明明利好不断，地产股为啥跌得更多了？

八月行情就这么结束了，大家感觉如何？

今天（8月31日），三大指数开盘后小幅走低，科创50指数震荡走强。

盘面上，光刻胶、中药、科创次新板块涨幅居前，房地产、证券、汽车板块跌幅居前。

两市近3300股飘绿，今日成交8292亿元，较周三缩量1551亿元。

北向资金净卖出42.97亿元，其中沪股通净卖出21.44亿元，深股通净卖出21.52亿元。8月累计减仓接近900亿元，单月净卖出额创历史新高。

此外，主要指数的月度表现，也出炉了。

科创板近期相对强势的表现，如我们昨天推送的文章所说，一方面是政策利好，另一方面是半导体板块的持续走强。

而半导体的强势，既有近期华为的消息刺激，也得益于自身基本面转好。

中国银河证券研报指出，自主可控、国产化加速、行业周期筑底向上+AI景气周期牵引，建议重点关注半导体设备投资机会。

行业周期趋于底部，景气复苏可期，半导体行业处于周期波动中，每次上行或下行周期为2-3年，最近一轮峰值在2021年3月，行业趋于底部。依据2000年至2023年一季度数据，以一次上行或下行为周期，每2-3年为一个完整周期。2021年二季度，半导体季度销售额同比增速达到最近峰值30.4%，此后增速放缓并于2022年三季度后同比下滑，接近周期拐点。半导体设备销售额波动与半导体销售额波动高度相关，但波幅更大，预计将有更高反弹。AI浪潮下芯片缺口巨大，长期利好半导体设备。AI市场规模持续扩大，预计2026年中国人工智能市场规模将达264.6亿美元，AI时代，算力需求增大，五年复合增长率高达52.3％。

然而，相信许多朋友就纳闷了：这两天地产板块同样利好不少，怎么就直接跌破位了呢？是要去补前两天的缺口吗？

的确，地产股和券商股的短线表现比较类似，主打一个“等风来”。风来之前资金竞相买入，都盘算着等利好落地，反手就是一个兑现。

本周以来，证券板块连续调整，许多人就把目光转向了仍有不少政策预期的地产板块。

特别是这两天，广州、深圳接连落地“认房不认贷”，带起了许多人的乐观预期。

比如国金证券研报指出，在广州落地认房不认贷后，预计其他一线城市也将紧随其后，同时或还有多项配套政策出台，包括但不限于放松远郊区域限购限售、放宽非普通住宅的认定标准等。申港证券认为，尽管全国范围的销售仍将承压，但在房价回落、政策持续宽松以及年内置业窗口来临三重背景下，部分需求有望迎来释放，预计部分高能级城市的改善性需求会率先转暖，并逐渐向市场传递信心，带动市场修复。

这么分析并没有错，但既然跌了，就一定有政策利好之外的东西，拉低了资金短期的进攻欲望。

从结果来看，这个东西就是业绩。

昨日，地产龙头万科发布的半年报显示，公司半年度营业收入2008.93亿元，同比减少2.91%，归属上市公司股东的净利润98.70亿元，同比减少19.43%，缩水近2成。

“大哥”业绩不算理想，自然会打击部分资金今天的热情。

从分时图来看，万科A今天的走势，基本引领了板块走向（以同花顺房地产开发指数为例）。早上开盘，万科A短暂红盘，板块尚且能稳住；当万科A也跳水后，整个板块便集体调整了。

更别说，业绩偏空的还不止万科一家。据媒体梳理，16家主流龙头房企的业绩里，10家公司营业总收入同比下滑，最高下滑近60%；9家归母净利润同比下滑，最高下滑超13倍。“招保万金”中，仅保利发展营业总收入及归母净利润同时录得正增长。

而近期国家统计局发布的数据显示，今年1-7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%。

1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积799682万平方米，同比下降6.8%。其中，住宅施工面积563026万平方米，下降7.1%。房屋新开工面积56969万平方米，下降24.5%。

在今天上午的万科集团2023年中期业绩会上，万科集团董事会主席郁亮也谈到了房地产市场当下形势。

“目前市场处在焦灼状态，我们的判断是说目前市场已经显然是跌过头了。当前政策已经在发力，我们希望已经出台的政策能尽快的落实到位，来推动市场恢复到健康合理的水平，我们也期待存量盘活等方面的具体措施能够尽快的出台。相信在各方努力底下，随着经济态势持续平稳改善，行业迟早会回到一个健康合理的水平上去。”

郁亮坦言，今天所有从业人员都感到前所未有的压力，每个人都不容易。但他认为，从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外明显，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。

对于万科自身，郁亮则表示，房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间，万科将保持定力，不断努力。万科对当前市场的看法和态度，就是筑好最牢固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。

但是业绩只代表过去，目前并不能断言房地产行情结束了。随着楼市企稳，或者只需要企稳的预期渐强，资金的博弈还会继续。

问题在于，这个节点大概是什么时候？

首先，“金九银十”是传统的房地产市场销售旺季，各项支持政策下，已有不少人对即将到来的九、十月份充满期待。

另有观点称，从7月高层会议新定调开始，楼市供需两端政策持续兑现，包括落实“认房不认贷”、支持“上市房企再融资不受新规限制”等措施，机构普遍预计销售有望在四季度企稳修复。

中银证券表示，若核心城市能在三季度稳步落实部分需求端宽松政策，销售或有望在四季度企稳。。

国信证券指出，中期看，8月为销售的传统淡季，且当前基本面前置指标已经企稳，预计销售数据不会进一步下滑，叠加核心城市需求端政策落地的提振，Q4或将迎来政策发酵与数据修复的共振。

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