每经编辑 卢祥勇
近两日，房地产利好消息频出。7月25日，国家税务总局发布了《支持协调发展税费优惠政策指引》。此次政策提及了216项税收优惠政策，尤其明确了支持消费提振信心的税费优惠政策。
存量房贷利率调整也有消息。自去年下半年以来，居民提前偿还房贷情况增多。存量房贷与新增房贷之间的利差过大，是“提前还贷”备受关注的原因之一。“自从提前还完房贷后，感觉以后发的工资都是自己的了。”
当各家银行都在观望存量利率调整时，有银行率先出招。据南方+报道，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。
7月26日，A股房地产板块延续昨日涨势。截至午间收盘，金科股份、迪马股份、南国置业、华远地产、荣盛发展、华夏幸福等地产股批量涨停。
18条房地产减税政策
7月25日，国家税务总局发布了《支持协调发展税费优惠政策指引》，此次政策提及了216项税收优惠政策。
其中，在支持消费提振信心税费优惠方面，对于买卖房产或者出租有多项减免：
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个人销售住房减免增值税
个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税
职工取得单位低价售房的差价收益免征个人所得税
个人销售或购买住房免征印花税
个人销售住房免征土地增值税
个人购买安置住房免征印花税
个人购买安置住房减征契税
个人因房屋被征收而取得改造安置住房减免契税
个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税
个人购买经济适用房减半征收契税
城镇职工第一次购买公有住房免征契税
居民换购住房退还个人所得税
个人出租住房减按10%征收个人所得税
个人租赁住房免征印花税
个人出租住房减征增值税
个人出租住房减征房产税
个人出租住房免征城镇土地使用税
企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房减征房产税
住房租赁企业出租住房减征增值税
购置新能源汽车免征车辆购置税
节能汽车减半征收车船税
新能源车船免征车船税
易居研究院研究总监严跃进撰文指出，21条“支持消费提振信心税费优惠”中，房地产领域就涉及18条，尤其有好多内容涉及房屋买卖领域。
目前市场比较关心的内容包括：个人销售住房减免增值税、个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税、个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税、居民换购住房退还个人所得税等。这些领域涉及新房或二手房的买卖内容。相关内容不属于最新发布的政策，属于过去几年已经持续落实的政策。此次应该理解为对此类诸多优惠政策进行了梳理、总结和再宣传，更好释放税费政策宽松的信号和导向。
其中，2016年《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。2006年《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》明确，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。2016年《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》明确，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。2022年《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》明确，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
严跃进表示，此次国家税务总局系统梳理了216项税费优惠政策，意义重大。尽管很多政策属于既有的政策，但实际过程中，很多购房者对于此类政策的了解程度是不深的，导致很多政策没有真正发挥效应。所以将此类政策系统梳理、系统推广，有助于扩大政策的积极效应。
发放“利率优惠券”
6月20日，5年期LPR结束多月的“按兵不动”，迎来自去年8月后的首次调降。
7月14日，央行货币政策司司长邹澜表示，“按照市场化、法制化原则，鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来存量贷款。”此后，存量房贷利率是否调降、何时调降、又将如何调降引发大众关注。
上周有消息称，江苏常州市部分银行同意下调存量房贷利率，进而打响存量房贷利率下调“第一枪”之后，近日，又有城市传出消息。
7月26日，据南方+报道，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。兴业银行广州分行表示，客户如有需求可与办理按揭的支行客户经理联系。该行将密切关注内外部政策文件，如有其他政策将及时告知客户。
而据财联社报道，兴业银行相关人士证实，该举措目前仅在广州分行下辖若干支行创新试点，并未大量推广。
图片来源：视觉中国VCG11445531670（图文无关）
Wind数据显示，按照去年个人住房贷款余额计算，兴业银行在股份行中排名第2位，仅次于招商银行，年末余额达到10973亿元，相比2021年同比下滑2.13%。
图片来源：第一财经
值得注意的是，南方+还报道称，目前广州主流商业银行尚未有降低存量房贷利率的跟进举措，但部分银行已经对情况进行了摸底调查。邮储银行广东省分行表示，目前该行暂时还没有相关方案，但上级行已经开展市场调研。本地法人银行广州银行方面也称，“正在积极做同业调研和分行客户需求情况收集，待监管部门进一步政策指导后再制定相关的管理办法和实施方案。”
目前广州主流商业银行在广州地区的首套房贷利率执行LPR，二套房贷利率为LPR+60基点。
新快报近日报道称，关于存量房贷利率调整，一国有银行广州支行客户经理表示，“只是说鼓励，没说银行一定要绝对实施，没到这个阶段，目前没有收到任何通知。”另一国有银行广州支行客户经理同样表示，没有收到相关政策，目前提前还款审批时间大概为一个月。
“商转公”也有新消息
据近日，江苏省泰州市兴化市人民政府网站发布《关于优化调整商业住房贷款转住房公积金贷款政策的通知》，将对商业住房贷款转住房公积金贷款政策进行优化调整，这是在14日央行发声调降存量贷款利率后的首个地方性的“转贷”鼓励性政策。
通知提出，扩大商转公贷款办理对象。在异地正常缴存住房公积金满六个月，在兴化市购买自住住房时办理纯商业性住房贷款的异地缴存职工，可以办理商转公贷款将纯商业性住房贷款全部或部分转成住房公积金贷款。同时，放宽商转公贷款办理条件。职工在购房办理商业住房贷款时有尚未还清的住房公积金贷款 (含公转商贴息贷款) 但现已结清的，可以办理商转公贷款。该政策自7月24日开始施行。
商转公贷款是指符合住房公积金个人住房贷款条件的缴存人，将本人已办理且尚未结清的商业性个人住房贷款，全部或部分转为住房公积金个人住房贷款。在利率下行的环境下，这一操作实际上将原来较高的房贷利率转为了最新的更低的房贷利率，减轻了购房者存量房贷的还款压力。
2023年以来，全国各地陆续调整住房公积金政策，商转公贷款也是新一轮楼市调整的举措。但在具体实施过程中，过去仍有若干限制。除了兴化市发布优化调整商转公贷款政策外，此前其他地区也发布过类似措施，但多为明确规范流程，而较少“扩大对象”、“放宽条件”等鼓励性条款。
房贷利率下行趋势将在下半年延续。7月25日，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，房地产政策仍有进一步放松空间。他预计下半年商业银行房贷基准利率将对应下调，并引导首套和二套房贷利率进一步走低。
经济学家任泽平此前在社交媒体上公开表示，老百姓排队提前还房贷，不是因为手里钱多，而是此前的存量房贷与新增房贷之间利差过大，大部分是提前还贷后重新申请贷款，以降低房贷利率和还款成本。
据界面新闻报道，对于目前尚未办理提前还款的用户，清华大学经济系副教授韩秀云此前表示，“如果有闲钱还在观望或者无法提前还款的人群，也不要觉得自己吃亏了。”
韩秀云指出，目前，房贷可以贷30年，这是普通人可以借到最长时间的大额低息贷款，真实通胀的算法是M2增长率减去GDP的增长率，2022年这个数值在6%-7%左右。这就意味着现每月还款1万元，10年之后每月实际还款的金额相当于现在的4800元，30年后相当于现在的1000元左右，这也就是通胀下未来还款的压力会越来越小的原因。
“如果从30年的长周期来看，当下是暂时的，保持充足的现金流，等待时机再做选择也不晚。”韩秀云表示。
编辑|卢祥勇 杜恒峰
校对|孙志成
每日经济新闻综合自南方+、新京报、21世纪经济报道、界面新闻
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