。于二季度，新房回款进一步增加至100.6亿元，连续8个季度超过新房收入，开发商预付佣金占总佣金的比例同比大幅提升至53%。而且，二季度新房应收账款周转天数缩短至仅52天，创下上市以来的新低。

房子的本质回归到居住属性，门店和经纪人的运营也从单纯规模扩张，进入到以效能提升为核心的时代。上半年，贝壳平台门店和经纪人数企稳。截至二季度末，活跃门店数41076家，较去年年底提升近10%，活跃经纪人数量达409054人，较去年年底提升17%。

通过持续推进大店模式，利用数字化工具支持店东提升运营能力。第二季度内，链家店均经纪人数量为18.1人，同比上升16%，贝联店均经纪人数量为8.7人，同比上升7%。今年上半年，贝壳平台的门店平均店效同比提升了80%。

跨越：“一体三翼”战略升级，扎实“翻山”稳步发展

伴随着居住行业由“买到房”向“住得好”切换，贝壳于7月份进行了“一体三翼”战略升级，此次即提出“一体三翼”新战略之后交出的首份财报。

今年7月12日，贝壳董事长兼首席执行官彭永东发布公开信《翻越第二座山，吹响集结号》，宣布启动“一体三翼”战略升级并进行相应的组织架构调整。

围绕客户，贝壳集团组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，以及财经、产研、战略、品质、人力、用户、合规、公共、协同九条事务线。

此次战略升级和组织架构调整，被认为是贝壳向下一个十年、“翻越第二座山”的调整准备。

据财报披露，于第二季度，包括家装家居和贝壳租房在内的非房产交易服务业务同比增速显著，收入占比首次突破20%。

其中，家装家居业务收入26亿元，可比口径下同比增长91%。2月以来，家装家居业务连续5个月单月合同额破10亿元。

在头部城市，贝壳家装家居业务开始进入正循环。在北京，家装家居业务完成合同额超过6亿元，连续两月单月合同额2亿元，连续4个月经营利润过千万元。在杭州，合同额突破5亿元。针对新房团体装修用户，一站式品质装修服务“贝壳团装”在天津落地，成为精装房市场新选择。

提质换挡：精细化运营满足购房者个性化需求

面对过去的单边市场逐渐向供需平衡转变，贝壳针对购房者更个性化的居住改善需求和业主更强烈的置换意愿，深化精细化运营。

上半年，贝壳围绕房、客、经纪人三个关键要素，对全国范围内的“店对盘”房源运营机制进行了升级，让经纪人更聚焦特定社区，提高房源维护能力，有效提升房源的去化效率。

还积极响应“租购并举”号召，打造多元化租住解决方案。截至二季度末，专注于分散式租赁住房管理服务的省心租业务在管房源规模超过120000套，入住率达到94.5%。今年8月，贝壳租房打造的首个自营中高端公寓海盐公寓正式开业，总量605间。目前，已交付519间，试运营一个月入住率超过90%。

值得一提的是，财报发布当天，贝壳还宣布已获董事会批准对现有股份回购计划进一步扩大，回购授权由10亿美元上升至20亿美元，并将有效期延长至2024年8月31日。

贝壳现有股份回购计划于2022年9月启动，过去一年，公司累计回购金额已约6.05亿美元，累计回购约4100万股ADS（美国存托股份），占2022年公司回购项目启动前已发行总股本比例约3.24%，且已经全部注销。此次同时宣布将首次派发特别现金股息，总额大约为2亿美元。派发对象为截至2023年9月15日营业结束时在册的普通股股东和ADS持有人，资金将由公司盈余现金支付。

贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示，公司核心业务的盈利能力持续而稳定，新兴业务也迅速成长突破。坚实的现金储备和稳健的财务管理下，公司能够积极地推进股东回报计划，与志同道合、陪伴公司穿越波动的投资者共享发展的红利。

展望未来，贝壳将坚持中性市场观，严守风险底线，在保持健康的资产负债表和现金流的基础上，持续强化资本配置效率，聚焦业务增长关键引擎，实现有机、可持续的增长。 文/史现