每经热评｜存量房贷降利率 是公平性和市场化的需要

每经评论员 杜恒峰

在7月14日的发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜对居民集中提前还贷进行了阐释。他指出，99%的房贷是选择浮动利率机制，即LPR+银行加点。去年以来，LPR累计下行了45个基点，但加点不变，所以居民会认为早年的贷款利率跟新发放贷款比高了很多；与此同时，理财产品收益率下降，甚至有破净的情况，房贷利率和理财产品回报之间的差距拉大，不少居民从财富配置的角度，将理财的资金用于偿还房贷。

央行的解释表明，居民部门没有所谓的“资产负债表衰退”，但持续的提前还贷潮仍需高度关注。贷款利率高于理财产品收益率是常态，理财产品本身的高流动性意味着居民随时可以变现寻找更好的投资机会，这种利率差可以视为一种“流动性折价”，只要这种折价维持在一定范围内，居民就不会提前偿还房贷。对银行来说，房贷是能够带来数十年稳定收益的优质资产，尤其是在当前资产收益率回报普遍下行的情况下，每一笔被提前偿还的房贷，都会带来一笔资产配置的难题。要中断这一进程，房贷利率下调成为绕不开的选项，对此邹澜也提出，按照市场化、法治化原则，央行支持和鼓励银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

调降存量房贷利率的价值，不仅是为了维护银行资产质量，笔者认为，这也是公平性和市场化的要求。房贷利率的市场化定价，应当基于银行的负债成本、房贷的供需、购房者自身的资信水平综合确定，不同银行、不同购房者的房贷利率应当会有差别，但实际情况是，房贷利率很大程度上是房地产政策调控的一部分，房贷利率政策紧随房地产行业周期变化，在同一城市，房贷利率基本统一或相差不大，没有体现利率市场化定价的差异。在房地产过热的时候，房贷利率不仅高于低谷期，也高于一些企业的贷款利率，但无限责任和有更稳定现金流的个人房贷，其利率理应低于企业贷款。

从公平性角度看，LPR改革后，房贷利率看似有了更市场化的定价，但“LPR+银行加点”的模式，意味着高利率贷款者多支出利息的局面不会有改变，在LPR下行周期，固定加点还意味着购房者的利息倍数增加了。比如2019年10月之前LPR为4.85%，房贷加60个基点，相当于利率基准的1.1237倍，现在LPR为4.2%，加60个基点后倍数提高到将近1.3倍，购房者处于不利地位，但银行的负债成本已大幅下降，银行反而赚得更多了，这是不公平的，因为银行拿到的高利息本就不是市场定价。

央行如何支持、鼓励银行变更合同或重新发放贷款仍有待明确，但其方向是确定的，就是要让银行和购房者重新协商定价，新的定价需要银行让利，让利幅度应满足“不会再出现大规模的提前还款”，这样双方都能得益，即银行可以在更长周期获得更稳定的利息收入；购房者负担也能减少，可用于消费的钱增加。