探索商品房按“套内面积”计价销售！这座省会放大招！公摊能取消么？“摊”多了怎样维权？

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近日，“女子买69平方米公寓有37平方米是公摊”引发关注，进而引发了众人对于“公摊面积能否取消”话题讨论。

实际上目前“公摊面积”本身没有硬性规定，但“公摊面积能否取消”却是近几年来互联网的一大热点舆论话题。

事实上，近年来，中央以及地方也在尝试提出取消“公摊面积”的征求意见或提议，多位人大代表亦有提出“取消公摊”的议案，然而至今相关征求意见或提议未在全国落实。

合肥：积极探索商品房销售

按套内面积计价

据合肥日报，7月28日下午，安徽省委常委、合肥市委书记虞爱华主持召开专题会议，研究谋划全市房地产工作。

鉴于合肥城区房地产市场依然存在“两个摇号”的良好态势，即房企在肥竞拍土地需要摇号、市民在部分区域购房需要摇号，会议明确要抓紧完善以下工作举措：

一是大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目。

二是为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。

三是“城中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。

四是大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，尽全力让市民在安置上更早更快更灵活。

五是试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场。

六是试行车位、车库与商品房同步办理预售许可证，但严禁捆绑销售。

七是探索房地产项目地下车库整体验收合格，即可办理预售许可证，此举有利于提高地库建设质量，防止赶工期造成地库漏水等问题。

八是落实“全程代办”，全面推进“拿地即开工、开工即开建、交房即交证”。

九是坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，运用“竞品质”机制，探索竞争性谈判出让方式，优先考虑“四没有”的优质房企：即没有项目“烂尾”、没有项目有“保交楼”任务、没有物业管理出问题、没有项目工程质量问题。

十是要以严密制度加强商品房预售资金共同监管，严防资金挪用。

十条措施中，格外引人关注的是第二条“避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”。

据中国经营报，值得一提的是，对于商品房销售按套内面积计价，国内早有实践。

据了解，早在2002年6月，重庆市人大常委会通过条例要求商品房现售和预售以套内建筑面积作为计价依据。时至今日，重庆取消“公摊面积”政策已执行了21年。

公摊面积并没有硬性规定

事实上，“业主交房后发现公摊面积过大”这类事件经常发生。

据央广网，近日，陕西西安市民姬女士在网络上发声称她购买的69平方米的房子公摊面积达37平方米，公摊面积的比例超过了50%。她表示想不通公摊面积为什么会这么高，至今没有收房。事件引发网友质疑和讨论。

据悉，姬女士2020年购买了一套商业公寓，房子的预（实）测建筑面积共69.75平方米。其中，套内建筑面积32.71平方米，分摊共有建筑面积37.04平方米，公摊面积比例超过50%。

该楼盘的销售人员称，公寓门厅大走廊宽敞气派，公摊比例合规。7月13日，该楼盘所在辖区住建局表示，目前公摊面积占比没有明文规定。

易居研究院研究总监严跃进表示，“公摊面积本身没有硬性规定，但有行业默认的比例。此次该项目属于商业公寓项目，其公摊面积或比普通住宅项目要高。但从行业情况看，一般此类项目公摊面积最多为40%，但此次该项目建筑面积约70平方米，其中公摊面积为37平方米，公摊率超过了50%。这使得该业主难以接受。”

北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清则表示，从法律的角度来讲，国家并没有对公摊面积作出比例上的限定，所以公摊率超过50%是合法的。“但是从合理性上考虑，当居民购买一套住房，公摊率超过50%，心理上会有一种落差感，感情上很难接受。所以从这个角度来讲，公摊率超过50%不合理不合情，不具有广泛的接受度。”

公摊面积制度在我国存在已久。2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。

具体来说：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

而公用建筑面积一般由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

简单来说，如果电梯、走廊、过道等公共设施的公共空间越多，那公摊系数自然也就越大。

图片来源：每经记者 包晶晶 摄

中国香港被认为是“公摊”的发源地，中国内地的期房预售、卖公摊面积等模式，都是上世纪90年代借鉴自香港，但香港已于10年前正式废除了公摊模式。从2013年起，香港的新房销售必须按照实用面积标注，否则将被罚款100万至500万港币、判处3至7年监禁，针对存量房售卖，政府要求卖家提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份资料。从国际经验来看，“取消公摊”也已经是大势所趋。

“公摊面积”能否取消？

据中国经营报，近年来，中央以及地方也曾尝试就“取消公摊面积”提出征求意见或提议。

早在2019年2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

2022年8月24日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅答复内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《关于规范房屋“公摊面积”的提案》时称，“我厅将取消‘公摊面积’的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。”

近年来也有人大代表以及政协委在提出“取消公摊面积”的议案和提案。

据新华社报道，早在2011年，全国人大代表林燚就曾建议取消“公摊面积”，与国际接轨；2016年，全国人大代表柳树林再次提出，“公摊面积”非常不透明，其中有很多猫腻。他建议，国家应明确商品房出售时按套内面积计量；全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹更是在2019、2021两年都提出取消“公摊面积”提案；2020年，全国人大代表、资阳市副市长刘廷安则建议保留公摊，但应对现行公摊政策与规定做出改变；2022年，全国政协委员洪洋也提出建议取消商品房“公摊面积”。

时至今日，取消“公摊面积”未在全国得到落实。

央视新闻去年8月曾报道，在业内人士看来，取消“公摊面积”不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。《商品房销售管理办法》中明确指出：分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

从购房人的角度来说，“公摊面积”太小，可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户、公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。

此外，取消公摊面积后，还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。因此，完全取消公摊，在实践过程中可能会出现很多困难和问题。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长虞晓芬称：“（目前）按照建筑面积来计价或产权确认也是对老百姓权益的一个保护，因为公用部分也是属于老百姓所有的，还是有合理性的。

如果收房后出现房屋面积缩水、公摊面积增加的情况，业主又该如何维权呢？在收房后，假如对公摊有异议，购房者可以携带购房合同、建筑施工图，房屋销售或者分割方案等，到房产测绘中心申请面积鉴定。

据央视新闻此前报道，广东连越律师事务所高级合伙人黄罗平曾表示，我们说一般正确寻求法律帮助的话，你首先要把你受损害的证据要固定好，第一开发商他在进行报建的时候，报建的公摊面积到底有多少，第二把开发商当初给你做的承诺，证据可以准备好，第三向相关的行政主管部门进行投诉，最后环节才是依法向人民法院提起诉讼。

编辑|孙志成 李泽东 杜波

校对|何小桃

每日经济新闻综合合肥日报、央视新闻、央广网、中国经营报、新华社等